Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-06-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4455, 18/00812

“(…)

De rechtbank overweegt dat partijen tijdens de zitting van 16 juni 2016 hebben verklaard dat alle referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder zijn verkocht met de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijfjaren. Ter zitting van 15 maart 2017 heeft verweerder echter verklaard er van te zijn uitgegaan dat de referentieobjecten uit het taxatierapport zonder de vaste rendementsgarantie zijn verkocht en dat de in dat rapport genoemde verkoopprijzen de hogere prijzen (derhalve de prijzen van recreatiewoningen die voor eigen gebruik worden gekocht) zijn. Eiseres heeft dit ter zitting van 15 maart 2017 bestreden. Volgens eiseres blijkt zowel uit de gehanteerde verkoopconstructies als uit de inrichting van het park dat de recreatiewoningen zijn bedoeld als beleggingsobjecten, die ten behoeve van commerciële verhuur en niet voor eigen gebruik worden aangekocht. Daarbij acht zij tevens van belang dat de recreatiewoningen op het Waterparc [B] niet permanent mogen worden bewoond.

De rechtbank is van oordeel dat, nu verweerder zijn ter zitting van 15 maart 2017 ingenomen gewijzigde standpunt niet met concrete stukken heeft onderbouwd en aannemelijk gemaakt, het er vooralsnog voor moet worden gehouden dat de referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder mét de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom, voor de duur van vijfjaren, zijn verkocht.

(…)

Nu er van moet worden uitgegaan dat de referentieobjecten zijn verkocht met de vaste rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijfjaren, acht de rechtbank het aannemelijk dat de aankoopprijzen van deze objecten zijn beïnvloed door die rendementsgarantie. Mede gelet op de hiervoor genoemde arresten van de Hoge Raad, is de rechtbank van oordeel dat verweerder om die reden de in het taxatierapport vermelde verkoopprijzen van de referentieobjecten niet zonder nadere correctie aan de waardebepaling van de onroerende zaak van eiseres ten grondslag heeft mogen leggen. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat, ten behoeve van de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, verweerder had moeten onderzoeken wat de invloed van de rendementsgarantie is geweest op de verkoopprijzen van de referentieobjecten en deze verkoopprijzen daarvoor had moeten corrigeren. Nu verweerder dit niet heeft gedaan, is de rechtbank van oordeel dat hij met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 506.000,- voor de onroerende zaak van eiseres per vvaardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is. Daarbij volgt de rechtbank verweerder niet in zijn stelling dat uit de verschillende vraagprijzen blijkt dat recreatiewoningen die voor eigen gebruik worden gekocht meer waard zijn dan recreatiewoningen die als beleggingsobject en ten behoeve van de commerciële verhuur worden gekocht. Verweerder heeft niet met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare recreatiewoningen aangetoond dat dit daadwerkelijk het geval is.

Eiseres heeft betoogd dat de waarde van de rendementsgarantie dient te worden bepaald door de opbrengst per jaar daarvan (6% van de koopsom) te verminderen met 1,5% van de koopsom, omdat laatstgenoemd percentage het rendement is dat (destijds) bij de bank kon worden behaald. Vervolgens dient volgens eiseres de uitkomst hiervan te worden vermenigvuldigd met vijf en op de koopsom in mindering gebracht.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd en daardoor onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat uit de door haar voorgestelde berekening de invloed van de rendementsgarantie op de verkoopprijzen van de referentieobjecten volgt. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in de door haar voorgestelde wijze van concretiseren van de invloed van de rendementsgarantie op deze verkoopprijzen. Voorts is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende informatie voorhanden is om zelf de invloed van de rendementsgarantie op de verkoopprijzen te bepalen. De rechtbank acht zichzelfom die reden in dit geval niet in staat om in goede justitie tot een juiste vaststelling van de WOZwaarde van de onroerende zaak van eiseres te komen.

(…)”

“(…)

Rendementsgarantie.

Zoals blijkt uit de uitgangspunten van het Commercieel Statuut Waterparc [B] versie d.d. 9 maart 2009 wordt er naar een zo gunstig mogelijk rendement gestreefd voor de eigenaren, mede rekening houdend met ruimte voor eigen gebruiksgenot van de recreatiewoning. Onderstaand het betreffende artikel:

(…)

Uit de mij ter beschikking staande documenten, o.a. verkoopakten, verhuurbemiddelsovereenkomst, commercieel statuut is niet gebleken dat er een gegarandeerd rendement is vastgelegd. Tevens wil ik nogmaals wijzen op de opmerking zoals deze ook op de prijslijst Waterparc [B] [A] vermeld staat:

Let op! U belegt buiten AFM-toezicht.

Geen vergunningplicht voor deze activiteit.

Dit blijkt ook uit de bijlage van uw beroepschrift. Hierin worden vaste en variabele rendementen gepresenteerd en wordt hetzelfde aangegeven. Bovendien wordt heel duidelijk vermeld dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan het document.

Ik meen dat ook aan de jurisprudentie kan worden ontnomen dat er geen plaats is voor een rendementswaarde zoals gemachtigde die kennelijk voorstaat. In ECLI: NL:RBBRE:2006:LJN BI3635 meent een belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met een waardedruk vanwege de verhuur van een recreatiewoning op grond waarvan die belanghebbende concludeert tot een rendementswaarde in plaats van een waarde in het economisch verkeer. De rechtbank overweegt dat: “Nu in de onderhavige zaak sprake is van een recreatiewoning en referentieobjecten voorhanden zijn, moet aan het door belanghebbende kennelijk voorgestane systeem waarbij hij uitgaat van de rendementswaarde voorbij worden gegaan”. Ik ben van mening dat in onderhavige procedure terecht van de vergelijkingsmethodiek wordt uitgegaan.

Op grond van voorgaande meen ik dat er geen aanleiding bestaat uit te gaan van een lagere rendementswaarde, zoals gemachtigde dat doet. Overigens wens ik voor wat betreft die waardedruk zijdelings nog het volgende op te merken. Uit ECLI:NL:HR:1998:AA2572 volgt dat voor het al dan niet toekennen van een waardedrukkende invloed aan een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting doorslaggevend is of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daarmee de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. Een vergelijkbaar oordeel vind ik terug in ECLI:NL:GHDHA:2015:980. Daar voeg ik nog aan toe dat in het algemeen deel van de memorie van toelichting bij de Fiscale vereenvoudigingswet 2010 is over art. 5.20 Wet IB 2001 is opgemerkt dat niet alle woningen in box 3 zonder meer op 100% van de WOZ-waarde worden gesteld. Voor woningen in verhuurde staat wordt de WOZ‑waarde gecorrigeerd om rekening te houden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Die waardedruk geldt alleen voor woningen die onder de huurbescherming vallen. Dat betekent bijvoorbeeld dat de WOZ-waarde niet wordt verminderd in gevallen waarin de huur een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bij vakantiewoningen.”

Ad.2 Arrest 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514 en arrest 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 In tegenstelling tot genoemde arresten is er geen sprake van bestaande huurovereenkomsten. Zoals ook blijkt uit artikel 2.3 van de verhuurbemiddelingsovereenkomst wordt er door [C] geen (verhuur) garantieverplichting afgegeven. Er is ook geen sprake van een getekend en doorlopend huurcontract die een bepaalde waarde vertegenwoordigd.

Ik ben dan ook van mening dat de veronderstelde invloed van een garantieregeling niet te vergelijken is met genoemde arresten waar feitelijk en fysieke huurcontracten gesloten waren. In onderhavig procedure wordt veronderstelt dat er een rendement gehaald kan worden maar een feitelijke ondertekend overeenkomst heb ik niet tot mijn beschikking. Daarnaast ben ik van mening dat er sprake is van rechtsongelijkheid indien voor deze woningen rekening gehouden zou moeten worden met rendement. Want m.i. zou dit dan ook moeten gelden voor alle woningen die voor de verhuur worden aangeboden. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat huurwoningen middels de vergelijkingsmethodiek gewaardeerd dienen te worden op basis van gerealiseerde transacties van vergelijkbare woningen. Ik blijf dan ook van mening dat de rendementsgarantie een koper persoonlijk betreffende omstandigheid is, waarmee geen rekening dient te worden gehouden.

Ik ben dan ook van mening dat in genoemde procedure de waardering plaats dient te vinden conform de vergelijkingsmethodiek. Om deze reden is ook een vergelijk op hetzelfde park van belang, de omgevingsfactoren zijn daar immers gelijkwaardig.

(…)”