Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-06-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5885, 20/00845 en 20/00846
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-06-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5885, 20/00845 en 20/00846
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 15 juni 2021
- Datum publicatie
- 25 juni 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:5885
- Zaaknummer
- 20/00845 en 20/00846
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummers 20/00845 en 20/00846
uitspraakdatum: 15 juni 2021
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 11 augustus 2020, nummers LEE 19/3834 en 20/2344, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Het Hogeland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 181.000. Tegelijk met deze beschikking is onder meer de aanslag in de rioolheffing eigenaren voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag rioolheffing) ten bedrage van € 258,96 vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep inzake de WOZ-waarde ongegrond verklaard en het beroep inzake de rioolheffing niet-ontvankelijk verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 25 mei 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een twee-onder-een-woning, bouwjaar 1990, met een aangebouwde garage, een dakkapel en een tuinhuis. De inhoud van de woning is circa 315 m³ en de kaveloppervlakte is 274 m².
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 30 april 2019 onderhavige WOZ-beschikking vastgesteld en in hetzelfde geschrift de aanslag rioolheffing ten bedrage van € 258,96 opgelegd. Ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde is door de heffingsambtenaar een taxatieverslag ter beschikking gesteld. In dit taxatieverslag zijn gegevens van drie referentietransacties vermeld. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bij brief van 11 juni 2019 bezwaar gemaakt. Ten aanzien van de rioolheffing heeft belanghebbende aangevoerd dat de opbrengstlimiet wordt overschreden. In dit bezwaarschrift is verder onder meer geschreven:
“Het taxatieverslag:
De gehanteerde prijzen per m3 en per m2 zijn niet gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopcijfers per de peildatum van de in de vergelijking betrokken woningen. De voormelde berekeningsmethode is dan ook niet controleerbaar en inzichtelijk. Het is namelijk niet duidelijk of de m3 en de m2 prijzen/waarde zijn afgeleid uit de verkoopcijfers.
(…)
Belanghebbende bestrijdt dat voldoende rekening is gehouden met de referentie-objecten en het onderhavige object. Belanghebbende wenst een taxatieverslag. Belanghebbende wenst tevens een matrix en de grondstaffel te ontvangen (ECLI:NL:HR:2018:1316, overweging 2.3.3.).
(…)
Belanghebbende bestrijdt met klem dat de heffingsambtenaar met verschillen tussen het onderhavige object en de referentie-objecten rekening heeft gehouden.”
De gemachtigde van belanghebbende is op 19 september 2019 telefonisch gehoord. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 september 2019 bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard. Ten aanzien van de rioolheffing heeft de heffingsambtenaar onder meer geschreven dat geen sprake is van overschrijding van de opbrengstlimiet.
Per faxbericht van 6 november 2019 heeft de gemachtigde van belanghebbende bij de Rechtbank een pro forma beroepschrift ingediend. In dit geschrift is onder meer geschreven:
“Betreft: pro forma beroep tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van Het Hogeland d.d. 25 [Hof: bedoeld zal zijn 26] september 2019 ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waarde van de [a-straat] 21 te [Z] in het kader van de Wet waardering onroerende zaken.
(…)
Hiermede en daarmee tijdig teken ik in hoedanigheid van gemachtigde van de heer [X] , (…) pro forma beroep aan tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Het Hogeland d.d. 25 september 2019 tegen de vastgestelde WOZ-waarde van het object gelegen aan de [a-straat] 21 te [Z] in het kader van de Wet waardering onroerende zaken.”
Per faxbericht van 5 december 2019 heeft belanghebbende zijn beroepschrift aangevuld. Hierin heeft belanghebbende naast gronden ter zake van de WOZ-waarde ook gronden aangevoerd tegen de aanslag rioolheffing.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 is getaxeerd op € 181.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in [Z] gelegen, twee-onder-een-woningen ten grondslag gelegd:
1. [b-straat] 13, perceel 315 m², inhoud hoofdgebouw 310 m³, bouwjaar 1994, met een aangebouwde garage, een aangebouwde berging en een tuinhuis, op 5 oktober 2017 verkocht voor € 215.000;
2. [c-straat] 42, perceel 296 m², inhoud hoofdgebouw 385 m³, bouwjaar 1987, met een aangebouwde garage en een dakkapel, op 25 februari 2017 verkocht voor € 236.230;
3. [d-straat] 16, perceel 350 m², inhoud hoofdgebouw 355 m³, bouwjaar 1995, met een aangebouwde garage en een dakkapel, op 31 mei 2018 verkocht voor € 237.000;
4. [e-straat] 17, perceel 350 m², inhoud hoofdgebouw 345 m³, bouwjaar 1995, met een aangebouwde garage en een dakkapel, op 9 januari 2018 verkocht voor € 245.000;
5. [d-straat] 41, perceel 219 m², inhoud hoofdgebouw 345 m³, bouwjaar 1995, met een aangebouwd garage, twee dakkapellen en een overkapping, op 27 december 2017 verkocht voor € 213.250;
6. [e-straat] 19, perceel 350 m², inhoud hoofdgebouw 345 m³, bouwjaar 1995, met een aangebouwde garage en een dakkapel, op 16 februari 2018 verkocht voor € 235.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van Kwaliteit/Luxe, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging. De onroerende zaak scoort op deze factoren een 3 (gemiddeld), behoudens op Voorzieningen, waarvoor de factor 2 (matig) geldt. Aan de referentieobjecten is in de matrix voor Kwaliteit/Luxe, Onderhoud, Uitstraling en Doelmatigheid eveneens een 3 toegekend. Voor Voorzieningen scoren referentieobjecten 1 en 3 eveneens een 2, de overige referentieobjecten een 3. Voor Ligging is aan de referentieobjecten 2 en 5 eveneens een 3 toegekend, aan de overige referentieobjecten een 4 (bovengemiddeld) in verband met ligging aan water. Bij de matrix is een grondstaffel gevoegd.
Belanghebbende heeft in hoger beroep de gegevens (stamkaarten) van een tweetal verkooptransacties overgelegd. Het betreft de verkoop van [f-straat] 34 te [Z] , een rijwoning, perceel 218 m², inhoud hoofdgebouw 290 m³, bouwjaar 1980, met een vrijstaande berging, op 20 oktober 2018 verkocht voor € 169.000, en de verkoop van [g-straat] 22 te [Z] , een hoekwoning, perceel 212 m², inhoud hoofdgebouw 286 m³, bouwjaar 1981, met een vrijstaande berging, op 12 juli 2018 verkocht voor € 168.000. Tevens heeft belanghebbende schermafdrukken overgelegd van de ter zake van de onroerende zaak en de referentieobjecten op de site van het RIVM gepubliceerde “Indicatie geluidskwaliteit”.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld en of het beroep ten onrechte ongegrond is verklaard omdat de heffingsambtenaar op belanghebbendes verzoek in het bezwaarschrift in de bezwaarfase niet het gevraagde inzicht heeft verschaft door het overleggen van een matrix en de grondstaffel. Voorts is in geschil of de Rechtbank het beroep inzake de rioolheffing ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard.
Belanghebbende beantwoordt voormelde vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Wat betreft de waarde heeft belanghebbende primair een waarde bepleit van € 167.000 en subsidiair van € 175.000.
De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.