Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3833, 20/00568 en 20/00607
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3833, 20/00568 en 20/00607
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 april 2021
- Datum publicatie
- 30 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:3833
- Zaaknummer
- 20/00568 en 20/00607
Inhoudsindicatie
IB/PVV. Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. Waardering onroerende zaak. Leegwaarderatio.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 20/00568 en 20/00607
uitspraakdatum: 20 april 2021
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Almelo (hierna: de Inspecteur)
en het hoger beroep van
de erven [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 maart 2020, nummer AWB 18/5133, in het geding tussen [X] en de Inspecteur
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan [X] is voor het jaar 2014 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd. Bij beschikking is belastingrente berekend.
De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de aanslag en de rentebeschikking ongegrond verklaard.
[X] is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de Inspecteur vernietigd en de aanslag en de belastingrente verminderd.
[X] is [in] 2020 overleden. Het Hof zal hierna [X] aanduiden als erflater en de erven als belanghebbenden.
De Inspecteur (rolnummer Hof: 20/00568) en belanghebbenden (rolnummer Hof: 20/00607) hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 17 maart 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Erflater was eigenaar van de onroerende zaak “ [A] ” aan de [a-straat1] te [B] (het complex). De eigendom bestaat uit twee bebouwde kadastrale percelen. Het complex is een voormalig schippersinternaat dat is verbouwd en gerenoveerd naar een complex bestaande uit 44 woonzorgappartementen met ondersteunende ruimten zoals keuken, restaurant, bibliotheek, kantoren en een parkeergarage (hierna: de gemeenschappelijke ruimte).
Erflater verhuurde het complex aan [C] B.V. (hierna: ( [C] ). De huurovereenkomst wordt in het huurcontract aangeduid als een overeenkomst voor “kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als woonlocatie voor ouderen in combinatie met zorgaanbod met bijhorende voorzieningen. De looptijd van de huur is 20 jaar. [C] heeft de optie om de looptijd met 10 jaar te verlengen. De huurprijs voor het complex bedroeg bij aanvang van de huur € 884.677,50 per jaar. Op 1 januari 2014 bedroeg de huur (na indexering) € 928.520 per jaar.
[C] behoort tot de [D] groep die via meerdere vennootschappen woonzorgcentra exploiteert. [C] exploiteert in het complex een woonzorgcentrum met luxe woonzorgappartementen voor ouderen. Van de appartementen worden er 38 permanent verhuurd en zes kortdurend in de vorm van een zorghotel. [C] biedt de bewoners onder de naam woonservice-arrangement tegen één prijs per maand naast de terbeschikkingstelling van het appartement aanvullende diensten als maaltijdverstrekking, levering van energie, ter gebruik van de stoffering en inventaris van het appartement, het verrichten van kleine herstellingen, tuinonderhoud, verwerken en afvoeren van huisvuil en andere diensten.
De heffingsambtenaar van de gemeente [B] heeft voor de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ en WOZ-waarde) de appartementen als 44 onroerende zaken aangemerkt en de gemeenschappelijke ruimte als één onroerende zaak. De WOZ-waarde van de appartementen bedraagt voor het jaar 2014 gezamenlijk € 7.942.000. Hiervan heeft € 887.000 betrekking op de zes kortdurend verhuurde woningen en € 7.055.000 op de permanent verhuurde woningen. De WOZ-waarde van de gemeenschappelijke ruimte bedraagt € 2.571.000. Tezamen is dat € 10.513.000.
Erflater heeft in zijn aangifte IB/PVV 2014 een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 64.544 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (hierna: box-3 inkomen) van € 50.625 aangegeven. De rendementsgrondslag ‘sparen en beleggen’ voor het bepalen van het box-3 inkomen bedraagt volgens aangifte € 1.265.637. Bij het berekenen van die grondslag is uitgegaan van een waarde van het complex van € 9.595.000 en een leegwaarderatio van 85%, zodat € 8.155.750 in de grondslag is begrepen.
De Inspecteur heeft zich bij het vaststellen van de aanslag op het standpunt gesteld dat de leegwaarderatio ten onrechte is toegepast en daarom de aangegeven rendementsgrondslag ‘sparen en beleggen’ met € 1.439.250 verhoogd tot € 2.704.887. Het box-3 inkomen is vastgesteld op € 108.195.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat 38 van de 44 woningen vallen onder de huurbeschermingsregels en dat daarop de leegwaarderatio van toepassing is. Uitgaande van de WOZ-waarde voor de 44 woningen tezamen ad € 7.942.000 heeft de Rechtbank de waarde voor die 38 woningen op 38/44 deel hiervan, ofwel € 6.859.000 vastgesteld. Uitgaande van een leegwaarderatio van 85% heeft de Rechtbank een aftrek van 15%, ofwel € 1.028.850 in aanmerking genomen. De Rechtbank heeft het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen vervolgens vastgesteld op € 103.761.
3 Geschil
In geschil is de waarde van het complex op 1 januari 2014 en het daaruit voortvloeiende inkomen uit sparen en beleggen. Anders dan in eerste aanleg, is niet alleen de leegwaarderatio, maar ook de waardering van de gemeenschappelijke ruimte in geschil.