Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-11-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:10460, 20/00593

In geschil is of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de beschikte waarde naar € 469.000 en subsidiair naar € 534.000 en dienovereenkomstig vermindering van de bestreden aanslag in de onroerendezaakbelasting. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep erop gewezen dat de heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de niet optimale vorm van het perceel - in verhouding met de andere referentie objecten is sprake van een diepe voortuin – en met de nadelige gevolgen van de ligging tegenover een appartementencomplex met parkeergarage. Verder heeft de heffingsambtenaar onvoldoend rekening gehouden met het afnemend grensnut; des te groter het object, des te lager de eenheidsprijs, aldus belanghebbende.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem in het geding gebrachte matrix (zie 2.2).

In de matrix is de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentie-objecten. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, ligging en kaveloppervlakte. Met deze verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt.

Het Hof betrekt in zijn oordeel dat ter zitting is vastgesteld dat het appartementencomplex zich op ruim 30 meter afstand van de woning bevindt en dat de uitrit van de parkeergarage niet recht voor de woning is gesitueerd, terwijl het referentie-object [adres2] 5 grenst aan een groot openbaar parkeerterrein met een winkelcentrum en horecagelegenheden. Het Hof volgt verder de stelling van heffingsambtenaar dat de grootte van de voortuin, in verhouding tot de totale kaveloppervlakte en de diepe achtertuin, ten opzichte van de referentie-objecten eerder leidt tot verhoging van de waarde dan tot een verlaging van de waarde van de woning.

In de matrix is aan de hand van verkoopcijfers en objectkenmerken van de drie referentie-objecten, inzichtelijk gemaakt hoe tot de voor de woning gehanteerde woningwaarde per m² is gekomen. De woning heeft het grootste gebruikersoppervlak en heeft ten opzichte van alle drie referentie-objecten de laagste woningwaarde per m². Daarmee is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met een afnemend grensnut.