Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-04-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3224, 21/00475
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-04-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3224, 21/00475
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 april 2022
- Datum publicatie
- 6 mei 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:3224
- Zaaknummer
- 21/00475
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfspand.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00475
uitspraakdatum: 26 april 2022
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder (hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
B.V. [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2021, nummer UTR 20/3147, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 568.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.205,29 (hierna: de aanslag).
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 500.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord als de gemachtigde van belanghebbende A. van den Dool, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en, via beeldbellen, ing. [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres1] 16 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een in 1952 gebouwd bedrijfspand (kantoorpand van een bank) met een kelder, een begane grond en twee verdiepingen met in totaal een bruto vloeroppervlakte van 790 m², en een grondoppervlakte van 330 m². In de kelder bevindt zich een ruimte voor de kluis. De bruto vloeroppervlakte hiervan is 55 m². De kantoorruimten zijn gelegen op de begane grond, de 1e en 2e etage. De begane grond heeft een bruto vloeroppervlakte van 289 m². De 1e en 2e etage hebben ieder afzonderlijk een bruto vloeroppervlakte van 223 m².
De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde van € 568.000 onderbouwd met een taxatierapport van 7 oktober 2020, opgesteld door ing. [naam3] . Het rapport vermeldt een waarde van € 585.000 en bevat een matrix met vergelijkingsobjecten (hierna: de matrix). Het rapport vermeldt onder meer het volgende: ‘Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering in bijlage 1 Matrix. In de matrix wordt aangegeven welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. De taxatiekaarten van de in de matrix vermelde objecten zijn bijgevoegd in de bijlagen. Op grond van de gerealiseerde verkoopcijfers in relatie tot de getaxeerde huren blijkt een netto aanvangsrendement van circa 4,42 % inclusief de correctie voor algemeen risico, opslagrisico en leegstandsrisico, bij gelijke berekening, tot berekende waarden te leiden die corresponderen met de gerealiseerde verkopen. Daarbij rekening houdend met de verschillen tussen de waardepeildatum in de datum van verkoop.’
In de matrix zijn de volgende verkochte kantoorpanden in [plaats1] opgenomen:
|
Adres |
Bvo in m² |
verkoopdatum |
Verkoopprijs in € |
|
[adres1] 10 |
414 |
29-6-2020 |
430.000 |
|
[adres2] 2 |
450 |
1-9-2017 |
335.000 |
|
[adres2] 26 |
153 |
28-12-2017 |
210.000 |
|
[adres2] 28 |
175 |
27-6-2017 |
210.000 |
En de volgende verhuurde kantoorpanden in [plaats1] :
|
Adres |
Bvo in m² |
verhuurdatum |
Verhuurprijs in € |
|
[adres2] 10 |
368 |
1-10-2017 |
49.200 |
|
[adres2] 4 |
185 |
30-7-2018 |
32.955 |
Belanghebbende heeft een taxatierapport van [naam4] ingebracht, waarin de onroerende zaak is gewaardeerd op € 290.000 (vrij van huur en/of gebruik) danwel € 380.000 (voortgezet gebruik) met een peildatum van 30 september 2018. Dat rapport is opgesteld met als doel: de balanswaardering van het pand voor de eigenaar. Het taxatierappport bevat geen vergelijkingsobjecten.
De onroerende zaak is in 2021 verkocht voor een bedrag van € 616.008. De akte van levering dateert van 30 april 2021 en het koopcontract is van 18 april 2021.
3 Geschil
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak al dan niet terecht door de Rechtbank is vastgesteld op € 500.000.
De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 568.000; belanghebbende bepleit een waarde van € 380.000.