Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-07-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6293, 21/01606
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-07-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6293, 21/01606
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 19 juli 2022
- Datum publicatie
- 29 juli 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:6293
- Zaaknummer
- 21/01606
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/01606
uitspraakdatum: 19 juli 2022
Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 27 september 2021, nummer UTR 20/3731, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 24 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 751.000 (waardepeildatum 1 januari 2019). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) ten bedrage van € 612,81 aan belanghebbende opgelegd.
Het tegen die beschikkingen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 30 juni 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende A. van den Dool als haar gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door taxateur [naam2] via beeldbellen.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een woning uit het bouwjaar 1899, met een bruto woonoppervlak van 175m² op een perceel van 520 m². Onder hetzelfde dak bevindt zich nog een woning, namelijk [adres1] 24 A te [woonplaats] . Op een deel van het perceel rust een recht van overpad.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een waardematrix, opgemaakt door de taxateur [naam2] , waarin de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 751.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van twee hoekwoningen en twee rijwoningen uit [woonplaats] . Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
|
Object |
Bouw-jaar woning |
Bruto woon- opper vlak |
Waarde per m² woning |
Waarde opstal |
Opper-vlakte grond m2 |
Bijgebouwen/ bijzonderheden |
Datum koop-overeen Komst* |
Getaxeerde waarde/ verkoopprijs |
|
Onroerende zaak |
1899 |
175 |
2.300 |
402.500 |
520 |
Recht van overpad -/- € 11.000 |
- |
€ 751.000 |
|
[adres1] 24A |
1899 |
230 |
2.511 |
577.562 |
409 |
Dakkapel € 10.000 Overkapping € 8.000 Tuinhuis € 3.000 |
01-02-2018 |
€ 857.500 |
|
[adres2] 32 |
1906 |
174 |
2.867 |
499.000 |
220 |
Dakkapellen € 12.000 Tuinhuis € 500 |
Dec 2018 |
€ 750.000 |
|
[adres2] 34 |
1906 |
175 |
2.262 |
395.864 |
219 |
Dakkapel € 5.000 Berging € 5.000 |
27-02-2019 |
€ 650.000 |
|
[adres3] 121 |
1905 |
181 |
2.263 |
409.625 |
300 |
Dakkapel € 5.000 Berging € 5.000 |
08-07-2018 |
€ 685.000 |
* de genoemde data zijn de data van levering
De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (hierna: de KOUDV-factoren) zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten steeds aangemerkt als gemiddeld (3).
Als toelichting op de gehanteerde grondprijzen heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel opgenomen. Deze is als volgt:
|
Oppervlakte in m² |
Prijs per m² |
|
0-125 |
€ 1300 |
|
126-250 |
€ 800 |
|
251-500 |
€ 400 |
|
501-750 |
€ 350 |
|
751-1350 |
€ 125 |
|
1351 en meer |
€ 6 |
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond verklaard.
3 Geschil
In geschil is de WOZ-waarde. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde op € 703.000 moet worden vastgesteld.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.