Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-03-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2558, 20/00674 en 20/00675
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-03-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2558, 20/00674 en 20/00675
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 16 maart 2021
- Datum publicatie
- 26 maart 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:2558
- Zaaknummer
- 20/00674 en 20/00675
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Objectafbakening. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 20/00674 en 20/00675
uitspraakdatum: 16 maart 2021
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 april 2020, nummers UTR 19/3605 en UTR 19/3607, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken omschreven als [a-straat] 15 en 15a te [A] (hierna tezamen: het object), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 447.000 respectievelijk € 789.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn aan belanghebbende de op voormelde waarden gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaren en watersysteemheffing gebouwd (hierna tezamen: de aanslagen) opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende [a-straat] 15 heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. Op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende [a-straat] 15a is de vastgestelde waarde verminderd tot € 744.000 en zijn de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Daarbij is aan belanghebbende een vergoeding voor de kosten van de bezwaarfase toegekend van € 254.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 24 februari 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [C] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van het object dat plaatselijk bekend is als [a-straat] 15 in [A] en kadastraal bekend is als gemeente Utrecht, sector [Y] no. [000] . Het object ligt in het buitengebied, op een kavel met een kadastrale oppervlakte van in totaal 1930m². De snelweg A12 en de spoorlijn Utrecht-Den Bosch zijn nabijgelegen.
Op 4 maart 1998 heeft de gemeente Utrecht aan belanghebbende een bouwvergunning verleend om de toenmalige loods te wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van de woning. Daarbij is onder meer de realisatie van een extra keuken, badkamer, toilet, entree en meterkast toegestaan. De realisatie van het bouwplan vond in 1998 plaats. De huisnummeraanduiding van het object is [a-straat] 15 gebleven.
In 2012 heeft de gemeente Utrecht geweigerd belanghebbende toe te staan het object bouwkundig te splitsen in twee zelfstandige woningen. Belanghebbende heeft zich tegen deze weigering verzet, onder meer aanvoerende dat er feitelijk twee woningen aanwezig zijn en dat deze woningen reeds sinds 1998 zelfstandig worden gebruikt. Het weigeringsbesluit is na de uitspraak van de Raad van State van 21 augustus 2013, nr. 201300688/1/A1, onherroepelijk geworden. Daarbij heeft de Raad van State onder meer het volgende overwogen:
“3.3. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college in redelijkheid heeft kunnen besluiten geen planologische medewerking te verlenen aan het bouwplan. Dat op het perceel als gevolg van de op 4 maart 1998 verleende bouwvergunning feitelijk reeds twee woningen zijn gerealiseerd welke ook als zodanig worden gebruikt, leidt niet tot een ander oordeel, omdat die bouwvergunning niet de realisering van twee afzonderlijke woningen op het perceel mogelijk maakt.”
De heffingsambtenaar heeft het object voor de toepassing van de Wet WOZ per in ieder geval de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018 onderverdeeld in twee aparte onroerende zaken: [a-straat] 15 (hierna: het voorhuis) en [a-straat] 15a (de verbouwde voormalige loods, hierna: het achterhuis). Het voorhuis betreft een in 1918 gebouwde woning met een gebruiksoppervlakte van 120m². Het achterhuis is in 1998 gerealiseerd en heeft een gebruiksoppervlakte van 169m². Van de perceelsoppervlakte heeft de heffingsambtenaar 430m² bij het voorhuis in aanmerking genomen en het restant, groot 1.500m², bij het achterhuis. Bij de waardevaststelling van het achterhuis is voorts rekening gehouden met de aanwezigheid van een guesthouse met een gebruiksoppervlakte van 30m².
Het voorhuis is aan de straatkant georiënteerd, het achterhuis niet. De kavel wordt feitelijk door drie inritten ontsloten, waardoor zowel het voorhuis als het achterhuis met de auto bereikbaar is. Het voorhuis en achterhuis zijn via een portaal inpandig met elkaar verbonden. Belanghebbende en zijn echtgenote bewoonden op de waardepeildatum het achterhuis, huurders het voorhuis.
Bij de waardevaststelling naar de vorige waardepeildatum (1 januari 2017) is bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van het voorhuis verminderd tot € 310.000 en die van het achterhuis gehandhaafd op € 559.000.
Belanghebbende heeft het object – dus het voorhuis en het achterhuis tezamen – op 9 mei 2019 verkocht en op 5 augustus 2019 vrij van huur geleverd voor een bedrag van € 855.000.
3 Geschil
In geschil is de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018. Het geschil spitst zich toe op de vragen of de heffingsambtenaar het object juist heeft afgebakend en juist heeft gewaardeerd.
Belanghebbende stelt dat het voorhuis en het achterhuis niet afzonderlijk maar tezamen het voorwerp zijn van de waardevaststelling voor de Wet WOZ. Voor de waardering moet volgens hem worden aangesloten bij de, met indexatie gecorrigeerde, eigen verkoopprijs. De door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten acht hij niet bruikbaar. Ingeval van afzonderlijke waardering bepleit belanghebbende waarden gelijk aan de WOZ-waarden zoals die na bezwaar voor het voorgaande jaar zijn vastgesteld vermeerderd met 10%. Dit komt voor het voorhuis neer op € 341.000 en voor het achterhuis op (afgerond) € 614.000. Tot slot stelt hij dat de Rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op de door hem aangevoerde beroepsgrond dat de prijsstijging van (voor het voorhuis en het achterhuis tezamen) € 322.000 ten opzichte van de na bezwaar vastgestelde waarden per de vorige waardepeildatum disproportioneel en onredelijk is.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij acht de toegepaste objectafbakening correct, het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar en de vastgestelde waarden in een goede verhouding staan met de verkoopprijzen van de referentieobjecten en niet strijdig met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.