Gerechtshof Arnhem, 11-04-2000, AA6618, 97-20631

HR

Gerechtshof Arnhem

Vijfde enkelvoudige belastingkamer

nr. 97/20631

Proces-verbaal mondelinge uitspraak

belanghebbende : X

te : Z

ambtenaar : de heffingsambtenaar van de Gemeente Renkum (hierna: de Ambtenaar)

aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar

soort belasting : onroerende-zaakbelastingen

jaar : 1995

peildatum : 1 januari 1994

mondelinge behandeling : op 25 maart 1998 te Arnhem door mr Röben, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier en op 28 maart 2000 te Arnhem door mr Röben, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Van der Waerden, als griffier

waarbij verschenen : in beide zittingen belanghebbende en de Ambtenaar

gronden:

1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat te Z. Het betreft een twee onder een kap woning met erf en tuin.

Oppervlak: 231 m². Inhoud: ongeveer 390 m³.

2. De woning van belanghebbende maakt deel uit van een complex van 18 gelijksoortige woningen, bestaande uit 9 grotere woningen aan het b-straat (nummers 1 tot en met 9) en 9 kleinere woningen aan de a-straat (nummers 3 tot en met 11). De 18 woningen zijn ontworpen door dezelfde architect en in één bouwstroom gebouwd door dezelfde aannemer. De oplevering van de woningen was in november 1993. De koopprijzen van de woningen aan de a-straat varieerden van ƒ 180.000,- tot ƒ 220.000,-. De koopprijzen van de woningen aan het b-straat varieerden van ƒ 275.000,- tot ƒ 295.000,-. De woningen zijn voor genoemde koopprijzen gekocht vóór eind maart 1993, het moment waarop de koopprijsgarantie afliep.

Belanghebbende heeft voor de grond en de bouwkosten van zijn woning ƒ 190.000,- betaald.

3. Bij de aanslagen is de waarde van belanghebbendes onroerende zaak vastgesteld op ƒ 250.000,- en bij de uitspraak op bezwaar verminderd tot ƒ 210.000,-. De Ambtenaar heeft geen taxatierapport overgelegd, maar baseert zich op gezag van de gemeentelijke taxateur voor de waarde op de door de kopers van de panden a-straat 3 tot en met 11 betaalde koopprijzen, alsmede op de waarde-ontwikkeling in de gemeente zoals die zich onder meer heeft voor gedaan aan de c-straat. Bij zijn brief van 27 april 1998 heeft de Ambtenaar een overzicht overgelegd van de koopprijzen en van de taxatiewaarden per 1 januari 1994 van genoemde 18 woningen. Tevens heeft de Ambtenaar gegevens bijgevoegd van onder meer verkoopcijfers van woningen aan de c-straat. Ter zitting van 28 maart 2000 heeft de Ambtenaar alsnog een verbeterde versie van deze overzichten overgelegd.

4. Uit de overzichten van de Ambtenaar komt naar voren dat waarden per 1 januari 1994 van de negen woningen aan de a-straat gemiddeld ongeveer ƒ 12.000,- hoger zijn gesteld dan de daarvoor betaalde koopprijzen en dat de waarden per 1 januari 1994 van de negen woningen aan het b-straat gemiddeld ongeveer ƒ 30.000,- lager zijn gesteld dan de daarvoor betaalde koopprijzen.

5. Belanghebbende heeft geen rapport van een deskundige overgelegd. Hij baseert zijn stelling dat de waarde van zijn onroerende zaak moet worden gesteld op de aankoopkosten ten bedrage van ƒ 190.000,- op de volgende gronden:

er is sprake van rechtongelijkheid met betrekking tot de wijze van waardering door de gemeente van de woningen aan de a-straat en de woningen aan het b-straat;

onduidelijk is waarom er enig verschil is tussen de prijs per m² en per m³ van genoemde onroerende zaken;

de taxaties zijn hierdoor niet serieus te nemen;

het is vreemd dat zo kort na de oplevering van de woning in november 1993 de waarde per 1 januari 1994 al hoger is.

6. De waarde ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

7. Anders dan belanghebbende verdedigt, kan de in de eerste maanden van 1993 overeengekomen koopprijs van de grond en een nog te bouwen woning niet gelden als bepalende maatstaf ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1994, na oplevering in november 1993. Tussen het moment van aankoop en de peildatum 1 januari 1994 kan zich een waardestijging van onroerende zaken voordoen, waarmee bij de bepaling van de koopprijzen van de nog te bouwen woningen geen rekening is gehouden.

8. In het onderhavige geval heeft de Ambtenaar zich voor de waarde gebaseerd op de door de kopers van de nieuwe woningen aan de a-straat betaalde koopprijzen en de overigens in de gemeente opgetreden ontwikkeling van de waarde in 1993. Het Hof acht de door de Ambtenaar voor belanghebbendes onroerende zaak nader vastgestelde waarde van ƒ 210.000,- in dat licht aannemelijk. Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd om te concluderen dat die waarde onjuist is vastgesteld.

9. Met betrekking tot het beroep van belanghebbende op de gunstiger behandeling door de Ambtenaar van de woningen aan het b-straat heeft de Ambtenaar in de tweede zitting aangevoerd, dat de taxateur bij de waardering van die woningen een fout heeft gemaakt, dat geen sprake is van een oogmerk van begunstiging ter zake en dat naar zijn mening de waarde per 1 januari 1994 van die woningen te laag is vastgesteld. Belanghebbende heeft de stelling van de Ambtenaar, dat enkel sprake is van een fout van de taxateur bij het waarderen van de negen grotere woningen, niet weersproken.

10. Uitgaande van het onder 2. hiervoor geschetste project van 18 woningen kan worden gesproken van een homogene groep van, met inachtneming van de onderlinge verschillen, met elkaar vergelijkbare woningen. Met betrekking tot het lager waarderen van de negen grotere woningen is geen sprake van een meerderheid van gevallen waarin een juiste vaststelling van de waarde ten onrechte niet heeft plaatsgehad. Alsdan kan belanghebbendes beroep op gelijke behandeling niet slagen.

11. Nu het geldelijk belang van de onderhavig procedure minder is dan ƒ 150,- had van belanghebbende bij het instellen van het beroep ƒ 45,- aan griffierecht moeten worden geheven in plaats van ƒ 80,-. Het Hof zal daarom de griffier gelasten aan belanghebbende het te veel betaalde terug te geven.

slotsom:

Het beroep van belanghebbende is niet gegrond.

proceskosten:

Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het Hof geen termen aanwezig.

beslissing:

Het Gerechtshof

bevestigt de bestreden uitspraak;

verstaat dat de griffier van het Hof aan belanghebbende een bedrag van ƒ 35,- wegens te veel betaald griffierecht terugbetaalt.

Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2000 door mr Röben, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Van der Waerden, als griffier.

Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.

De griffier, Het lid van de voormelde kamer,

(A.W.M. van der Waerden) (J.B.H. Röben)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 april 2000

U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht voor de belanghebbende ¦ 75,- en voor de Ambtenaar ƒ 150,-.

De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.

Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd.