Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3827, 20/00084
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3827, 20/00084
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 april 2021
- Datum publicatie
- 30 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:3827
- Zaaknummer
- 20/00084
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
Locatie Arnhem
nummer 20/00084
uitspraakdatum: 20 april 2021
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2019, nummer LEE 19/336, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aa en Hunze (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 31 januari 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 256.000. Tegelijk met deze beschikking zijn onder meer de aanslagen onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) ten bedrage van € 323,00 en rioolheffing 2018 ten bedrage van € 176,00 aan belanghebbende opgelegd.
Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en (impliciet) de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft daarna op 2 september 2020 nog nadere stukken ingediend.
Partijen hebben het Hof schriftelijk aangegeven geen gebruik te willen maken van hun recht ter zitting te worden gehoord. Daarop heeft het Hof op de voet van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een woonboerderij, bestaande uit een in 1920 gebouwde vrijstaande woning met een schuur. De woning heeft een inhoud van ongeveer 690 m3, de schuur heeft een oppervlakte van 320 m2. Het geheel is gelegen op een perceel van 7.450 m2.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatiematrix overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak als volgt getaxeerd:
Woning 690 m3 à € 240 € 165.600
Berging/vrijstaande schuur 320 m2 à € 125 € 40.000
Grond 7.450 m2 € 95.950
€ 301.550
Af: aftrek vanwege herstel scheurvorming -/- € 10.000
Aftrek (mogelijke) komst windmolens 5% -/- € 14.577
Getaxeerde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum € 276.973
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de objectkenmerken van de woning: kwaliteit (2), onderhoudstoestand (2), uitstraling (3), doelmatigheid (3), voorzieningen (3) en ligging (3). Daarbij is vermeld dat de waarde “3” staat voor “gemiddeld” en de waarde “2” voor “matig”. In de matrix zijn de verkoopgegevens en de objectkenmerken vermeld van een viertal referentie-objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de matrix is tevens een grondstaffel vermeld.
Namens belanghebbende heeft [A] (hierna: [A] ) de onroerende zaak in het kader van de waardebepaling voor de WOZ naar de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd. In het door de taxateur op 26 maart 2018 opgemaakte rapport wordt aan de onroerende zaak op waardepeildatum een waarde toegekend van € 220.000. In het rapport is aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak meer dan 15% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving. Als reden daarvoor vermeldt het rapport:
”Door de enorme scheurvormingen is de waarde veel lager dan normaal”
Belanghebbende heeft in 2015 een melding van schade gedaan bij de [B] ( [B] ). Bij brief van 25 mei 2018 heeft de [B] belanghebbende een aanbod gedaan tot vergoeding van die schade voor een bedrag van € 9.386,98, waarbij expliciet is vermeld dat de [B] geen uitspraak doet over de vraag of de schade al dan niet veroorzaakt kan zijn door gaswinning in het Groningerveld. Dit aanbod is door belanghebbende geaccepteerd. Herstel van de schade heeft nadien niet plaatsgevonden.
Op 7 juli 2020 heeft belanghebbende de onroerende zaak middels een verkoopmakelaar te koop aangeboden met een vraagprijs van € 375.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de hiervoor bedoelde waardepeildatum te hoog is. Meer in het bijzonder is in hoger beroep in geschil of de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentie-objecten voldoende vergelijkbaar zijn, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de schade (scheurvorming) aan de onroerende zaak en of de heffingsambtenaar terecht geen rekening heeft gehouden met rompslompschade in verband met de ligging van de onroerende zaak nabij het Groninger gasveld.
Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de vervolgvragen ontkennend. De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen tegenovergesteld.
Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het jaar 2018 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 220.000, met – zo begrijpt het Hof de stelling van belanghebbende – overeenkomstige vermindering van de aanslagen OZB en rioolheffing.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.