Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-03-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2414, 19/01425
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-03-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2414, 19/01425
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 16 maart 2021
- Datum publicatie
- 19 maart 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:2414
- Zaaknummer
- 19/01425
Inhoudsindicatie
WOZ; waarde bovenwoning niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 19/01425
uitspraakdatum: 16 maart 2021
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 1 oktober 2019, nummer LEE 18/3142, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 47A te [Z] (hierna: de woning of de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 113.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2018 de aanslagen in de onroerendezaakbelasting en in de Watersysteemheffing gebouwd binnendijks opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar verweer gevoerd.
Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een bovenwoning uit 1934, gelegen op de eerste verdieping van een appartementencomplex, met een berging op de begane grond van 2 m² en een balkon. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 60 m².
Belanghebbende heeft de woning op 20 oktober 2017 gekocht van zijn ouders voor € 98.000. Voor die tijd huurde belanghebbende de woning van zijn ouders. De vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017 bedraagt € 98.000.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een waardeverklaring overgelegd, opgemaakt op 21 december 2018 door taxateur [A] RT, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 113.000. In deze verklaring is vermeld dat [A] de onroerende zaak op 18 december 2018 inpandig heeft opgenomen. Als bijlagen bij deze waardebepaling zijn onder meer een matrix, de foto’s van de onroerende zaak die zijn genomen tijdens de inpandige opname, de verkoopbrochures van de referentieobjecten en een kaartje met de situering van de woning en de referentieobjecten gevoegd. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in dezelfde wijk gelegen, bovenwoningen ten grondslag gelegd:
1. [b-straat] 44A te [Z] , oppervlakte woning 50 m², bouwjaar 1928, met een balkon, op 15 december 2016 overgedragen voor € 115.000;
2. [a-straat] 150A te [Z] , oppervlakte woning 63 m², bouwjaar 1935, met een berging en twee balkons, op 14 december 2016 overgedragen voor € 137.000;
3. [a-straat] 23B te [Z] , oppervlakte woning 84 m², bouwjaar 1949, met een berging, een zolderberging en een balkon, op 1 mei 2017 overgedragen voor € 190.000.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd. In de matrix is naast de hiervoor onder 1. tot en met 3. genoemde bovenwoningen – ter indicatie – ook het door belanghebbende aangedragen object [c-straat] 9A te [Z] opgenomen. Dit is een in dezelfde wijk gelegen bovenwoning, oppervlakte woning 52 m², bouwjaar 1932, met een balkon, op 31 maart 2017 overgedragen voor € 113.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit (K), onderhoudstoestand (O), doelmatigheid (D), uitstraling (U), voorzieningen (V) en ligging (L). De onroerende zaak scoort in de matrix op deze factoren een 3 (voldoende). Ter zitting heeft taxateur [A] verklaard dat de factor voor V in de matrix abusievelijk niet op een 2 (matig) is gezet, maar dat bij de taxatie wel is uitgegaan van de enigszins gedateerde staat van het sanitair en de keuken. Het object [b-straat] 44A scoort op O en V een 2, [a-straat] 150A op V een 4 (goed), [a-straat] 23B op O en V een 4 en [c-straat] 9A op V een 2. Voor het overige scoren de referentieobjecten op de factoren een 3.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 98.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.