Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-12-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11215, 20/01005
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-12-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11215, 20/01005
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 december 2021
- Datum publicatie
- 17 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:11215
- Zaaknummer
- 20/01005
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 20/01005
uitspraakdatum: 7 december 2021
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 5 oktober 2020, nummer AWB 20/81, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 292-112 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 118.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft met dagtekening 25 februari 2021, 29 april 2021 en 5 mei 2021 brieven met bijlagen ingestuurd. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 10 juni 2021, voorzien van bijlagen. Belanghebbende heeft hier weer op gereageerd bij brief van 14 juli 2021, voorzien van bijlagen. Belanghebbende heeft bij diverse e-mailberichten op 29 juli 2021 en op 20 oktober 2021 nadere stukken (waaronder foto’s) ingestuurd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
Na het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende op 27 oktober 2021 (8.42 uur, met bijlage, en 18.53 uur) e-mailberichten naar het Hof gestuurd. Het Hof heeft belanghebbende meegedeeld dat aan de inhoud van deze berichten en bijlage voorbij zal worden gegaan omdat het onderzoek ter zitting op 26 oktober 2021 reeds was gesloten en het Hof in de inhoud van deze stukken geen aanleiding vindt het onderzoek op de voet van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen. De stukken behoren derhalve niet tot de stukken van het geding.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een recreatiewoning, van het soort bovenwoning, bouwjaar 1995, met een berging, een balkon en een parkeerplaats. De inhoud van de woning is circa 309 m³.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 118.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 14 augustus 2020 door taxateur [naam1] (hierna: de taxateur), voorzien van een matrix. Daarin zijn de volgende referentieobjecten, alle recreatiewoningen, gelegen op hetzelfde recreatiepark als de onroerende zaak, opgenomen:
1. [adres1] 292-110, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 15 november 2017 overgedragen voor € 115.000;
2. [adres1] 292-103, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 15 juni 2018 overgedragen voor € 163.500;
3. [adres1] 292-59, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 23 augustus 2018 overgedragen voor € 147.500;
4. [adres1] 292-52, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 21 december 2018 overgedragen voor € 180.000.
In het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de onroerende zaak gewaardeerd op € 129.000.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een gewijzigde matrix (hierna: de matrix) overgelegd, waarin ten opzichte van de onder 2.2 genoemde matrix een aantal correcties zijn aangebracht, waaronder een correctie in verband met het gedeelte van de verkoopprijzen – partijen hebben ter zitting van het Hof verklaard dat de taxateur terecht is uitgegaan van € 5.000 – dat aan het aandeel in de reserves van de Vereniging van Eigenaars (hierna: V.v.E.) kan worden toegekend. In de matrix is een waarde voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 120.996 berekend.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand en staat van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van ligging, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. De onroerende zaak scoort op deze factoren een “3” (voldoende), behoudens op onderhoud en doelmatigheid, waarvoor de factor “2” (matig) geldt. Aan de referentieobjecten zijn in de matrix voor alle factoren een “3” toegekend, behoudens voor de referentieobjecten 2, 3 en 4, waaraan voor ligging een “4” (goed) is toegekend.
Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een eigen matrix overgelegd waarin een waarde voor de onroerende zaak is berekend van € 79.857. Daarin zijn, naast de – onder 2.2 genoemde – eerste drie referentieobjecten, de volgende (gegevens van de) referentieobjecten, alle recreatiewoningen en eveneens gelegen op hetzelfde recreatiepark, opgenomen:
- [adres1] 292-97, een benedenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met grond, een ligplaats, een berging, en een parkeerplaats, op 14 december 2017 overgedragen voor € 160.000;
- [adres1] 292-45, een benedenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met grond, een ligplaats, een berging, en een parkeerplaats, op 5 januari 2018 overgedragen voor € 170.000;
- [adres1] 292-95, een benedenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met grond, een ligplaats, een berging, en een parkeerplaats, op 3 september 2018 overgedragen voor € 147.500;
- [adres1] 292-80, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging en een parkeerplaats, op 2 oktober 2018 overgedragen voor € 144.500.
In de eigen matrix heeft belanghebbende factoren opgenomen voor de ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en luxe. Tevens heeft belanghebbende bij de herleiding naar de waarde van de onroerende zaak in deze matrix op de respectievelijke verkoopsommen onder meer correcties toegepast in verband met het aandeel in de reserves van de V.v.E. (€ 7.079), het ontbreken van grond en een ligplaats (ad € 50.000 of € 60.000) en een slaapkamer op de eerste verdieping (ad € 10.000), en wegens een mindere ligging (ad € 30.000) en de gedateerdheid van de woning (ad € 15.000).
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep, naar het Hof begrijpt, een waarde van € 79.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.