Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-02-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:705, 20/00676
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-02-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:705, 20/00676
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 1 februari 2022
- Datum publicatie
- 11 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:705
- Zaaknummer
- 20/00676
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 20/00676
uitspraakdatum: 01 februari 2022
Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 april 2020, nummer LEE 19/396, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 252.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1924 gebouwde vrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een berging/schuur van 32 m3. De inhoud van de woning (hoofdgebouw) is circa 452 m³ en de kaveloppervlakte is 462 m². In 1977 is een woonruimte van 22 m3 aangebouwd. De onroerende zaak heeft twee badkamers, zowel op de begane grond als op de eerste verdieping.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van de hand van taxateur [de taxateur] overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd is op (afgerond) € 260.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd, alle in [woonplaats] gelegen:
1. [adres2], perceel 445 m², inhoud hoofdgebouw 455 m³, bouwjaar 1958, met een dakkapel, aangebouwde berging/schuur, vaststaande berging/schuur en een zomerhuis met een inhoud van 195 m3, op 19 januari 2017 verkocht voor € 270.000;
2. [adres3], perceel 212 m², inhoud hoofdgebouw 363 m³, bouwjaar 1933/1993, op 22 juni 2017 verkocht voor € 222.500;
3. [adres4], perceel 388 m², inhoud hoofdgebouw 258 m³, bouwjaar 1958, met een aangebouwde woonruimte van 76 m3, een zomerhuis van 208 m3, op 20 april 2017 verkocht voor € 235.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en ligging (hierna: correctiefactoren). De waardering is als volgt, waarbij ‘5’ staat voor zeer goed, ‘4’ voor goed, ‘3’ voor voldoende, ‘2’ voor matig en ‘1’ voor slecht.
|
kw |
oh |
do. |
ligging |
prijs per m3 hoofdgebouw |
opp.vl. perceel |
waarde perceel |
prijs per m2 perceel |
|
|
onroerende zaak aanbouw woonruimte |
2 3 |
3 3 |
4 3 |
3 |
€ 350 € 300 |
462 m2 |
€ 85.470 |
€ 185 |
|
[adres2] zomerhuis |
2 3 |
2 3 |
2 3 |
3 |
€ 287 € 250 |
445 m2 |
€ 83.215 |
€ 187 |
|
[adres3] |
4 |
4 |
4 |
3 |
€ 454 |
212 m2 |
€ 53.424 |
€ 252 |
|
[adres4] zomerhuis |
2 4 |
2 3 |
3 3 |
3 |
€ 320 € 265 |
388 m2 |
€ 76.048 |
€ 196 |
In een in hoger beroep overgelegde toelichting daarop van de heffingsambtenaar zijn de woondelen (hoofdgebouwen) als volgt geanalyseerd.
|
bouwjaar |
kw 7% |
oh 7 % |
do 7 % |
inhoud |
€/m3 in matrix |
waarde onderdeel |
€/m3 bij 3 3 3 |
waarde bij 3 3 3 |
|
|
onr. zaak |
1924 |
2 |
3 |
4 |
452 m3 |
€ 350 |
€ 158.200 |
€ 350,00 |
€ 158.200,00 |
|
ref. 1 |
1958 |
2 |
2 |
2 |
455 m3 |
€ 287 |
€ 130.585 |
€ 363,29 |
€ 165.297,47 |
|
ref. 2 |
1933 |
4 |
4 |
4 |
363 m3 |
€ 454 |
€ 164.802 |
€ 375,21 |
€ 136.200,00 |
|
ref. 3 |
1958 |
2 |
2 |
3 |
258 m3 |
€ 320 |
€ 82.560 |
€ 372,09 |
€ 96.000,00 |
|
totalen |
1076 m3 |
€ 397.497,47 |
|||||||
|
gem. waarden |
359 m3 |
€ 369,42 |
€ 132.499,16 |
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatiematrix van de hand van [naam1] overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 246.000. In deze matrix zijn dezelfde referentiewoningen als die van de heffingsambtenaar gehanteerd. Ten opzichte van de taxatiematrix van de heffingsambtenaar zijn alleen de prijzen per m3 van de hoofdgebouwen verschillend.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 246.000, waarvoor hij verwijst naar de door [naam1] opgemaakte taxatiematrix. De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend.