Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-01-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:760, 20/00295 t/m 20/00297

Artikel 17, lid 1, Wet WOZ, bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen zijn op grond van artikel 4, lid 1, onderdeel b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: URIW) de volgende methoden te gebruiken: huurwaarde-kapitalisatiemethode (HKW), vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en discounted-cash-flow methode (DCF).

In afwijking in zoverre van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient en, kort gezegd, geen beschermd monumentenpand is, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ is bepaald. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Op grond van artikel 4, lid 2, URIW wordt de vervangingswaarde, als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode als hiervoor in punt 4.2 omschreven rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met in achtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

In artikel 17, lid 4, Wet WOZ wordt eveneens in afwijking in zoverre van artikel 17, lid 2, Wet WOZ de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald volgens de GVW-methode bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt, kort gezegd, verstaan een onroerende zaak of een gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.

Voorop gesteld wordt dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft voor de juistheid van de in geschil zijnde WOZ-waarden van het hotel. Dit betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken, rekening houdend met hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd en aan bewijs heeft ingebracht, dat die waarden niet te hoog zijn bepaald.

Bij de waardebepaling in de taxatierapporten en in het aangepaste rekenblad WOZ-berekening voor 2015 heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de richtlijnen uit de Taxatiewijzer hotels. Ook belanghebbende baseert zich daarop. Het Hof zal in deze uitspraak eveneens de richtlijnen uit de Taxatiewijzer hotels in de beoordeling betrekken.

De heffingsambtenaar heeft een aangepast rekenblad WOZ-berekening voor het jaar 2015 ingebracht, waarin de waarde van het hotel op € 5.334.553 is bepaald. Die waarde heeft hij berekend op basis van de HWK-methode uit de Taxatiewijzer hotels. Die methode heeft de heffingsambtenaar gehanteerd, omdat sprake was van een bestaand hotel. Bij de HWK-methode wordt middels een rekenmodel de huurwaarde bepaald aan de hand van een eveneens modelmatig berekende omzet. Die huurwaarde wordt vervolgens gekapitaliseerd.

De enige variabelen die volgens de heffingsambtenaar zijn ingevoerd in het rekenmodel, zijn 80 kamers met een kamerprijs van € 75 per nacht en een bezettingsgraad van 75%. Het model heeft op basis van die gegevens een totale omzet berekend, bestaande uit omzet ter zake van overnachtingen, restaurantomzet, verhuur van zalen en overige omzet, van € 2.881.579. De bijbehorende modelmatig berekende huurwaarde bedraagt € 403.421 (14% van de totale omzet). Deze huurwaarde is gekapitaliseerd met een factor 10,5. Na een aantal eveneens modelmatige verminderingen resulteert een waarde van € 4.236.264. Die waarde is vermeerderd met de waarde voor extra grond van € 1.300.000 en, na een modelmatige vaste correctie, leidt dat tot een totale getaxeerde waarde voor het hotel van € 5.334.553 (afgerond € 5.000.000). Die extra grond is later gebruikt voor de nieuwbouw en de parkeerplaatsen.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat hij in het aangepaste rekenblad WOZ-berekening voor 2015 een ‘eenvoudigere’ berekening voor de WOZ-waarde heeft gemaakt dan in het taxatierapport 2015 is opgenomen en dat daarin enige modelmatige verminderingen niet door hem zijn verwerkt. Daarbij heeft hij wel de gegevens inzake de kamerprijs van € 75 per nacht en kamerbezetting van 75% aangehouden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de vestigingsdirecteur van het hotel hem die gegevens heeft meegedeeld bij de inpandige opname van het hotel en dat daarbij die gegevens nadrukkelijk en uitgebreid zijn besproken. In al zijn WOZ-berekeningen heeft de heffingsambtenaar die gegevens als de variabelen van het rekenmodel gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat het rekenmodel van de Taxatiewijzer hotels een normatieve omzet en normatieve kosten berekent, maar dat alleen de genormaliseerde omzet relevant is voor de berekening van de huurwaarde bij de waardering volgens de HWK-methode.

Belanghebbende staat een waarde van € 3.300.000 voor. Zij voert aan dat de waardebepaling van het aangepaste rekenblad WOZ-berekening voor 2015 niet te herleiden is. Daarbij bestrijdt belanghebbende de gehanteerde kamerprijs van € 75 per nacht en de bezettingsgraad van 75%. Zij vermeldt een lagere feitelijke kamerprijs en kamerbezetting en verwijst daarbij naar de inventarisatieformulieren WOZ voor de exploitatiejaren 2013 tot en met 2015, die zij in reactie op het verweerschrift bij de Rechtbank op 8 november 2018 heeft ingebracht. Belanghebbende stelt dat bij de waardering voor 2015 moet worden uitgegaan van de gerealiseerde omzet van € 2.989.673 in plaats van een modelmatig berekende omzet van € 2.881.579 en dat de daarbij berekende operationele lasten aanzienlijk lager zijn dan de feitelijk gemaakte kosten. Voorts wijst belanghebbende op een aantal transacties van volgens haar vergelijkbare hotelpanden. Hieruit volgt volgens belanghebbende een gemiddelde transactieprijs van € 29.000 per kamer, terwijl de transactieprijs per kamer op basis van de door de heffingsambtenaar beschikte waarde op meer dan het dubbele uitkomt.

Het Hof overweegt dat voor de waardering van een bestaand hotel de HKW-methode kan worden toegepast. Daarbij dient bij de waardebepaling van het hotel te worden uitgegaan van een kamerprijs van € 75 per nacht en een kamerbezetting van 75%. Die gegevens zijn door de vestigingsdirecteur van het hotel verstrekt en grondig besproken bij de inpandige opname van het hotel. Vervolgens zijn die gegevens van aanvang aan in de taxatierapporten gehanteerd. De door belanghebbende genoemde gegevens van de inventarisatieformulieren heeft de heffingsambtenaar betwist en zijn door belanghebbende niet onderbouwd met nader bewijs. Het Hof overweegt dat de door de heffingsambtenaar vermelde gegevens als variabelen in het rekenmodel kunnen worden gebruikt.

Belanghebbende bepleit dat uitgegaan moet worden van de gerealiseerde omzet in plaats van de modelmatig berekende omzet. Aangezien het door haar genoemde omzetcijfer hoger is dan de door de heffingsambtenaar modelmatig berekende omzet helpt deze stelling belanghebbende niet. Evenmin helpt haar de stelling dat rekening moet worden gehouden met de feitelijk gemaakte kosten, aangezien de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat alleen de normatieve omzet wordt gebruikt in het rekenmodel. Belanghebbende verwijst verder naar vier ingebrachte verkooptransacties van volgens haar vergelijkbare hotelpanden met een veel lagere transactieprijs per kamer dan die op basis van de beschikte waarde. De heffingsambtenaar bestrijdt dat die ingebrachte transacties vergelijkbaar zijn en wijst erop dat deze hotelpanden in slechte dan wel verhuurde staat zijn. Tegenover deze betwisting heeft belanghebbende de vergelijkbaarheid van de hotelpanden niet nader onderbouwd.

Voor de waardebepaling is wel van belang dat de systematiek van het rekenmodel van de Taxatiewijzer hotels wordt aangehouden. Het Hof wijst de door de heffingsambtenaar zogenoemde ‘eenvoudigere’ WOZ-berekening af, voor zover daarin met enige modelmatige verminderingen geen rekening is gehouden.

Dit leidt het Hof tot het oordeel dat de waardering van het hotel op € 5.000.000 niet te hoog is. Het Hof baseert dat oordeel op de toelichtende tekst in de Taxatiewijzer hotels (onderdeel 1.5 Methodiek). Een huurwaarde van 14% van de (genormaliseerde) totale omzet is voor het hotel met meerdere omzetcategorieën dan niet te hoog. Uit diezelfde toelichtende tekst leidt het Hof af dat een kapitalisatiefactor van 10,5 voor het hotel evenmin te hoog is, aangezien het hotel buiten de grote steden ligt. Volgens de methode in het rekenblad in het taxatierapport is de waarde van het hotel te berekenen op: € 403.421 (huurwaarde) x HWK-factor 10,5% – € 296.172 (vermindering verwervingskosten) + € 1.098.289 (grondwaarde na vaste correctie) = € 5.038.038.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarden voor de belastingjaren 2016 en 2017 aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de Wet WOZ de door de heffingsambtenaar gehanteerde GVW-methode voorschrijft bij objecten in aanbouw waarvan in de onderhavige situatie sprake is. Ook als het hotel niet meer in aanbouw zou zijn is de GVW-methode van toepassing bij de waardering als de vervangingswaarde tot een hoger waarde leidt dan de waarde volgens de door belanghebbende voorgestane vergelijkings- of HWK-methode (zie 4.2 en 4.3).

Belanghebbende heeft de bij de waardebepaling volgens de GVW-methode door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en gegevens omtrent de bouwkosten, de afschrijvingen vanwege economische veroudering, excessieve gebruikskosten en verandering bouwwijze of mate van gereedkomen niet betwist. Die waarderingen voor 2016 en 2017 betreffen de gecorrigeerde vervangingswaarde van het hotel.

Gelet op voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van het hotel van € 19.072.000 per de waardepeildatum 1 januari 2015 en van € 24.112.000 per de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Het gelijk is aan de zijde van de heffingsambtenaar.