Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-05-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887, 20/00719
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-05-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887, 20/00719
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 mei 2021
- Datum publicatie
- 28 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:4887
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2020:1819, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 20/00719
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling rijksmonumentale villa.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 20/00719
uitspraakdatum: 18 mei 2021
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 mei 2020, nummer UTR 19/652, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 45 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 5.135.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2018 opgelegd.
Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 4.600.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 29 april 2021 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen: [B] als de gemachtige van belanghebbende, bijgestaan (via beeldbellen) door [C] (taxateur), alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] (taxateur).
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 1855 gebouwde villa, een rijksmonument, welke in 2005 is verbouwd tot een woonzorgcentrum. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1.775 m2. De kadastrale oppervlakte bedraagt 7.420 m2. De villa biedt woonzorgruimte aan ouderen. Er zijn 16 appartementen, verdeeld over vier woonlagen. Hiervan zijn er 13 voor permanent verblijf bestemd en drie voor tijdelijke bewoning. Alle appartementen beschikken over eigen sanitaire voorzieningen.
De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 25 maart 2019 door WOZ-taxateur [E] , waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 is bepaald op € 5.135.000. In het rapport is vermeld dat belanghebbende eigenaar is van de onroerende zaak en dat [F] B.V. gebruiker is. Volgens het rapport zijn uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de onroerende zaak ‘goed’. De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten, allemaal woonzorgcentra, aan de [b-straat] 31 te [A] (hierna: [b-straat] ), [c-straat] 26 te [G] (hierna: [c-straat] ) en [d-straat] 30 te [H] (hierna: [d-straat] ). Als onderbouwing van de waardering van de onroerende zaak zijn in een matrix de volgende gegevens vermeld:
|
Onroerende zaak |
[b-straat] |
[c-straat] |
[d-straat] |
|
|
Datum verkoop |
27-03-2014 |
25-02-2014 |
21-12-2016 |
|
|
Verkoopprijs € |
4.150.000 |
9.660.000 |
6.766.917 |
|
|
Bouw/renovatie |
1855/2005 |
1878/2012 |
1989/2014 |
1959/2016 |
|
BVO m2 |
1.775 |
1.078 |
3.021 |
2.500 |
|
Kavel totaal m2 |
7.420 |
5.186 |
6.070 |
4.655 |
|
Onderhoud |
Goed |
Goed |
Goed |
Goed |
|
Uitstraling |
Goed |
Goed |
Goed |
Voldoende |
|
Verkoopprijs per m2 BVO € |
3.850 |
3.198 |
2.707 |
|
|
Gehanteerde prijs per m2 € |
2.893 |
De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vermenigvuldiging van de BVO (1.775 m2) met een waarde van € 2.893 per m2.
Belanghebbende heeft in beroep bij de Rechtbank een door [C] RT op 24 november 2017 uitgebracht taxatierapport overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 (voor het jaar 2017) is bepaald op € 1.900.000.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2018 in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000 aan [I] B.V. De huur beliep in 2018 € 465.327 op basis van een in 2005 gesloten huurcontract. De onroerende zaak is op 12 december 2018 aan [I] B.V. geleverd. Op diezelfde dag (12 december 2018) heeft [I] B.V. de onroerende zaak geleverd aan [J] B.V. voor een koopprijs van € 4.973.357. Daarbij is met de bestaande huurder een nieuwe, zogenoemde “triple net” huurovereenkomst gesloten voor de duur van 20 jaar voor een aanvangshuursom van € 280.000 per jaar.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak van 7 mei 2020 geoordeeld dat beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de gezochte waarde in goede justitie bepaald, en wel op € 4.600.000.
Belanghebbende heeft hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar heeft berust in de beslissing van de Rechtbank.
In de uitspraak van 9 juni 2020, nr. 18/01217, ECLI:NL:GHARL:2020:4440 heeft het Hof de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 in goede justitie bepaald op € 4.700.000.
3 Geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017.
Belanghebbende verdedigt primair een waarde van € 2.500.000 en subsidiair € 3.200.000, terwijl de heffingsambtenaar de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 4.600.000 bepleit.