Gerechtshof Arnhem, 08-04-2003, AF8136, 01-03273

Proces-verbaal mondelinge uitspraak

gronden:

1. Bij beschikking van 23 februari 2001, nummer 10 417/0002, is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend [a-weg 1] (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 189 226 (ƒ 417 000). Het object is een vrijstaand woonhuis met een inhoud van 308 m³ en een aangebouwde garage alsmede berging en schuur en staat op een kavel van 866 m². Het is eigendom van belanghebbende en dient hem tot woning.

2. Tot staving van de vastgestelde waarde legt de Ambtenaar bij het verweerschrift een gedeelte van een taxatieverslag van [taxatiebureau A] over, waaruit niet blijkt door wie het is opgemaakt. Het vermeldt van zes 'vergelijkbare woningen' de inhouds- en oppervlaktematen, enige andere eigenschappen en vastgestelde waarden naar de waardepeildatum 1 januari 1999, alsmede van drie daarvan ([b-weg 2, c-weg 3 en d-weg 4]) de verkoopopbrengsten en de data waarop deze zijn behaald (ƒ 595 000 op 11 december 1998, ƒ 625 000 op 8 maart 1999 resp. ƒ 630 000 op 22 december 1998). Van de laatstgenoemde drie panden komen inhoud en oppervlakte van [b-weg 2] het meest met die van het object overeen. Wat onderhoudstoestand betreft zijn aan het object 4 'punten' toegekend, tegenover 7,2 aan [b-weg 2]. Hierover wordt in het verslag opgemerkt: 'steensmuren: vochtdoorslag, zettingsscheuren'. Daar-tegenover staat dat de voorzieningen en de kwaliteit van het object telkens op twee punten hoger zijn gesteld dan die van [b-weg 2]. De genoemde verkoopopbrengsten en de vastgestelde waarden van de drie bedoelde panden liggen belangrijk hoger dan de vastgestelde waarde van het object.

3. De grond van het object is volgens het taxatieverslag (866 m² à ƒ 350 ofwel) ƒ 303 100 waard. Belanghebbende stelt bij repliek dat de gemeente bij verkoop van grond waarop niet mag worden gebouwd aan particulieren een prijs hanteert die veel lager ligt dan ƒ 350/m². Bij dupliek stelt de Ambtenaar daartegenover dat dit de vastgestelde grond-prijs is die voor alle twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen wordt gehanteerd. Hoewel aan belanghebbende kan worden toegegeven dat van kleinere bouwkavels het bebouwingspercentage hoger is dan van grotere zoals de zijne, valt niet in te zien dat dit als argument zou kunnen dienen om de gehanteerde m²-prijs alleen in aanmerking te nemen voor het bebouwbare deel van zijn kavel voor zover dat verhoudingsgewijs even groot is als dat van kleinere kavels. Belanghebbende voert voorts geen gegevens aan over de bebouwingsdichtheid van woningkavels in [Z], laat staan gespecificeerde gegevens over kavels van uiteenlopende oppervlakte, en evenmin over de prijzen die in de gemeente gangbaar zijn voor overdracht van zogenoemde rest- .of tuingrond bij kavels die tot woning(bouw) bestemd zijn.

4. Van de hondenuitlaatplaats kan blijkens hetgeen daarover in het verweerschrift is aangevoerd worden aangenomen, dat deze als zodanig in de grasstrook naast belanghebbendes perceel was aangewezen. Hoewel hij wel stelt dat, maar niet in hoeverre daarvan op de waardepeildatum een waardedrukkende werking uitgaat, wordt deze omstandigheid in het voormelde taxatieverslag in het geheel niet vermeld, zodat thans niet valt na te gaan of en in hoeverre de taxateur daarmee bij de waardebepaling rekening heeft gehouden. Mede met het oog op hetgeen in het verweerschrift overigens is aangevoerd over de evaluatie en het inmiddels laten vervallen van die hondenuitlaatplaats, schat het hof de waardevermindering als gevolg van de aanwezigheid daarvan op de peildatum in goede justitie op ƒ 5 000. Met dit bedrag zal de vastgestelde waarde worden verminderd.

5. Afgezien van hetgeen hiervoor onder 4 is overwogen, voert belanghebbende niets aan waaruit zou volgen dat de taxateur van [taxatiebureau A] onvoldoende rekening zou hebben gehouden met alle waardebeïnvloedende factoren. Geen rechtsregel brengt mee dat, zoals belanghebbende voorstaat, naar aanleiding van een ingediend bezwaarschrift een nieuwe taxatie moet worden uitgebracht door iemand die onafhankelijk is van de eerste taxateur.

6. In het verweerschrift stelt de Ambtenaar en bij repliek weerspreekt belanghebbende niet, dat de splitsing van de garage-berging geen invloed heeft gehad op de waardering. Dit vindt bevestiging in het taxatieverslag, dat voor beide een m³-prijs van ƒ 300 aanhoudt.

7. Belanghebbende beroept zich nog op een toelichting volgens welke de onroerende-zaakbelastingen met niet meer dan 3% zouden stijgen. De hoogte van die belastingen hangt mede af van de toepassing van de tarieven van die belastingen. Die toepassing staat echter buiten de orde van dit geding. In deze beroepszaak kan uitsluitend de rechtmatig-heid van de vastgestelde waarde worden beoordeeld.

proceskosten:

In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

beslissing:

Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 8 april 2003 door mr. De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoor-digheid van mr. Snoijink als griffier.

Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.

De griffier, Het lid van de voormelde kamer,

(W.J.N.M. Snoijink) (M.C.M. de Kroon)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 april 2003