Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-08-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7705, 20/00833
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-08-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7705, 20/00833
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 10 augustus 2021
- Datum publicatie
- 27 augustus 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:7705
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2020:3990, Bekrachtiging/bevestiging
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2022:664
- Zaaknummer
- 20/00833
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 20/00833
uitspraakdatum: 10 augustus 2021
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats]
(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 juli 2020, nummer UTR 19/4557, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum
(hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 182 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 449.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 20 juli 2021. Namens belanghebbende is zijn gemachtigde [naam1] verschenen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is [naam2] verschenen, bijgestaan door [naam3] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak aan [adres1] 182 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1922 gebouwde twee-onder-één kapwoning met een inhoud van 292 m3. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 256 m², een garage en een berging.
De onroerende zaak is bij beschikking van 28 februari 2019 voor het jaar 2019 en naar waardepeildatum en toestand van 1 januari 2018 vastgesteld op € 449.000.
In beroep en hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Deze matrix is van de hand van [naam3] , taxateur. In de matrix zijn marktgegevens van vijf referentiewoningen opgenomen, alle twee-onder-één kapwoningen aan de [adres1] te [woonplaats] , dezelfde straat als die van de onroerende zaak. Deze referentiewoningen zijn:
|
huis-nummer |
inhoud m3 |
kavelgrootte |
verkoop-datum |
verkoopprijs |
gecorrigeerde prijs per m3 |
|
156 |
556 en 76 aanbouw |
255 m2 |
02-03-2017 (leveringsdatum) |
€ 560.000 |
€ 458 |
|
13 |
318 en 25 aanbouw |
179 m2 |
08-11-2017 |
€ 425.000 |
€ 512 |
|
158 |
348 |
165 m2 |
02-06-2018 |
€ 405.000 |
€ 495 |
|
138 |
284 |
153 m2 |
19-12-2018 |
€ 310.000 |
€ 447 |
|
14 |
452 |
295 m2 |
10-10-2017 |
€ 505.000 |
€ 426 |
De door de heffingsambtenaar in zijn matrix gehanteerde prijs per m3 voor de onroerende zaak is € 456. Om deze prijs te kunnen vergelijken met de gerealiseerde verkoopprijzen per m3 van de referentiewoningen, is in de laatste kolom van de bovenstaande tabel de gecorrigeerde prijs per m3 opgenomen. Dit is de prijs indien voor elk van de referentiewoningen de koudv-factoren (zie 2.5) gelijk zouden zijn aan die van de getaxeerde onroerende zaak.
De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (koudv) van de referentiewoningen zijn in de matrix van de heffingsambtenaar als volgt, waarbij kenmerk 1, 2, 3, 4, en 5 staan voor respectievelijk ‘slecht’, ‘matig’, ‘gemiddeld’, ‘bovengemiddeld’ en ‘goed’. De koudv-factoren van de woning van belanghebbende zijn alle op ‘3’ gesteld.
|
huisnummer |
kwaliteit |
onderhoud |
uitstraling |
Doelmatigheid |
Voorzieningen |
|
156 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
13 |
4 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
158 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
138 |
2 |
1 |
3 |
3 |
1 |
|
14 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
De door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel luidt als volgt:
|
tot 175 m2 |
€ 1.300 per m2 |
|
van 176 tot 250 m2 |
€ 800 per m2 |
|
van 251 |
€ 550 per m2 |
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 407.000. Ter onderbouwing van die waarde verwijst hij naar de door hem in hoger beroep overgelegde waardematrix met daarin drie referentiewoningen, alle drie twee-onder-één kapwoningen, te weten [adres1] 178, [adres1] 158 en [adres1] 14. Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde woningen aan de [adres1] 156, [adres1] 13 en [adres1] 138 niet geschikt zijn als referentieobject. Ook is belanghebbende van mening dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel te hoge prijzen per m² bevat en dat de woning aan de [adres1] 178 als referentieobject aangemerkt moet worden.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.