Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-06-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5252, 21/00775
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-06-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5252, 21/00775
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 21 juni 2022
- Datum publicatie
- 1 juli 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:5252
- Zaaknummer
- 21/00775
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00775
uitspraakdatum: 21 juni 2022
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 19 mei 2021, nummer Awb 20/2224, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 40B te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 742.000. Verder is aan belanghebbende voor het jaar 2020 een aanslag in de onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning (OZBG) opgelegd van € 2.858.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 29 september 2020 de vastgestelde waarde en de aanslag OZBG gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank).
De Rechtbank heeft bij uitspraak van 19 mei 2021 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft op 29 juni 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
De heffingsambtenaar heeft op 23 november 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
Belanghebbende heeft op 29 maart 2022 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2022. Namens belanghebbende is verschenen A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] .
2 Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 2017 gebouwd winkelpand dat is gelegen op een A1-locatie in winkelcentrum [naam3] te [plaats1] . Het winkelpand heeft een bruto vloeroppervlakte van 272 m2. Belanghebbende exploiteert in het winkelpand onder de naam ‘ [naam4] ’ een kledingwinkel.
Belanghebbende heeft met de eigenaar van de onroerende zaak een huurovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst loopt van 1 oktober 2017 tot 30 september 2022. Indien deze huurovereenkomst niet wordt opgezegd, wordt deze stilzwijgend verlengd met vijf jaren. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 78.000 per jaar.
Blijkens een allonge op de huurovereenkomst van 17 juli 2019 heeft de verhuurder aan belanghebbende een huurkorting verleend van oktober 2019 tot en met september 2022, waardoor de huurprijs in die periode € 32.000 bedraagt.
In een e-mailbericht van 19 november 2021 is namens de verhuurder het volgende aan de heffingsambtenaar geschreven:
“Mijn collega (…) heeft me gevraagd u te mailen in verband met de huur die [naam4] in winkelcentrum [plaats1] betaalt.
De netto huur is op dit moment inderdaad lager dan marktconform. Dat heeft te maken met de doorstart – na faillissement – die [naam4] enkele jaren geleden heeft gemaakt en de afspraken die toen gemaakt zijn om [naam4] voor het winkelcentrum te kunnen behouden. Er is een marktconforme huur afgesproken waar [naam4] tot op heden een korting op krijgt.”
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaarde in aanmerking heeft genomen en dat moet worden uitgegaan van de overeengekomen verlaagde huurprijs van € 32.000 per jaar.
Tussen partijen is de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 niet in geschil.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 32.000 maal 10,5, ofwel € 336.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 742.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een in beroep ingebracht taxatierapport waarin de waarde is getaxeerd op € 742.000.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.