Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:785, 18/00350
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:785, 18/00350
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 28 januari 2020
- Datum publicatie
- 7 februari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:785
- Zaaknummer
- 18/00350
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 18/00350
uitspraakdatum: 28 januari 2020
Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 april 2018, nummer UTR 17/2772, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 351.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 530,01.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een geschakelde woning uit bouwjaar 2010 met garage van 20 m2 en dakterras van 12 m2. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 269 m2. Het woonoppervlak van de woning is 157 m2.
Langs de achtergevel van de onroerende zaak zijn zonnepanelen aangebracht. Dit is ook het geval bij de andere onroerende zaken in de [a-straat ] . In de directe nabijheid van de onroerende zaak is in de loop van 2017 een flatgebouw gebouwd van 25 m hoog. In het gebouw (hierna: het Oranjehuis) is een blijf-van-mijn-lijfhuis gevestigd.
Op de website van de gemeente Almere is over het Oranjehuis het volgende gepubliceerd:
“TNO heeft onderzoek gedaan naar het effect van het Oranjehuis op het rendement van de zonnepanelen (en een windturbine) van de woningen aan de [a-straat ] . De gemeente liet het onderzoek uitvoeren naar aanleiding van zorgen van bewoners.
Daarnaast is onder meer een klankbordgroep ingesteld voor de omwonenden.
Omwonenden voelden zich overvallen door de komst van het Oranjehuis in Europakwartier West en zowel de functie als de hoogte van het pand waren aanleiding tot zorg. Half februari 2017 sprak wethouder Herrema met bewoners van de [a-straat ] , onder andere over het effect van het Oranjehuis op het rendement van hun zonnepanelen. Toen werd de afspraak gemaakt een onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren. Eind februari hebben bewoners samen met de gemeente de onderzoeksvragen opgesteld. Dit onderzoek is uitgevoerd door TNO en is nu afgerond. TNO heeft de resultaten toegelicht aan de bewoners tijdens een bijeenkomst op 28 juni 2017. Betrokken bewoners die hier niet bij aanwezig waren worden schriftelijk geïnformeerd.
Uit het onderzoek van TNO blijkt dat er bij 14 woningen sprake is van een meetbaar effect op het rendement van de zonnepanelen. Het effect op de woning die het dichtst bij het Oranjehuis staat blijkt het grootst: 98 k Wh per jaar, wat een verlies betekent van ongeveer 24 euro per jaar. Bij de overige woningen heeft TNO een kleiner effect gemeten: tussen de 9,50 en 0,24 euro per jaar. In overleg met de betrokken bewoners compenseert de gemeente dit verlies bij voorkeur in de vorm van een pakket aan duurzame maatregelen. Zodat het effect niet alleen financieel maar ook in termen van CO2 uitstoot wordt gecompenseerd.
Verder heeft de gemeente aangeboden om in overleg met de bewoners en een landschapsarchitect te kijken naar mogelijkheden voor meer groenaanplant in de openbare ruimte.”
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. In hoger beroep is het geschil beperkt tot de volgende punten over de waardering van de onroerende zaak:
-
De invloed van het Oranjehuis, en dan vooral die van de slagschaduw van dit gebouw;
-
De grondstaffel, en dan vooral of de heffingsambtenaar alle op het geding betrekking hebbende stukken heeft overgelegd;
-
De vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten wat betreft ligging.