Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-02-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:718, 21/00168

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld. Hoe de heffingsambtenaar het van hem te verlangen bewijs levert, is aan hem. Daarbij staat het de heffingsambtenaar in beginsel vrij in (hoger) beroep nieuwe of andere stellingen in te nemen en bewijsmiddelen aan te dragen dan hij in eerdere fases heeft gedaan.¹

De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix aansluiting gezocht bij de Landelijke Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen en de Landelijke Taxatiewijzer Agrarische Grond. Tussen partijen is niet in geschil dat die taxatiewijzers bruikbaar zijn.

Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Nu het gaat om een uitzondering op het wettelijke uitgangspunt dat de waarde van de onroerende zaak in volle omvang moet worden bepaald en de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist dat is voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van die uitzondering, dient belanghebbende feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die het oordeel rechtvaardigen dat die uitzondering van toepassing is.²

Belanghebbende heeft betoogd dat hij alle grond die niet is bebouwd bedrijfsmatig exploiteert, namelijk door daarop gewassen te kweken, door die grond te gebruiken voor bosbouw, dan wel door die grond ter beschikking te stellen aan de VOF [naam2] . Belanghebbende wijst ook op de ontvangen provinciale subsidie (‘Onderhoud landschapselementen 2015-2020’) en de inkomsten die hij uit zijn overeenkomst met het Collectief [naam3] verkrijgt voor de Elzensingels en de knotbomen die op de extra grond zijn geplant.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de cultuurgronduitzondering eerder op een te groot dan op een te klein deel van de totale grond is toegepast. De heffingsambtenaar wijst erop dat belanghebbende over 434.440 m² beschikt, waarvan ‘slechts’ 331.328 m² als cultuurgrond wordt gebruikt. Dat betekent dat 103.112 m² zou moeten worden meegenomen bij de waardering, terwijl dat ‘slechts’ voor in totaal 17.875 m² is gebeurd, aldus de heffingsambtenaar. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat belanghebbende zelf aangeeft dat hij de 10 m³ hout die hij per jaar produceert zelf gebruikt.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar te weinig heeft ingebracht voor de conclusie dat te weinig grond is meegenomen bij de onderhavige waardebepaling. Het Hof gaat – mede gelet op de in de waardematrix vermelde oppervlakten – daarom ervan uit dat in totaal 17.875 m² grond bij de waardering van de onroerende zaak moet worden betrokken. Nu niet in geschil is dat de heffingsambtenaar de grond bij de woning van 735 m² en de grond bij de niet-woningen van 14.000 m² terecht heeft meegenomen bij de waardebepaling, dient het Hof daarom nog slechts te beoordelen of de extra grond van 3.140 m² onder de cultuurgronduitzondering valt.

Voor zover belanghebbende de extra grond gebruikt ten behoeve van houtteelt of bosbouw en het daarmee geproduceerde hout voor privégebruik is, is geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Dat belanghebbende hierdoor kosten bespaart, doet daar niet aan af omdat dat onverlet laat dat hij die kosten dan in zijn privésfeer bespaart en dus met de houtproductie niet deelneemt aan de bedrijfsmatige exploitatie.³ Ook de omstandigheden dat belanghebbende de extra grond ter beschikking stelt aan de VOF [naam2] , dat belanghebbende een provinciale subsidie ontvangt voor ‘Onderhoud landschapselementen 2015-2020’ en dat belanghebbende zich jegens Collectief [naam3] heeft verplicht bepaalde beheersdaden te verrichten ten behoeve van zijn grond, maken niet dat sprake is van cultuurgrond. Die omstandigheden zeggen immers niets over het feitelijke gebruik van de grond. Ook blijft onduidelijk of de provinciale subsidie en de ontvangen beheersvergoeding zien op de extra grond. Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de extra grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd als cultuurgrond, zodat de heffingsambtenaar deze grond terecht heeft meegenomen in de taxatiematrix.

Het Hof is van oordeel dat de extra grond met € 4,90 per m² door de heffingsambtenaar niet voor een te hoog bedrag in aanmerking is genomen, gelet op de volgens de Taxatiewijzer Agrarische Grond te hanteren minimumwaarde van € 5,30 per m² en de afwezigheid van bijzondere omstandigheden die een verdere afwijking daarvan rechtvaardigen. Dat in voorgaande jaren aan deze grond nauwelijks waarde is toegekend, doet daar niet aan af. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen.

Belanghebbende heeft gesteld dat de ligboxenstal vooral bestaat uit metaal en niet, zoals de heffingsambtenaar stelt, uit het duurdere materiaal steen. Ook heeft de heffingsambtenaar bij het waarderen van de ligboxenstal onvoldoende rekening gehouden met het bouwjaar, de oppervlakte van de stal en de kwaliteit. Vanwege deze fouten moet volgens belanghebbende de waarde van de ligboxenstal op een bedrag van (2.137 m² x € 144 =) € 307.728 worden bepaald.

De heffingsambtenaar wijst erop dat de ligboxenstal bestaat uit beton (eenheidsprijs € 210) en metaal (eenheidsprijs € 186) en dat hij hiermee, alsmede met de matige kwaliteit van de stal, het feit dat onderdelen van de stal open zijn en de grootte van de stal, voldoende rekening heeft gehouden door een prijs van € 171 per m² te hanteren.

Uit het door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte overzicht blijkt dat de ligboxenstal voor een belangrijk deel bestaat uit stalen wanden (368 m²), betonnen/stenen wanden (237 m²) en glas (49 m²). Daarnaast is 300 m² van de stal open met rolgordijnen. Uit de eveneens door belanghebbende ingebrachte pagina uit de Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen leidt het Hof af dat een prijs van € 171 per m², uitgaande van bouwjaar 2015, onder de eenheidsprijs voor metaal ligt en ruim onder de eenheidsprijs voor beton en steen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede gelet op de toelichting ter zitting van het Hof, met alle specifieke omstandigheden rekening gehouden, waaronder de ten opzichte van de standaardgrootte in vermelde taxatiewijzer grote oppervlakte, zodat de ligboxenstal niet op een te hoge waarde is gewaardeerd.

Belanghebbendes betoog dat de mestsilo een roerende zaak is, zodat deze niet moet worden meegenomen bij de waardering, faalt. De vraag of een object een onroerende zaak is in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ moet worden beantwoord naar civielrechtelijke maatstaven. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde overzichtsfoto leidt het Hof af dat de mestsilo als onderdeel van belanghebbendes bedrijf naar aard en inrichting zoals die naar buiten kenbaar zijn, is bestemd duurzaam ter plaatse te blijven.⁴ De omstandigheid dat de materialen waaruit die mestsilo bestaat – een mestzak met een metalen omhulsel – niet (technisch) met de grond zijn verbonden en verplaatsbaar zijn, doet daar naar niet aan af.⁵ Hierbij heeft het Hof ook in aanmerking genomen dat belanghebbende ter zitting van het Hof heeft gesteld dat de mestsilo – met bouwjaar 2012 – tot op heden niet van plaats is veranderd.

Belanghebbendes betoog dat, aangezien de mestsilo in de beroepsfase inzake de aanslagen OZB voor het kalenderjaar 2018 door beide partijen op € 25.000 is gewaardeerd, deze een jaar later – rekening houdend met de technische levensduur – zou moeten worden gewaardeerd op € 20.000 in plaats van € 24.000, faalt. Zoals hiervoor is overwogen, brengen doel en strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Voor zover belanghebbende hier een beroep doet op het vertrouwensbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur faalt dit beroep omdat uit de overgelegde stukken en hetgeen belanghebbende hierover heeft verklaard ter zitting van het Hof niet kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een toezegging van de heffingsambtenaar dat de mestsilo voor een ander (het onderhavige) jaar moet worden gewaardeerd op € 20.000.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van de mestsilo omdat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een slechte kwaliteit en matige onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen en op basis daarvan een prijs van € 20 per m³ heeft toegepast die blijkens de Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen aanmerkelijk lager ligt dan de eenheidsprijs die bij een gemiddelde mestsilo met een metalen omhulsel uit 2012 zou mogen worden verwacht.

Gelet op de waardematrix, de daarop door de heffingsambtenaar gegeven toelichting, hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht en al het hiervoor overwogene, komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op € 1.200.000 niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.