Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9923, 19/01473
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9923, 19/01473
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 november 2020
- Datum publicatie
- 4 december 2020
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:9923
- Zaaknummer
- 19/01473
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling restaurant/bar/café met terras. Heffingsmaatstaf aanslag OZB gebruikers.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer: 19/01473
uitspraakdatum: 24 november 2020
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
Uitspraak op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 25 oktober 2019, nummer AWB 19/845, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van het gemeentelijk belastingkantoor Munitax te Beuningen (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 20 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 325.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte (hierna: de aanslag OZBG) vastgesteld naar een heffingsmaatstaf van € 325.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingezonden.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft met behulp van digitale communicatiemiddelen plaatsgevonden op 29 oktober 2020.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is vennoot van [A] v.o.f, welke vennootschap gebruiker is van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in het buitengebied van de gemeente [B] gelegen restaurant/bar/café met terras, gelegen onder en tegen een gerestaureerde molen, met een totale oppervlakte van 789 m². De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 394 m². De onroerende zaak is in 2015 gerealiseerd.
[A] v.o.f huurt de onroerende zaak van de stichting [C] . In de huurovereenkomst, die is overeengekomen voor een periode van vijf jaar van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2020 (artikel 3.1), is onder meer opgenomen dat de huur € 24.000 ex BTW per jaar bedraagt (artikel 4.1) en dat de complete inrichting ten behoeve van het horecabedrijf voor rekening en risico van huurder geschiedt (artikel 11.1). Vast staat dat belanghebbende in elk geval heeft geïnvesteerd in (glazen) wanden, plafonds, infra, elektra en inventaris.
In verband met het bezwaar van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking 2017 is de onroerende zaak op 10 juli 2017 inpandig opgenomen. Naar aanleiding van deze opname is voor de waardebepaling van de onroerende zaak per 1 januari 2016 aansluiting gezocht bij het eigen huurcijfer, gecorrigeerd met de investeringen door de huurder en is tevens rekening gehouden met een verminderde bruikbaarheid voor belanghebbende, omdat een gedeelte van ongeveer 100 m² op elk moment opeisbaar is door de verhurende stichting. Op basis van deze opname is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 verlaagd. De waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 is, in lijn met de hiervoor genoemde opname en conclusies, door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 325.000.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport ingebracht, opgemaakt door [D] RT, verbonden aan adviesbureau [E] te [F] (hierna: taxateur) op 24 april 2019. Taxateur heeft in het rapport de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 volgens de methode van huurwaardekapitalisatie getaxeerd op € 325.000. Volgens het rapport is de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningenniveau, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak “goed” (kwalificatie ‘3’). Taxateur heeft de (primaire) huurwaarde (HW) van de onroerende zaak vastgesteld op € 110 per m², waarbij het eigen huurcijfer is gecorrigeerd voor de investeringen in de inrichting door de huurder. In het rapport is aan de onroerende zaak een huurwaarde toegekend van € 38.000 (= 346 m² bvo x € 110), welk bedrag is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (KF) van 8,5. In matrixvorm is de waarde als volgt opgebouwd:
|
Omschrijving |
Oppervlakte |
HW/m² |
HW/jaar |
KF |
Waarde |
|
Restaurant |
294 |
110 |
32.340 |
8,5 |
274.890 |
|
Restaurant |
100 |
55 |
5.500 |
8,5 |
46.750 |
|
Terras |
395 |
10 |
3.950 |
||
|
WOZ-waarde |
325.000 |
Aan de waardebepaling voor de huurwaarde zijn de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:
(1). [b-straat] 66 te [G] ; een restaurant van vergelijkbare grootte (bvo 220 m²) en vergelijkbaar bouwjaar (2015). Dit object is gelegen in het centrum en heeft daardoor een hogere liggingscodering en derhalve een hogere huurprijs per m². De huurwaarde bedraagt € 31.217 (= 220 m² bvo x € 142);
(2). [c-straat] 94 te [B] ; een restaurant van vergelijkbare grootte (bvo 368 m²) en vergelijkbare ligging. De huurwaarde bedraagt € 45.000 (= 323 m² bvo x € 142).
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde het taxatieverslag overgelegd van het object aan de [d-straat] 23 te [H] . Dit betreft een te restaureren molen, die op 3 januari 2019 is verkocht voor een bedrag van € 625.000. Voor betreffend object is op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2017 een waarde vastgesteld van € 455.000.
3 Geschil
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
I. Is de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld?
II. Heeft de heffingsambtenaar de heffingsgrondslagen onjuist vastgesteld/toegepast?
Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 240.000 en - naar het Hof verstaat - tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZBG.
De heffingsambtenaar beantwoordt die vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.