Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-04-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3071, 21/00805
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-04-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3071, 21/00805
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 19 april 2022
- Datum publicatie
- 29 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:3071
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNNE:2021:2277, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 21/00805
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 21/00805
uitspraakdatum: 19 april 2022
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 25 mei 2021, nummer LEE 20/2221, ECLI:NL:RBNNE:2021:2277, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 673.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2020 opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 25 januari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door mr. [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 911 m³, met een inpandige berging en een dakkapel, en met een vrijstaande, volledig onder-kelderde houten garage. De onroerende zaak is in het jaar 1885 gebouwd en in 2011 gerenoveerd.
De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 11.522 m² en is gelegen aan open vaarwater, met directe aansluiting op de Friese meren. De onroerende zaak beschikt over een haven met 21 ligplaatsen. Rondom de woning is vrij uitzicht. Over het perceel loopt, tussen de woning en de haven, een fietspad. Op 850 meter van de woning is de snelweg A6 gelegen.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 mei 2020 heeft de heffingsambtenaar het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen. Bij deze uitspraak op bezwaar is een taxatiematrix gevoegd, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 is getaxeerd op € 714.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:
1. [adres2] 16 te [plaats1] , perceel 895 m², inhoud hoofdgebouw 669 m³, bouwjaar 1832, met een dakkapel, een berging en een vrijstaande garage, op 8 augustus 2018 verkocht voor € 525.000;
2. [adres3] 21 te [plaats2] , perceel 1.240 m², inhoud hoofdgebouw 709 m³, bouwjaar 1954, met drie dakkapellen en een vrijstaande schuur, op 27 maart 2018 verkocht voor € 545.000;
3. [adres4] 24 te [plaats3] , perceel 2.720 m², gelegen aan open vaarwater, inhoud hoofdgebouw 1.007 m³, bouwjaar 1872, met twee dakkapellen, een souterain van 21 m² en een garage/atelier, op 2 november 2018 verkocht voor € 825.000;
4. [adres5] 6 te [plaats4] , perceel 1.010 m², gelegen aan open vaarwater, inhoud hoofdgebouw 558 m³, bouwjaar 1973, met een garage en een (houten) botenhuis, op 15 maart 2019 verkocht voor € 775.000;
5. [adres6] 2 te [plaats1] , perceel 1.340 m², inhoud hoofdgebouw 520 m³, bouwjaar 1890, met twee dakkapellen, een garage en een vrijstaande schuur, op 25 juni 2018 verkocht voor € 425.000.
In de matrix is voor de onroerende zaak een indicatie opgenomen voor onderhoud/uitstraling van 4 (van 5) en voor ligging van 5. Referentieobject 1 scoort eveneens een 4 op onderhoud/uitstraling, referentieobject 4 een 5. Referentieobjecten 3 en 4 scoren op ligging eveneens een 5, referentieobjecten 1 en 5 een 3, en referentieobject 2 een 4. Verder is in de taxatieopbouw van de respectievelijke kavels van de onroerende zaak en de referentieobjecten de m²-prijs vermeld en is ten aanzien van de onroerende zaak en referentieobjecten 1 en 4 een aftrek toegepast van “uitgezonderde grond”, de door partijen zogenoemde dijkenvrijstelling. Voor de onroerende zaak en referentieobject 4 zijn (extra) waarden van € 50.000 respectievelijk € 200.000 aan de grondkavel toegekend voor ‘ligging/haven’. Tot de matrix behoort geen grondstaffel.
Bij zijn beroepschrift heeft belanghebbende een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 is getaxeerd op € 581.684. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:
1. [adres7] 5 te [plaats5] , perceel 2.315 m², inhoud hoofdgebouw 723 m³, bouwjaar 1890, met een kelder, een dakkapel, een garage en een vrijstaande schuur, op 21 januari 2019 verkocht voor € 347.500;
2. [adres7] 9 te [plaats5] , perceel 5.635 m², inhoud hoofdgebouw 837 m³, bouwjaar 1906, met een gastenverblijf en een aangebouwde berging, op 9 december 2018 verkocht voor € 499.000;
3. [adres8] 12 te [plaats6] , perceel 4.598 m², inhoud hoofdgebouw 1.011 m³, bouwjaar 1900, met een overkapping en paardenboxen, op 16 augustus 2018 verkocht voor € 535.000.
Geen van de referentieobjecten is gelegen aan open vaarwater.
In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, opgesteld op 11 augustus 2020 door taxateur [de taxateur] , overgelegd.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de grondstaffels per waardepeildatum 1 januari 2019 van de onroerende zaak en de (door hem gebruikte) referentieobjecten overgelegd.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. In hoger beroep is voorts in geschil of het hoger beroep gegrond is omdat de heffingsambtenaar pas in hoger beroep de toegepaste grondstaffel heeft overgelegd.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Wat betreft de waarde bepleit belanghebbende een waarde van € 581.000. Wat betreft het overleggen van de grondstaffel voert belanghebbende aan dat deze grondstaffel nodig is voor het verkrijgen van het vereiste inzicht in de waarde. Door het alsnog overleggen van de grondstaffel in hoger beroep is dit gebrek weliswaar geheeld, maar om het gevraagde inzicht te verkrijgen heeft belanghebbende – naar het Hof begrijpt – wel in hoger beroep moeten komen zodat het hoger beroep gegrond dient te worden verklaard en hij – ook als de waarde instandblijft – in ieder geval recht heeft op vergoeding van het griffierecht en de proceskosten voor de hoger beroepsfase.
De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.