Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7155, 19/01144
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7155, 19/01144
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 8 september 2020
- Datum publicatie
- 18 september 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:7155
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2019:3521, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 19/01144
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling voormalig klooster dat wordt verbouwd tot woning. Proceskostenvergoeding. Taxatiekosten en verletkosten.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 19/01144
uitspraakdatum: 8 september 2020
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de rechtbank) van 8 juli 2019, nummer 17/4974, ECLI:NL:RBMNE:2019:3521, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017, vastgesteld op € 1.885.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017, voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, vastgesteld op € 2.180,95 en de aanslag watersysteemheffing 2017 op € 493,87 (hierna tezamen: de aanslagen).
De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 augustus 2020 via een videoverbinding.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een voormalig klooster dat wordt verbouwd tot woning. De onroerende zaak omvat een aantal gebouwde eigendommen, te weten het rijksmonumentale hoofdgebouw (voormalig klooster) met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 1.197 m², twee carrés (kloostergangen) met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 1.500 m², een kapel met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 330 m², een rijksmonumentale toren met een grondoppervlakte van ongeveer 32 m², rijksmonumentale tuinmuren en een retraitehuisje.
De gebouwde eigendommen zijn gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van ongeveer 21.960 m², waarvan 19.560 m² buiten de WOZ-waardering is gelaten.
Om het hoofdgebouw (voormalig klooster) te verbouwen tot woning is een offerte uitgebracht met een totale waarde van € 4.150.000 (inclusief 21% BTW). Op 1 januari 2017 was voor € 1.087.000 geïnvesteerd.
De onroerende zaak is een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) aangewezen landgoed (categorie Historische Buitenplaatsen) dat voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW-besluit). Het hoofdgebouw, de toren en de tuinmuren hebben daarnaast een rijksmonumentale status.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 7 maart 2018 door taxateur [A] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op (afgerond) € 1.887.000.
Belanghebbende heeft in de bezwaar- en beroepsfase twee taxatierapporten ingebracht. Het taxatierapport dat in de bezwaarfase is ingebracht, is opgemaakt op 6 december 2017 door [B] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.295.000. In de beroepsfase is een taxatierapport ingebracht dat is opgemaakt op 18 juni 2018 door taxateur [C] , namens [D] (hierna: [D] ). In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op (afgerond) € 717.000.
De heer [B] heeft voor het opstellen van het taxatierapport in de bezwaarfase € 726 (2 x 3 uren à € 100, plus 21% BTW) bij belanghebbende in rekening gebracht.
[D] heeft voor het opstellen van het taxatierapport in de beroepsfase € 3.194 (24 uren à € 110, plus 21% BTW) bij belanghebbende in rekening gebracht.
Belanghebbende heeft tijdens de zitting bij de rechtbank een formulier proceskosten overgelegd. Daarin verzoekt belanghebbende om vergoeding van verletkosten tot een bedrag van € 252 (3 uren à € 84).
De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar vernietigd en de WOZ-waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 1.300.000. Daarnaast heeft de rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand van € 512, de kosten van de door belanghebbende ingebracht taxatierapporten van € 513,04, de kosten van het bijwonen van de zitting door de taxateur van € 159 en verletkosten van € 21, totaal € 1.205,04.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nieuw taxatierapport ingebracht van 4 december 2019, opgemaakt door taxateur [A] , waarin de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald op (afgerond) € 1.539.000. Er heeft geen inpandige opname plaatsgevonden.
Belanghebbende heeft in hoger beroep eveneens een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 13 augustus 2019 door taxateur [C] . De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van (afgerond) € 748.000.
[D] heeft voor het opstellen van het taxatierapport in de hoger beroepsfase € 3.484 (24 uren à € 120, plus 21% BTW) bij belanghebbende in rekening gebracht.
Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende hebben de door hen in hoger beroep voorgestane waarde onderbouwd met drie – dezelfde – vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten):
-
[b-straat] 10 te [E] , verkocht op 26 juni 2016;
-
[c-straat] 3/3A te [E] , verkocht op 14 oktober 2015; en
-
[d-straat] 2 te [F] , verkocht op 2 juli 2015.
3 Geschil
In geschil zijn:
-
De waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016;
-
De vergoeding van de kosten van de taxatierapporten en het bijwonen van de zitting door de taxateur; en
-
De vergoeding van de verletkosten.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 748.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, tot vergoeding van de kosten van taxatie conform de ingediende facturen en tot vergoeding van de verletkosten naar € 84 per uur.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.