Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4810, 19/00473
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4810, 19/00473
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 juni 2020
- Datum publicatie
- 3 juli 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:4810
- Zaaknummer
- 19/00473
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 19/00473
uitspraakdatum: 23 juni 2020
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 maart 2019, nummer UTR 18/461, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 20 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 186.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB), voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 29 mei 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de hiervoor genoemde onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 20 te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 107 m². De perceelsoppervlakte bedraagt 117 m².
3 Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 175.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep gewezen op één referentieobject te weten: het buurpand van de onderhavige woning [a-straat] 22 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 117 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 16 juni 2015 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 169.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 175.000.
De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 186.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd waarin vier zogenoemde referentieobjecten zijn aangedragen, te weten:
Een woning aan de [a-straat] 12 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 117 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 6 juni 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 212.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 207.000.
Een woning aan de [a-straat] 13 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 117 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 23 april 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 205.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 201.000.
Een woning aan de [b-straat] 54 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 104 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 130 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 16 februari 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 187.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde eveneens € 187.000.
Een woning aan de [c-straat] 22 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 104 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 151 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 15 februari 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 202.500. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 202.500.