Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-02-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1087, 21/00066

“De heer [naam6] van de belastingdienst is van mening dat er hier geen sprake is van ondernemingsvermogen, maar dat er sprake is van beleggingsvermogen voor de aandeelhouders. Zijn standpunt vloeit voort uit zijn constatering dat de bedrijfsopbrengsten van [naam4] BV ten tijde van het overlijden volledig bestaan uit de opbrengsten van effecten en niet afkomstig zijn uit actieve ondernemingshandelingen. Er is slechts sprake van beleggingsvermogen.

Op zichzelf gezien is deze constatering juist. [naam4] BV houdt de aandelen van [naam5] BV en heeft met name liquide middelen. Deze liquide middelen worden aangehouden voor projectontwikkeling.

(…)

Daarnaast baseert hij zijn conclusie op het feit dat voorraad in de vennootschap over de jaren 2015 en 2016 exact gelijk is. Die constatering is juist. De voorraad betreft een voormalig gereformeerd kerkgebouw " [de kerk] ", [adres1] te [plaats] , inclusief sloopkosten.

De voorraad wordt aangehouden in verband met projectontwikkeling. En in dit verband worden ook de liquide middelen aangehouden.

Als aanvulling op bovenstaande al eerder vermelde onderbouwing kan ik u aangegeven dat er inmiddels nadere besprekingen zijn geweest inzake de projectontwikkeling van de [de kerk] -locatie ten behoeve van woningbouw.

Tijdens de economische crisis heeft deze ontwikkeling uiteraard op een laag pitje gestaan. Toen de erfgenamen merkten dat er wat beweging in de woningmarkt kwam heeft de ontwikkeling een doorstart gemaakt. De erfgenamen hebben een partner gevonden in [naam7] Bouw (werkmaatschappij van [naam8] ) te [plaats] . Sinds augustus 2016 hebben er een 14-tal besprekingen plaatsgevonden en tussentijds talrijke telefonische contacten, die geleid hebben tot 2 planontwikkelingen: een plan voor grondgebonden woningen en een plan voor gestapelde woningen.

De investeringskosten worden geraamd op Euro 6.600.000, -- incl. BTW. Momenteel wordt er gezocht naar financiers, waarbij het wel duidelijk is geworden dat het [naam5] ook zelf zal moeten bijdragen aan de financiering van deze ontwikkeling.

Op grond van het vorenstaande ben ik van mening dat er sprake is van ondernemingsvermogen.”

“3. Eisers hebben als bijlage bij het beroepschrift een tijdlijn aangeleverd waarin diverse (voorgenomen) ontwikkelingen van de [de kerk] (-locatie) vanaf de aankoop worden beschreven, en de daarin ondernomen stappen. Verweerder heeft betwist dat uit deze tijdlijn volgt dat er sprake is van projectontwikkeling. De rechtbank stelt eisers in de gelegenheid om de tijdlijn zo mogelijk met bewijsstukken, voorzien van een toelichting daarop, nader te onderbouwen.”

“Onderwerp: w761 -2 4 zorgwoningen te [plaats]

Geachte heer [naam9] ,

Bijgaand zenden wij de aangepaste tekeningen, nieuwe situatie en plattegrond d.d. 16-12-2010. De stramienmaat is van 7,20 m vergroot naar 7,50 m. Het terreinoppervlak is verkleind van 3.600 m2 naar 3.390 m2. Wij hebben onderzocht of de tussenruimte van de beide woonvleugels verkleind kan worden van 15 m naar 12,5 m, echter het blijkt dat de vleugels dan te dicht "bij elkaar" komen.

Graag vernemen wij van u of deze tekeningen een goed uitgangspunt zijn voor verdere uitwerking. (…)”

De tekeningen zijn bijgevoegd.

Geachte heer [naam1] ,

Hierbij even een tussenstand naar aanleiding van ons gesprek.

Ik heb een gesprek gehad met dhr. [naam11] van het [naam12] Hierin aangeven dat ik partijen bij elkaar wil brengen om een parkeer voorziening te realiseren op de [adres1] . Op uw perceel.

Uitleg gegeven dat u bereid bent hierin mee te denken/werken. Men is zeer geïnteresseerd en heeft ook wel belang bij een oplossing van het parkeer probleem. De komende jaren zullen er nog meer opleidingen voor ouderen gegeven worden, dus zal de overlast in ieder geval niet minder worden. Inmiddels heb ik collega's gevraagd te onderzoeken hoe hoog de kosten bij benadering zullen zijn. Ook worden relaties benaderd die bijvoorbeeld teveel zand hebben en hier van af willen. Dit om de kostprijs zo laag mogelijk te houden.

Zodra hier enige duidelijkheid komt zal ik u informeren, ook het [naam12] zal ik op de hoogte stellen. Ik zal dan een gesprek arrangeren om samen te kijken wat het financieel betekent en welke afspraken er gemaakt moeten worden en op welke wijze vastgelegd

Met vriendelijke groet,

[naam10]

Gemeente [gemeente]

Vergunningen, Toezicht en Handhaving

Team Gebiedstoezicht (…)”

Goedemiddag heer [naam1] ,

Eind 2015 hebben we elkaar in bijzijn van de heer [naam10] (gemeente [gemeente] ) gesproken betreffende uw perceel aan de [adres1] . Met name om gezamenlijk te inventariseren of er mogelijkheden waren om terrein geheel of gedeeltelijk geschikt te maken als parkeerterrein.

Tussentijds heb ik aantal malen met de gemeente om tafel gezeten echter zonder al teveel vorderingen te maken. Ondertussen heb ik de firma [naam14] kleine studie laten doen om te kijken of het mogelijk is om 60 parkeerplekken te realiseren. Zie hiervoor de 2 bijlagen.

Vandaag heb ik gesprek gehad met de [naam10] en de heer [naam15] . Dit om toch beweging in verhaal te krijgen. Op verzoek van de heer [naam15] dien ik nu een Verzoek tot Vooroverleg bij de gemeente in waardoor verhaal officieel op agenda komt waardoor we eindelijk voortgang kunnen krijgen in verhaal.

Om dit verzoek te doen heb ik exacte adres van perceel nodig en de kadastrale gegevens (Sectie en nummer). Kunt u mij deze gegevens doen toekomen zodat ik verzoek kan indienen? Indien verzoek wordt geaccepteerd wil ik ook graag weer met u om tafel.

Met vriendelijke groet,

[naam13]

”

“Hij heeft uiteindelijk een positief gesprek gehad met de gemeente [gemeente] i.v.m. parkeerplekken op perceel [de kerk] . Zie ook verslag van de gemeente waarin randvoorwaarden worden gesteld (17-06-2016).

Tevens is prijsopgave gevraagd bij [naam16] voor voorbereiding aanvraag omgevingsvergunning (zie offerte dd 08-07-2016). Komende week heeft [naam13] hierover een inhoudelijk gesprek / toelichting met [naam16] .

Er zijn 3 opties:

1. Huur 5 of 10 jaar

2. Huur met koopoptie

3. Koop

In alle gevallen gaat het wat ons betreft over het gehele terrein; deel is niet mogelijk aangezien dat voor ons niet te verkopen/exploiteren valt.

Alle kosten (ook extra toekomstige kosten zoals bijv. verhoging OZB, t.l.v. DC).

Dhr. [naam13] doet een voorstel in dezen waarop wij kunnen reageren.”

“Onderwerp: w761-

bebouwing [de kerk] aan de [adres1] te [plaats] (tekeningen)

Geachte heer [naam17] ,

Zoals afgesproken zenden wij bijgaand de situatie-, plattegrond- en geveltekeningen d.d. 02-02-2017, m.b.t. de [de kerk] -locatie aan de [adres1] te [plaats] .

Met vriendelijke groet,

[naam17] (…)”

“Onderwerp: Perceel [de kerk] (voorstel parkeerplaatsen)

Geachte heer [naam13] ,

Zoals besproken zend ik het voorstel/randvoorwaarden voor de realisatie van 45 parkeerplaatsen t.BV het [naam12] voormalige [de kerk] aan [adres1] te [plaats] ; zie ook bijgaande tekening.

Na overleg met de projectontwikkelaar is het volgende afgesproken:

1. De ontwikkelaar realiseert de parkeerplaatsen en draagt deze daarna over aan het [naam12] .

2. De 45 parkeerplaatsen worden, aangelegd conform de wensen van het [naam12] en de gemeente [gemeente] (bestraat rijvl. parkeervakken).

3. Het over te dragen terrein waarop de parkeerplaatsen worden aangelegd is (afgerond) 1.050 m2.

4. De kosten voor het parkeerterrein bedragen Euro 250.000 ,00 excl. BTW, all-in.

5. V.w.b. de tijdsplanning: er dient minimaal een jaar uitgetrokken te worden voor de haalbaarheidstoets (3 mnd.), beste en uitloop vanwege inspraak/wettelijke termijnverlenging e.d. (3 mnd.).

Misschien heeft u zelf ook nog aanvullingen/wijzigingen t.a.v. dit voorstel, dan verneem ik dat graag.

Nadat wij overeenstemming hebben over de randvoorwaarden zal de projectontwikkelaar een intentieovereenkomst moeten opstellen.

In afwachting van uw berichten.

Met vriendelijke groet,

[naam17] (…)”

“Onderwerp: Update ontwikkelingen [adres1]

Beste [naam17] ,

Ik heb naar aanleiding van ons telefoongesprek een en ander uitgeschreven om je op de hoogte te brengen van de ontwikkelingen van het project.

Betreffend de [adres1] in [plaats]

Wij hebben een stedenbouwkundige opdracht gegeven om voor ons naar de [adres1] in [plaats] te kijken. Hij heeft een schets gemaakt van de locatie, deze heb ik in de bijlage toegevoegd. Dit plan hebben we naar de gemeente gestuurd en is vervolgens via de e-mail door de gemeente afgeketst waarna wij een toelichting hebben aangevraagd.

Aanwezig bij deze toelichting was o.a. [naam19] die aangaf e.e.a. niet in het stedenbouwkundige plan past. Zoals wij al aangaven zijn wij het daar niet mee eens en hebben we een onderbouwing voor hetgeen onze stedenbouwkundige heeft gemaakt, deze heeft hij mondeling gegeven tijdens dit overleg.

Vervolgens hebben we de plannen met de wethouder besproken, die heeft aangegeven na de zomervakantie met ons in een groter gezelschap bij elkaar te willen komen om de plannen nader te bespreken. Deze afspraak wordt nog ingepland.

Voor zover deze update, als je verder nog vragen hebt verneem ik dat graag.

Met vriendelijke groet,

[naam18] Projectontwikkelaar (…)“

“Ondergetekenden:

[naam5] BV, gevestigd aan de [adres3] , [woonplaats] , ingeschreven in het register van Kamer van Koophandel onder nummer [nummer1] ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door Dhr. [naam1] , hierna te noemen "[naam5]"

en

[naam7] Bouw- en Aannemingsmaatschappij BV, gevestigd aan de [adres4] , [plaats] , ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer [nummer2] , ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar gezamenlijk bevoegd bestuurders de heer [naam20] en de heer [naam21] , hierna te noemen: "[naam7]";

Hierna gezamenlijk te nomen: ‘Partijen’;

In aanmerking nemende dat:

a. [naam5] het eigendom heeft van de gronden binnen het plangebied, kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [Y] , nummer [nummer3] , groot vijfenveertig are en tweeënzestig centiare (0,45.62 ha). hierna ook te noemen: het "registergoed De kadastrale tekening is aan deze overeenkomst gehecht (bijlage 1).

b. [naam7] heeft [naam5] benaderd voor de verwerving en (her)ontwikkeling van het registergoed;

c. [naam5] overweegt het Registergoed aan [naam7] te verkopen en [naam7] de locatie wil ontwikkelen en deze ontwikkeling vervolgens wil realiseren;

d. [naam7] hiertoe een plan opgesteld (bijlage 2), verder benoemd als het "plan"

e. Partijen zullen zich gezamenlijk inzetten om draagvlak voor het plan te creëren bij de gemeente omdat formeel nog geen draagvlak is bij de gemeente [gemeente] ;

f. de prijs van het Registergoed is bepaald op € 300.000, - voor het totaal met dien verstande dat de Partijen steven naar een realisatie van in totaal 24 appartementen;

g. partijen in overleg naar een zo gunstig mogelijk fiscale oplossing streven;

h. wanneer het bestemmingsplan onherroepelijk is partijen zullen overgaan tot het ondertekenen van de definitieve koopovereenkomst;

i. Partijen hun onderlinge samenwerking nader wensen te onderzoeken;

j. Partijen hun intentie om te komen tot enige vorm van samenwerking bij de (her)ontwikkeling van het registergoed wensen vast te leggen in de onderhavige overeenkomst.

Artikel 1 — Doel en strekking van de overeenkomst

(…)

Artikel 2 — Werkzaamheden en verantwoordelijkheden

Iedere partij draagt, met inachtneming van het in deze overeenkomst bepaalde, zijn of haar

werkzaamheden voor eigen rekening en risico.

(…)

Artikel 4 — Duur Overeenkomst, Exclusiviteit, Planning

De overeenkomst eindigt op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is gewijzigd naar de gewenste vorm en de koopovereenkomst is getekend. Partijen verbinden zich gedurende deze periode op basis van exclusiviteit jegens elkander tot de ontwikkeling van het registergoed tot een haalbaar plan.

(…)

Artikel 5 — Kosten en ontbinding

(…)

In afwijking van het bepaalde in art. 5.2 van de overeenkomst verplicht [naam5] zich jegens [naam7] tot vergoeding van de door [naam7] in verband met het schrijven en/of het aanpassen van het bestemmingsplan gemaakte `out-of-pocketkosten', wanneer [naam5] besluit geen vervolgovereenkomst met [naam7] te sluiten, maar het registergoed door een derde verder te laten ontwikkelen. [naam7] zal [naam5] regelmatig informeren over de door haar te maken out-of-pocket kosten. [naam5] zal echter niet gehouden zijn enige vergoeding te betalen in het geval zij geen vervolgovereenkomst sluit omdat [naam7] aangeeft de prijs van € 300.000, - niet te willen of kunnen betalen.

(…)”

“(…) Voor de volledigheid treft u in bijlage 1 aan de wijze waarop de geconsolideerde balans, die door partijen niet wordt betwist, tot stand is gekomen. Tevens is in deze bijlage een berekening opgenomen van het ondernemingsvermogen/de balans in de verschillende varianten waarvan de Rechtbank een berekening wenst. (…)”

Als bijlage 2 zijn berekeningen van verschillende varianten van uitkomsten van de onderhavige procedure opgenomen.

“(…) Wij hebben diverse gesprekken gevoerd over de ontwikkeling van het perceel aan [adres1] te [plaats] (voormalige [de kerk] )

Voor de goede orde treft u hieronder in hoofdlijnen de gemaakte afspraken aan.

Wij gaan in eerste instantie een samenwerking aan gedurende 1 jaar.

Mocht het in die periode niet tot een concrete ontwikkeling komen dan nemen wij in goed overleg – afscheid van elkaar. De kosten die partijen in die periode maken zijn voor eigen rekening.

[naam22 ] BV verzorgt de bouw en infrastructuur; e.e.a. op basis van een open begroting. [naam5] b.v. verzorgt de tekeningen, de bouwaanvraag en de financiering tijdens de bouw.

Uitgangspunt is dat het perceel minimaal Euro 375.000, -- excl. BTW opbrengt. De extra opbrengst uit het project wordt als volgt verdeeld: 1/3 deel [naam22 ] en 2/3 deel [naam5] . (…)”

“(…) Om aan te tonen dat het geheel aan liquide middelen € 1.369.895 moest worden aangehouden voor projectontwikkelingsactiviteiten heb ik in mijn incidentele appel het project met [naam22 ] BV opgevoerd.

De inspecteur is van mening dat ik daarbij niet concreet genoeg ben geweest en te weinig stukken ter onderbouwing heb overgelegd. Onderstaand en bijgaand treft u daarom nadere onderbouwing van dit project aan:

a. De eerste gesprekken met [naam23] , directeur van [naam22 ] B.V., vonden plaats in september 2011.

In eerste instantie was het idee om een mix van studentenhuisvesting, starterswoningen en seniorenwoningen op de locatie te ontwikkelen.

Dit idee is ook besproken met de plaatselijk goed-ingevoerde makelaar [naam24] (zie bijlage 1: de notitie d.d. 02-11-2011 en 2 exploitatie berekeningen).

b. Nader overleg heeft geleid tot een idee voor 7 starterswoningen, 1 bouwkavel en 16 studentenkamers, resp. 7 starterswoningen, 2 seniorenwoningen en 16 studentenkamers (zie bijlage 2: exploitatie berekeningen d.d. 04-11-2011).

c. Op 16 november 2011 heeft er een bespreking plaatsgevonden met [naam24] en [naam23] . Afgesproken is dat zij, aangezien zij binnenkort een gesprek hadden gepland met de wethouder [naam25] en de gemeentelijk projectleider van het gebied [naam26] , ook de ideeën voor de [de kerk] -locatie zullen inbrengen (zie bijlage 3: notitie d.d. 16-11-2011). (…)”

Verder is een aantal handgeschreven (telefoon)notities en e-mailverkeer met betrekking tot verkavelingsvoorstellen bijgevoegd. Onderdeel 2 van de brief sluit de gemachtigde af met de volgende opmerking:

“Op 15 mei 2013 heeft de rechtbank Assen [naam22 ] B.V. in staat van faillissement verklaard.

Door de gewijzigde woningmarkt is de ontwikkeling daarna "op pauze" gezet.

Er is dus in deze sprake geweest van concrete projectontwikkelingsactiviteiten en niet zoals de inspecteur stelt van slechts een intentie. De jaren daarna, ongeacht de moeilijke vastgoedmarkt, zijn er steeds projectontwikkelingsactiviteiten door de onderneming geweest in grotere of kleinere mate.”