Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3503, 20/00634
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3503, 20/00634
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 13 april 2021
- Datum publicatie
- 23 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:3503
- Zaaknummer
- 20/00634
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
Locatie Arnhem
nummer 20/00634
uitspraakdatum: 13 april 2021
Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 april 2020, nummer Awb 19/931, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn GBLT (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 215.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) ten bedrage van € 263,81 aan belanghebbende opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing (gebouwd) ten bedrage van € 97,40.
Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en (impliciet) de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2021 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [B] , bijgestaan door [C] , Register WOZ-taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1979 gebouwde rijwoning (eengezinswoning) met een inhoud van 380 m3, gelegen op een perceel van 150 m2 met vrijstaande berging/schuur.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatieverslag van 12 juni 2019 van de onroerende zaak overgelegd, opgesteld door [C] (Register WOZ-taxateur). De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, na deze uitpandig te hebben opgenomen, als volgt vastgesteld:
Woning 380 m3 à € 428 € 162.640
Berging/vrijstaande schuur € 3.000
Grond 150 m2 à € 335 € 50.250
€ 215.890
De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met de objectkenmerken kwaliteit/luxe (3), onderhoudstoestand (2), uitstraling (3), doelmatigheid (3), voorzieningen (2) en ligging (3). In het taxatieverslag is vermeld dat de waarde “3” staat voor “voldoende (bij onderhoud: onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk)”, de waarde “2” voor “matig (bij onderhoud: onderhoud op korte termijn noodzakelijk)” en de waarde “1” voor “slecht (bij onderhoud: achterstallig onderhoud)”.
Als referentie-objecten voor de waardebepaling van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar de navolgende zeven verkopen gebruikt:
1. [b-straat] 28; 2. [c-straat] 11; 3. [d-straat] 9; 4. [e-straat] 3; 5. [f-straat] 37; 6. [g-straat] 23; 7. [f-straat] 19.
Deze als referentie-objecten gebruikte panden zijn alle gelegen in [Z] nabij de onroerende zaak. Alle panden zijn eengezinswoningen, hebben een bouwjaar gelijk aan het bouwjaar van de onroerende zaak (1979), en zijn rond de waardepeildatum verkocht. De objectkenmerken voor alle referentie-objecten zijn steeds gewaardeerd op “3”. De panden 1, 2, 3 en 7 zijn hoekwoningen; de panden 4, 5 en 6 zijn – evenals de onroerende zaak – rijwoningen. De inhoud van de respectieve woongedeelten is in alle gevallen gelijk aan de inhoud van het woondeel van de onroerende zaak, namelijk 380 m3. De perceelsoppervlakte varieert van 158 m2 ( [g-straat] 23) tot 245 m2 ( [c-straat] 11). Vijf referentie-objecten hebben een perceelsoppervlakte van minder dan 200 m2. De in het taxatierapport opgenomen grondstaffel vermeldt voor de eerste 200 m2 een grondprijs van € 335/m2 en van € 170/m2 voor de volgende 100 m2.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de hiervoor bedoelde waardepeildatum te hoog is. Meer in het bijzonder is in hoger beroep in geschil of de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentie-objecten voldoende vergelijkbaar zijn, of de heffingsambtenaar met aanwezige verschillen voldoende rekening heeft gehouden en of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud van de onroerende zaak.
Belanghebbende beantwoordt de eerste in geschil zijnde vraag bevestigend en de overige vragen ontkennend, de heffingsambtenaar daarentegen beantwoordt de vragen in tegenovergestelde zin.
Belanghebbende stelt dat de referentie-objecten verschillen van ligging ten opzichte van de onroerende zaak, die een mindere ligging heeft en dat de verschillen in perceeloppervlakten ten onrechte niet of onjuist zijn meegewogen. Verder stelt belanghebbende dat de onroerende zaak achterstallig onderhoud heeft aan de binnenzijde en gebreken die niet aan de buitenkant zichtbaar zijn, waarmee de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden doordat de taxateur de onroerende zaak alleen uitpandig heeft opgenomen.
De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 190.000, met – zo begrijpt het Hof de stellingen van belanghebbende – overeenkomstige vermindering van de aanslagen OZB en watersysteemheffing.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.