Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9547, 19/01173
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9547, 19/01173
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 november 2020
- Datum publicatie
- 27 november 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:9547
- Zaaknummer
- 19/01173
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 19/01173
uitspraakdatum: 17 november 2020
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 juli 2019, nummer AWB 19215, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 411.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB), voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, en de aanslag rioolheffing 2018 vastgesteld op respectievelijk € 1.073,53 en € 333,73.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 16 oktober 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met garage met bouwjaar 1996. De inhoud van de woning is 412 m³, die van de garage 46 m³ en de oppervlakte van het perceel is 285 m². Belanghebbende heeft de woning gekocht op 13 juli 2015 voor € 365.000. De levering vond plaats op 24 september 2015.
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport van [A] , WOZ‑taxateur (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de woning op 5 april 2019 uitpandig opgenomen. Hij heeft de woning getaxeerd op afgerond € 418.000. Hij heeft daarvoor de woning vergeleken met drie in de nabijheid van de woning gelegen vergelijkingsobjecten die alle drie eveneens 1996 als bouwjaar hebben:
|
Adres |
inhoud (m3) |
perceel (m2) |
verkoopdatum |
Verkoop- prijs in € |
Waarde op waarde-peildatum |
|
[a-straat] 106 |
414 |
240 |
1 juli 2016 |
395.000 |
€ 406.740 |
|
[a-straat] 16 |
409 + 62 aanbouw |
215 |
16 maart 2016 |
431.000 |
€ 449.421 |
|
[b-straat] 23 |
449 + 88 aanbouw |
400 |
6 maart 2017 |
530.000 |
€ 527.375 |
|
de woning |
412 |
285 |
13 juli 2015 |
365.000 |
€ 418.916 |
3 Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Belanghebbende heeft zich in hoger beroep primair op het standpunt gesteld dat moet worden uitgegaan van het eigen aankoopcijfer, aangezien dat de beste indicatie is voor de waarde in het economisch verkeer. Dat eigen aankoopcijfer moet worden geïndexeerd met 6,7% tot € 389.000. Belanghebbende heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Hij heeft daarvoor een berekening gemaakt die is gebaseerd op de transactiecijfers van [a-straat] 1, 12 en 14. Belanghebbende berekent dan een waarde van € 402.000.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten de beschikte waarde van € 411.000 onderbouwen. Het eigen aankoopcijfer is te ver voor de waardepeildatum gerealiseerd. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat in dit geval een bovengemiddelde waardestijging aannemelijk is. Hij wijst op de stedelijke ligging en het feit dat sprake is van een aantrekkelijke, centraal gelegen woning in het middensegment.