Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-05-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4045, 21/00179

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling hiervan neemt het Hof mede in aanmerking hetgeen belanghebbende over de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 1.243.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie onroerende zaken als referentieobject zijn gebruikt.

Voor de berekening van de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel gebruikt, waarbij de volgende rekenprijzen per m2 grond zijn gehanteerd: 0 – 150 m2 € 650, van 150 tot en met 300 m2 € 550, van 301 m2 tot en met 500 m2 € 425 en van 501 tot en met 1.000 m2 € 175. Voor de deelwaarden van de afzonderlijke elementen zijn de volgende rekenprijzen gehanteerd: Berging € 500 p/m2, Garages € 1.000 p/m2, Souterrains € 2.200 p/m2 en luifel € 200 p/m2.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de woning, gebouwd in 2002, kennen eenzelfde bouwstijl en zijn in dezelfde wijk gelegen. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte tussen de woning en de referentieobjecten. Het Hof wijst er in dit kader op dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde rekenprijs per vierkante meter van de woning lager is dan de uit de referentieobjecten herleide prijzen per vierkante meter.

Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende heeft gesteld geen aanleiding om aan de staat van onderhoud van de tuin een dusdanig waardedrukkende factor toe te kennen dat daaruit zou volgen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Niet in geschil is dat belanghebbende in 2020 voor een bedrag van € 85.656 aan kosten heeft gemaakt in verband met de heraanleg van de tuin. Daaruit volgt echter nog niet dat eenzelfde bedrag één op één in mindering dient te worden gebracht op de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Dat zou namelijk voorbij gaan aan de omstandigheid dat, gelet op de door de heffingsambtenaar in verweer in beroep overgelegde foto’s, niet aannemelijk is dat de tuinen van de referentieobjecten ten tijde van de verkoop recent volledig vernieuwd waren. Het Hof neemt bij het voorgaande tevens in aanmerking dat de in aanmerking genomen rekenprijs per vierkante meter van de woning aanzienlijk lager is dan de waarde per vierkante meter van de referentieobjecten (tussen de € 218 en € 882). Het Hof acht in dat licht bezien niet aannemelijk dat een eventueel waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de tuin met zich brengt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig en ongemotiveerd tot stand gekomen is, omdat de heffingsambtenaar niet naar de onderhoudstoestand van de tuin zou hebben gekeken en er geen vastlegging is van datgene wat er in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar is bekeken bij de beoordeling van het bezwaar. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat het dossier helaas geen vastlegging bevat van de informatie die is bekeken bij de beoordeling van het bezwaar, maar hij betwist dat de uitspraak op bezwaar ongemotiveerd is dan wel onzorgvuldig tot stand gekomen is. De heffingsambtenaar heeft in dat kader toegelicht welke stappen er in de regel worden gezet en welke informatie er door de taxateur bekeken wordt bij de beoordeling van de in een bezwaar aangevoerde gronden. Verder heeft de heffingsambtenaar in beroep (lucht)foto’s van de (tuin van de) woning en de referentiewoningen overgelegd.

Op grond van artikel 7:12, lid 1, Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient de beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Het doel van deze bepaling is dat het een belanghebbende kenbaar moet zijn op welke gronden zijn bezwaarschrift is afgewezen zodat hij een gedegen afweging kan maken of, en zo ja, op welke gronden hij de uitspraak op bezwaar in beroep wil bestrijden. Ingevolge artikel 6:22 Awb kan een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat belanghebbenden daardoor niet is benadeeld. Een eventuele schending van het zorgvuldigheids-, dan wel, motiveringsbeginsel door de heffingsambtenaar tast op zichzelf dan ook niet de rechtskracht van de bestreden uitspraak aan en leidt niet steeds tot vernietiging van de bestreden uitspraak.

Uit de onder 2.5 genoemde brief volgt dat de heffingsambtenaar van mening was dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende duidelijk was gemotiveerd en onvoldoende zorgvuldig tot stand was gekomen nu hij in de brief van belanghebbende van 25 maart 2019 tevens aanleiding heeft gezien de taxateur nogmaals naar de waardebepaling van de woning te laten kijken. Daaruit volgt reeds dat de uitspraak op bezwaar niet voldoet aan de in artikel 7:12, lid 1, Awb gestelde eisen, hetgeen aldus ook met zoveel woorden door de heffingsambtenaar is onderkend in de vorenbedoelde brief.

Het Hof ziet evenwel aanleiding dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb te passeren, nu niet aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor is benadeeld. De heffingsambtenaar heeft in de onder 2.5. genoemde brief namelijk een nadere motivering gegeven en aangegeven de brief van belanghebbende (onder toepassing van artikel 6:15 Awb) te hebben doorgezonden naar de Rechtbank om te worden behandeld als beroepschrift (met aantekening van datum van ontvangst van 27 maart 2019). Door deze handelswijze heeft de heffingsambtenaar belanghebbende in staat gesteld kennis te nemen van de motivering van de afwijzing van het bezwaar en haar gelegenheid geboden te beslissen of zij haar inhoudelijke grieven in beroep voor wenste te leggen aan de belastingrechter. Door belanghebbendes brief, onder toepassing van artikel 6:15 Awb, door te zenden naar de Rechtbank, is belanghebbendes recht op beroep bij de belastingrechter gewaarborgd en heeft zij de (verbeterde) gronden van de uitspraak op bezwaar ten volle in beroep kunnen bestrijden. Het Hof acht belanghebbende evenmin geschaad in haar bewijspositie, omdat niets haar ervan had hoeven te weerhouden foto’s van de tuin te maken voorafgaand aan de heraanleg teneinde haar standpunt nader te onderbouwen. Dat belanghebbende dit heeft nagelaten dient voor haar rekening te blijven.

Uit het onder 4.10. overwogene volgt dat de Rechtbank ten onrechte geen schending van de in artikel 7:12, lid 1, Awb neergelegde eisen aanwezig heeft geacht. Gelet op het onder 4.11. overwogene zal het Hof de uitspraak van de Rechtbank evenwel bevestigen met verbetering van de gronden.