Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7090, 19/00367
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7090, 19/00367
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 8 september 2020
- Datum publicatie
- 11 september 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:7090
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNNE:2019:1114, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 19/00367
Inhoudsindicatie
WOZ. Waarderingsuitzondering waterverdedigingswerk. Belanghebbende maakt aannemelijk dat het waterschap, evenals ten aanzien van het overige deel van het waterverdedigingswerk, het feitelijke beheer voert over de ondergrond van de opstallen. Delen van een onroerende zaak die dienstbaar zijn aan de woning, maar waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond, dienen niet als woning in de zin van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 19/00367
uitspraakdatum: 8 september 2020
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 maart 2019, nummer LEE 18/715, ECLI:NL:RBNNE:2019:1114, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1040 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 93.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2017 opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 79.000 en de opgelegde aanslag in de OZB dienovereenkomstig verminderd. Daarbij is aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 246.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingezonden.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaak gelijktijdig is behandeld met de zaak van [A] (procedurenummer 19/00417), heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 17 juni 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1920 met een berging en een vrijstaande schuur. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 235 m² (hierna: het perceel).
Omdat een gedeelte van het perceel onderdeel is van een waterverdedigingswerk heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar bij de bepaling van de waarde een deel van het perceel, groot 92 m², buiten aanmerking gelaten op grond van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling).
Het onder 2.2 genoemde waterverdedigingswerk, een dijk, is gelegen in het gebied van het Wetterskip Fryslân (hierna: het Wetterskip).
In de op het onderhavige geval toepasselijke Keur Wetterskip Fryslân 2013 (hierna: de Keur) is, onder meer, het volgende bepaald:
“Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen
Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen
In deze keur en de daarop berustende bepalingen wordt, tenzij anders bepaald, verstaan onder:
(…)
b. beschermingszone: aan een waterstaatswerk grenzende zone of het profiel van vrije ruimte grenzende zone, waarin ter bescherming van dat werk of het toekomstig werk voorschriften en beperkingen kunnen gelden;
(…)
j. waterkering: kunstmatige hoogte, natuurlijke hoogte of gedeelte daarvan, of hoge gronden met ondersteunende kunstwerken, die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben;
k. waterstaatswerk: oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk;
(…)
Artikel 1.2 Verplichtingen
1. De verplichtingen ingevolge deze keur berusten op de eigenaar van gronden.
(…)
Hoofdstuk 2. Beheer en onderhoud van waterstaatswerken
§ 1 Onderhoud aan waterstaatswerken
Artikel 2.1 Onderhoudsplicht
1. Onderhoudsplichtig zijn diegenen die in de legger of in artikel 2.12 tot het verrichten van gewoon of buitengewoon onderhoud aan waterstaatswerken zijn aangewezen.
2. Onderhoudsplichtigen van waterstaatswerken zijn verplicht tot instandhouding van het waterstaatswerk overeenkomstig zijn functie.
§ 2 Onderhoud aan waterkeringen
Artikel 2.2 Gewoon onderhoud
De onderhoudsplichtigen van waterkeringen dragen zorg voor een goede toestand van de waterkeringen door het bestrijden van schadelijk wild, met uitzondering van muskus- en beverratten, het herstellen van beschadigingen en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering.
Artikel 2.3 Buitengewoon onderhoud
De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
(…)
§ 5 Algemene regels, nadere regels en onderhoudsplicht indien geen (actuele) onderhoudslegger is vastgesteld
(…)
Artikel 2.12 Onderhoud aan waterstaatswerken zonder (actuele) legger
1. Voor waterstaatswerken, waarvoor het vaststellen van een legger als bedoeld in artikel 78, tweede lid, Waterschapswet is voorgeschreven maar waarvoor nog geen legger is vastgesteld, is de onderhoudsplicht als volgt, tenzij het onderhoud op andere wijze is geregeld:
a. Voor waterkeringen of gedeelten van waterkeringen en ondersteunende kunstwerken met een waterkerende functie berust het gewoon onderhoud bij de eigenaren en het buitengewoon onderhoud bij het waterschap.”
Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 9 maart 2018 door taxateur [B] , waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd wordt op € 79.000. De in de bij het waarderapport behorende matrix gehanteerde waardeopbouw is als volgt:
|
Woning (231 m³) |
€ 62.294 |
|
Berging/schuur |
€ 1.000 |
|
Dakkapel |
€ 2.000 |
|
Grond (235 m²) |
€ 23.030 |
|
Aftrek waterstaatswerk (92 m²) |
-/-€ 9.016 |
|
Getaxeerde waarde (afgerond) |
€ 79.000 |
Aan de waardebepaling zijn in de matrix de volgende marktgegevens van een drietal referentieobjecten, alle dijkwoningen, ten grondslag gelegd:
1. [a-straat] 1080 te [Z] , perceel 270 m², inhoud woning 270 m³, bouwjaar 1920, met garage en dakkapel. Dit object is op 8 maart 2016 overgedragen voor € 103.800;
2. [a-straat] 1106 te [Z] , perceel 340 m², inhoud woning 275 m³, bouwjaar 1920, met garage, dakkapel en luifel. Dit object is op 15 augustus 2016 overgedragen voor € 115.000;
3. [a-straat] 950 te [Z] , perceel 240 m², inhoud woning 277 m³, bouwjaar 1900, met garage, tuinhuisje en 2 dakkapellen. Dit object is op 1 december 2014 overgedragen voor € 115.000.
In de matrix is ter zake van deze referentieobjecten ook rekening gehouden met een ‘aftrek waterstaatswerk’. In de taxatieopbouw is ter bepaling van de grondwaarden voor de onroerende zaak en de referentieobjecten gebruik gemaakt van een grondstaffel waarin voor 0-250 m² een bedrag van € 98 is gehanteerd en voor de daarop volgende 251-600 m² € 57.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en of de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onzorgvuldig heeft gehandeld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 63.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.