Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9548, 19/01174
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9548, 19/01174
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 november 2020
- Datum publicatie
- 27 november 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:9548
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2019:3423, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 19/01174
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 19/01174
uitspraakdatum: 17 november 2020
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 juli 2019, nummer UTR 18/4048, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 29 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 201.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 289,04.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 16 oktober 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1990 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte (hierna ook: gbo) van 114 m². De perceelsoppervlakte bedraagt 152 m².
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een aangepaste taxatiematrix overgelegd. Deze matrix wijkt op één punt af van de matrix die bij de rechtbank is overgelegd. De kwalificatie voor het onderhoud wordt niet langer aangeduid met een '3' maar met een '2'. Deze wijzing heeft cijfermatig geen veranderingen in de waardering tot gevolg. De matrix bevat onder andere de volgende informatie:
|
Object |
Type |
Onderhoud |
M² gbo |
M² |
|
|
[a-straat] 29 |
Rijwoning |
2 |
114 |
€ 1.310 |
|
|
[a-straat] 22 |
Rijwoning |
3 |
114 |
€ 1.340 |
|
|
[b-straat] 25 |
Rijwoning |
3 |
114 |
€ 1.395 |
|
|
[c-straat] 10 |
Rijwoning |
3 |
114 |
€ 1.375 |
|
|
[a-straat] 37 |
Rijwoning |
2 |
114 |
€ 1.260 |
|
|
[a-straat] 27 |
Rijwoning |
2 |
114 |
€ 1.355 |
3 Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 190.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep erop gewezen dat de heffingsambtenaar, omdat de woning niet inpandig is opgenomen, onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Het onderhoudsniveau is gekwalificeerd met een factor '3' terwijl dit een factor '2' zou moeten zijn. Als de matrix hiermee wordt aangepast, daalt de waarde van het hoofdgebouw met een bedrag van circa € 7.000, aldus belanghebbende. Verder wijst belanghebbende erop dat het onderhoudsniveau van de referentiepanden die de heffingsambtenaar gebruikt - [b-straat] 24 en [c-straat] 10 te [Z] -, beter is dan het onderhoudsniveau van de woning. De heffingsambtenaar maakt verder niet inzichtelijk hoe de verschillen in kwalificatie - een '3' of '2' - in de waardering zijn verdisconteerd.
Ter zitting heeft belanghebbende zijn beroepsgrond betreffende het niet overleggen door de heffingsambtenaar van de grondstaffel uitdrukkelijk laten varen.
De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 201.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar bevestigt dat voor de woning het onderhoudsniveau moet worden gekwalificeerd met de factor '2'. Niet deze kwalificatie is volgens de heffingsambtenaar bepalend voor de inzichtelijkheid van de waarde, maar de prijs per m² gebruiksoppervlakte. De prijs per m² gbo van de woning ligt in lijn met die van de referentiepanden aan de [a-straat] 27 en 37, die beide eveneens met een '2' voor het onderhoudsniveau zijn gekwalificeerd. De heffingsambtenaar wijst verder op de hogere prijs per m² gbo bij de referentiepanden [a-straat] 22, [b-straat] 25 en [c-straat] 10 te [Z] . Hierdoor komt het verschil in onderhoudsniveau tot uitdrukking.