Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7151, 19/00819

Belanghebbende was op waardepeildatum 1 januari 2017 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [A] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoor/verkoopruimte op de begane grond met een netto verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van 230 m², een kantoor op de eerste verdieping met een vvo van 239 m² en een kantoor op de tweede verdieping met een vvo van 191 m², in totaal derhalve 660 m². Op de begane grond bevindt zich verder in een afzonderlijke ruimte een geldautomaat, waarvan het vvo 4 m² bedraagt. Tot de onroerende zaak behoren tevens dertien parkeerplaatsen en een fietsenstalling met een oppervlakte van 60 m² De onroerende zaak is in 1978 gebouwd en is aan te merken als courante niet-woning.

De onroerende zaak werd gebruikt als bankgebouw. In december 2018 is de onroerende zaak verkocht aan een onafhankelijke derde voor een bedrag van € 360.000. Daarbij heeft belanghebbende bedongen dat de ruimte met de betaalautomaat aan haar verhuurd wordt.

De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 365.000, welke vastgestelde waarde in bezwaar is gehandhaafd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het object gewaardeerd als kantoorruimte.

De heffingsambtenaar heeft, na bezwaar, de waarde en de aanslag OZB bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarde een taxatieverslag met betrekking tot de onroerende zaak overgelegd, opgemaakt op 28 februari 2019 door [C] , gecertificeerd taxateur, waarin tevens is opgenomen een bij deze taxatie behorende waardematrix. In de matrix zijn een drietal referentie-objecten vermeld. Eén van deze objecten betreft [b-straat] 54, eveneens een voormalig bankgebouw (met een vvo van 526 m²) dat op 2 februari 2016 voor € 321.000 is verkocht onder vrijwel dezelfde condities wat betreft de aanwezige geldautomaat, en waarvoor de heffingsambtenaar bij de analyse van de verkoopprijs een kapitalisatiefactor van 8,90 heeft gehanteerd en een huurwaarde van € 36.050 per jaar.

De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een vvo van 660 m², een jaarhuur van € 46.200 en een kapitalisatiefactor van 7,91 – vastgesteld op € 365.442. Tevens verwijst de heffingsambtenaar naar het in december 2018 gerealiseerde verkoopcijfer van de onroerende zaak, welk verkoopcijfer de getaxeerde waarde naar zijn mening ondersteunt.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar in hoger beroep verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd van [D] d.d. 30 juni 2017. Blijkens de omschrijving in dit rapport (Factsheet rapportage) is het doel van die taxatie “balanswaardering”, met als waardepeildatum 30 juni 2017. In het rapport wordt de situatie van de kantorenmarkt in Steenwijkerland ten tijde van de opname – zowel voor verkoop als voor verhuur van kantoorruimte – aangemerkt als “matig”. De (leeg)waarde van de onroerende zaak is op 30 juni 2017, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een jaarhuur van € 49.955 en een kapitalisatiefactor 6,61 – vastgesteld op € 330.000. Indien het in december 2018 in de markt gerealiseerde verkoopcijfer van de onroerende zaak wordt gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling na waardepeildatum, dan resulteert naar de mening van belanghebbende een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 317.000.