Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-07-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, 2000526
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-07-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, 2000526
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 27 juli 2021
- Datum publicatie
- 6 augustus 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:7246
- Zaaknummer
- 2000526
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Hoorplicht. Toezendplicht bezwaar ex art. 7:4 Awb. Informatieverstrekking ex art. 40 Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 20/00526
uitspraakdatum: 27 juli 2021
Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 februari 2020, nummer AWB 19/4923 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2018 vastgesteld op € 262.000.
Het tegen die beschikking gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende mr. [naam1] als haar gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam2] en [naam3] RT (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is mede-eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt door de taxateur, waarin de waarde per 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 271.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten, te weten [adres2] 8 te [woonplaats] (hierna: [adres2] ), [adres1] 9 te [woonplaats] (hierna: nr. 9) en [adres3] 29 te [woonplaats] (hierna: [adres3] ). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
|
Object |
Bouw-jaar woning |
Inhoud woning m3 |
Inhoud aanbouw m³ |
Opper-vlakte grond m2 |
Overige |
Waarde woning per m3 |
Waarde aanbouw per m³ |
Gemiddelde waarde grond per m2 |
Verkoop-datum |
Getaxeerde waarde/ verkoopprijs |
|
Onroerende zaak |
1960 |
328 |
102 |
297 |
Garage, dakopbouw, carport, balkon |
€ 385 |
€ 415 |
€ 274 |
- |
€ 271.000 |
|
[adres2] |
1960 |
336 |
- |
392 |
Garage, berging, balkon |
€ 315 |
- |
€ 244 |
06-04-2017 |
€ 217.500 |
|
Nr. 9 |
1960 |
412 |
- |
637 |
Carport, berging (2x) |
€ 430 |
- |
€ 189 |
28-07-2017 |
€ 310.000 |
|
[adres3] |
1968 |
370 |
- |
414 |
Garage, berging |
€ 360 |
- |
€ 236 |
19-08-2016 |
€ 242.000 |
Het onderhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten is steeds aangemerkt als ondergemiddeld (2). Daarnaast zijn ook de voorzieningen van [adres2] en nr. 9 aangemerkt als ondergemiddeld (2). Voor het overige zijn ligging, uitstraling, kwaliteit, doelmatigheid, onderhoud en voorzieningen voor de onroerende zaak en de referentieobjecten steeds aangemerkt als gemiddeld (3).
Het taxatierapport vermeldt verder dat de taxateur de woningen aan de [adres1] op 9 januari 2020 ter plaatse heeft geïnspecteerd. Naar aanleiding daarvan constateert de taxateur in het rapport:
“Het buiten schilderwerk is bij geen van de woningen extreem slecht. Tijdens mijn controle is gebleken dat de garage wél bruikbaar is, als er opgeruimd wordt. De garage is 18 m2. Dit is een standaard grootte voor garages. Als de auto onder de carport past, past deze ook in de garage. inspectie van enkele woningen heeft uitgewezen dat alle balkons van het oorspronkelijke bouwjaar slecht zijn. De loopplanken en de balken. Hiervoor wordt in de taxatie een correctie gedaan.”
Belanghebbende heeft bij brief van 1 mei 2019 bezwaar gemaakt tegen de onderhavige beschikking. In het bezwaarschrift heeft belanghebbende aangegeven dat zij de matrix, de grondstaffels en het taxatieverslag wenst te ontvangen.
Op 29 april 2019 heeft de heffingsambtenaar per e-mail de gemachtigde van belanghebbende uitgenodigd voor een hoorzitting ter zake van “één of meerdere WOZ-bezwaarschriften” van de gemachtigde. Nadat de gemachtigde van belanghebbende bij e-mail van diezelfde dag te kennen heeft gegeven verhinderd te zijn op de door de heffingsambtenaar voorgestelde data, heeft de heffingsambtenaar de gemachtigde bij e-mail van 6 mei 2019 opnieuw uitgenodigd voor een, op verzoek van de gemachtigde telefonische, hoorzitting, te houden op 24 juni 2019. Als bijlage bij die e-mail heeft de heffingsambtenaar een overzicht van de te bespreken objecten aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden, waarop onder meer “ [adres1] 12 [woonplaats] ” is vermeld.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij twee e-mails van 13 mei 2019 en een email van 19 mei 2019 aan de heffingsambtenaar verzocht de matrixen en de grondstaffels toe te zenden. De heffingsambtenaar heeft op die e-mails gereageerd, laatstelijk bij email van 20 mei 2019, die voor zover relevant als volgt luidt:
“U verbindt aan het telefonisch horen de consequentie dat u dan de op de zaak betrekking hebben stukken niet kunt inzien.
De stukken liggen echter nog steeds een week voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage ten kantore van [de heffingsambtenaar; Hof].
Die mogelijkheid wordt u niet ontnomen door uw gehonoreerde verzoek tot telefonisch horen. (…) Aan u de keuze om al dan niet gebruik te maken van uw inzagerecht, los van de vorm waarin de hoorzitting wordt gegoten.”
De onder 2.6 bedoelde hoorzitting heeft op 24 juni 2019 telefonisch plaatsgevonden.
De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar erin geslaagd geacht aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde en in zijn uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 262.000 niet te hoog is.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase (i) de hoorplicht heeft geschonden en (ii) de onder 2.7 bedoelde stukken aan de gemachtigde had moeten toezenden. Voorts is in geschil de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 221.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 262.000.