Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-10-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8478, 19/01721

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 20 oktober 2020

Datum publicatie: 30 oktober 2020

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:8478

Zaaknummer: 19/01721

Inhoudsindicatie

Wet Woz. Waardevaststelling fitnesscentrum.

Uitspraak

locatie Arnhem

nummer 19/01721

uitspraakdatum: 20 oktober 2020

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de Heffingsambtenaar),

tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 20 november 2019, nummer AWB 19/359, ECLI:NL:RBGEL:2019:5307, in het geding tussen de Heffingsambtenaar en

[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende).

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 61 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 1.510.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2018 vastgesteld op € 2.585,12 (hierna: de aanslag).

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

1.4.

De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 september 2020 via een videoverbinding.

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2 Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het gaat om een fitnesscentrum gelegen in een winkel- en appartementencomplex in het centrum van [A] . De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.363 m². De vloeroppervlakte is verdeeld over twee bouwlagen. De totale hoogte van de onroerende zaak is 10 meter hoog.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport, met dagtekening 1 mei 2019 en opgesteld door [B] (WOZ-taxateur), overgelegd (hierna: het taxatierapport van de Heffingsambtenaar). De getaxeerde waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 bedraagt € 1.510.000. De Heffingsambtenaar verwijst ook in hoger beroep, ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde, naar dit taxatierapport.

2.3.

In het taxatierapport van de Heffingsambtenaar is bij de waardering gebruik gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Ter onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde is verwezen naar de kengetallen behorende bij archetype S1100503, sporthal (luxe), zoals opgenomen in de door het WOZ-datacentrum uitgegeven Taxatiewijzer Sport, versie 1.0, datum 1 mei 2017 (hierna: de Taxatiewijzer). De Heffingsambtenaar heeft zowel een afschrift van de bladzijde uit de Taxatiewijzer waarop de desbetreffende kengetallen zijn opgenomen overgelegd (bijlage 3, blz. 39 van de Taxatiewijzer) als een afschrift van de bladzijden waarop marktgegevens van referentiepanden waarop de kengetallen zijn gebaseerd, geanalyseerd worden (bijlage 4, blz. 92, 134, 137, 139, 141, 147, 150 en 151 van de Taxatiewijzer).

2.4.

Uit bijlage 3, blz. 39 van de Taxatiewijzer blijkt dat bij totstandkoming van de kengetallen behorende bij archetype S1100503 is uitgegaan van een standaard bruto vloeroppervlakte van 2.000 m². Voorts blijkt uit deze bijlage dat de gemiddelde sporthal die onder dit archetype valt beschikt over een groot aantal voorzieningen en een zwevende vloer en dat bij de bouw en afwerking gebruik is gemaakt van diverse materialen.

2.5.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een door [C] opgesteld taxatierapport, met dagtekening 22 mei 2020 overgelegd (hierna: het taxatierapport van belanghebbende). De getaxeerde waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 bedraagt € 1.275.000. Bij de taxatie is uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode, met dien verstande dat het gehanteerde huurcijfer € 125.091 bedraagt en de kapitalisatiefactor 10,2. Het gehanteerde huurcijfer betreft het daadwerkelijk door belanghebbende in het jaar 2017 betaalde bedrag aan huur.

2.6.

De Rechtbank heeft het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 1.300.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat de door haar gewezen uitspraak in de plaatst treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.979 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 345 vergoedt.

3 Geschil

3.1.

In geschil is of de Rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 terecht heeft verminderd tot € 1.300.000.

3.2.

De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het tegen de uitspraak op bezwaar ingesteld beroep.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Het Hof stelt bij beoordeling van het onderhavige hoger beroep voorop dat, ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ, de WOZ-waarde van een pand wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).

4.2.

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van artikel 17, lid 2, Wet WOZ, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde die volgt uit toepassing van artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.3.

De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde, zoals deze luidt na vermindering door de Rechtbank, te laag is. De Heffingsambtenaar verdedigt in de onderhavige procedure de beschikte waarde. Belanghebbende stelt zich, daarentegen, op het standpunt dat de door de Rechtbank toegepaste vermindering juist is. Gelet op de betwisting door belanghebbende dient de Heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde (de beschikte waarde van € 1.510.000) niet te hoog is.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan de, in dit kader, op hem rustende bewijslast.

4.5.

Het Hof stelt hierbij voorop dat uitsluitend de in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar opgenomen getaxeerde waarde de beschikte waarde zou kunnen onderbouwen. In dit taxatierapport wordt de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 immers vastgesteld op € 1.510.000. De verwijzing door de Heffingsambtenaar naar de economische waarde van dit pand – berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode – is hiertoe onvoldoende. Uitgaande van de door de Heffingsambtenaar verdedigde kapitalisatiefactor van 11,1 en het huurcijfer van € 125.091 (waarvan de Heffingsambtenaar (uiteindelijk) ter zitting heeft verklaard dat hiervan kan worden uitgegaan) leidt hantering van deze methode immers tot een waarde in het economische verkeer van € 1.388.510.

4.6.

Aangezien, op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ, de WOZ-waarde bij niet-woningen vastgesteld mag worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer, kan de beschikte waarde in stand blijven indien het Hof voldoende overtuigd is van de juistheid van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals opgenomen in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar.

4.7.

Het Hof ziet echter aanleiding om het taxatierapport van de Heffingsambtenaar te verwerpen.

4.8.

Het Hof constateert – en de Heffingsambtenaar heeft dit ter zitting ook erkend – dat de Heffingsambtenaar zowel met betrekking tot de ruwbouw, afbouw als installaties is uitgegaan van een vervangingswaarde die hoger is dan de gemiddelde vervangingswaarde van luxe sporthallen.

4.9.

De Heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing hiervan op de omstandigheid dat bij de bouw respectievelijk afwerking van de onroerende zaak luxere materialen zijn toegepast dan bij een gemiddelde luxe sporthal. Volgens de Heffingsambtenaar gaat het hierbij, met name, om het diverse materiaalgebruik en de vloerafwerking. Meer in het bijzonder heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat de wanden en vloeren in de kleedruimtes voorzien zijn van grote, luxe tegels en dat de vloeren van de algemene ruimtes en fitness- en sportzalen afgewerkt zijn met hout, kunststof respectievelijk rubbertegels. Voorts zou de vloer, gedeeltelijk, een zwevende vloer betreffen. De Heffingsambtenaar heeft ook gewezen op de omstandigheid dat de voorzieningen van de onderhavige sportschool, zijns inziens, van een hoger niveau zijn dan te verwachten valt bij een gemiddelde luxe sportschool. In dit kader wijst de Heffingsambtenaar, met name, op de omstandigheid dat de onroerende zaak over een lift en een airco unit beschikt. De Heffingsambtenaar heeft ook gewezen op het feit dat de onroerende zaak een kleiner bruto vloeroppervlakte heeft dan de gemiddelde luxe sporthal waarvan in de Taxatiewijzer is uitgegaan.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof kan – evenals de Rechtbank heeft overwogen – op grond van de tot de gedingstukken behorende foto’s van het interieur van de onroerende zaak worden vastgesteld dat voor de ruwbouw respectievelijk de afbouw gebruik is gemaakt van luxe materialen. Het gebruik van luxe en diverse materialen is, blijkens bijlage 3, blz. 39 van de Taxatiewijzer (zie onder 2.4), echter een kenmerkende eigenschap van luxe sporthallen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de gebruikte materialen luxer respectievelijk duurder dan gemiddeld zijn. Met betrekking tot de bij de afwerking van de vloer gebruikte materialen merkt het Hof voorts op dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in het onderhavige geval toegepaste vloerafwerking (inclusief demping) duurder is dan het aanbrengen van een zwevende vloer, waarvan bij de berekening van de kengetallen is uitgegaan.

4.11.

Het vorenoverwogene heeft eveneens te gelden voor het voorzieningenniveau. Uit voornoemde bijlage van de Taxatiewijzer volgt immers dat gemiddelde luxe sporthallen over een groot aantal voorzieningen beschikken. De Heffingsambtenaar heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de omstandigheid dat de onroerende zaak over een airco unit en een lift beschikt dermate uitzonderlijk is dat om deze reden een hoger dan gemiddelde vervangingswaarde gehanteerd mag worden.

4.12.

Gelet op de hierboven genoemde gronden ziet het Hof aanleiding het taxatierapport van de Heffingsambtenaar te verwerpen. Dit leidt tot de slotsom dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 van € 1.510.000 niet te hoog is.

4.13.

Ook belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde – welke gelijk is aan de door de Rechtbank vastgestelde waarde – van € 1.300.000 niet aannemelijk gemaakt. Het Hof wijst hierbij op de omstandigheid dat belanghebbende ter onderbouwing van deze waarde in hoger beroep een berekening heeft overgelegd die gebaseerd is op de huurwaardekapitalisatiemethode (zie onder 2.5). Deze berekening is gebaseerd op het eigen huurcijfer en een kapitalisatiefactor van 10,2.

4.14.

Ter zitting bij het Hof heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat in het onderhavige jaar bij de waardering van andere panden gelegen in het onderhavige winkel- en appartementencomplex een kapitalisatiefactor van 11,1 is gehanteerd. Belanghebbende heeft dit niet betwist. Voorts heeft belanghebbende onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat het onderhavige pand (bijv. qua leegstandsrisico) dusdanig afwijkt van deze andere panden dat het gerechtvaardigd is om uit te gaan van een lagere kapitalisatiefactor. Indien uitgegaan wordt van het eigen huurcijfer en een kapitalisatiefactor van 11,1 leidt dit, zoals hierboven reeds opgenomen, tot een waarde in het economische verkeer van € 1.388.510.

4.15.

Het Hof ziet derhalve – evenals de Rechtbank – aanleiding om de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vast te stellen. Het Hof acht aannemelijk dat de vervangingswaarde hoger is dan de in 4.14 opgenomen waarde in het economische verkeer en de door de Rechtbank vastgestelde waarde, met name omdat de Rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de onroerende zaak een kleiner vloeroppervlakte heeft dan het in de Taxatiewijzer gehanteerde uitgangspunt. Het Hof stelt deze waarde vast op € 1.400.000.

4.16.

Het Hof beantwoordt de onder 3.1 opgenomen vraag ontkennend. Het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is gegrond.