Gerechtshof Arnhem, 03-11-2003, AN9148, 02-00075

1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof

1.1. De beschikking is genummerd [01] en draagt als dagtekening 28 februari 2001. Zij vermeldt voor het object met het nummer [002], nader aangeduid als [a-weg 1 te 1234 AA Z], een waarde van ƒ 1.337.000. De beschikking is gegeven voor het tijdvak dat loopt van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ƒ 1.335.000.

1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, de Ambtenaar een conclusie van dupliek. Belanghebbende heeft, voorafgaande aan de mondelinge behandeling van zijn beroepschrift, nog enige stukken aan het Hof gezonden die in afschrift ter kennisneming aan de Ambtenaar zijn gezonden.

1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 juni 2003 en van 14 oktober 2003 te Arnhem. Aldaar zijn telkens verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [de Ambtenaar], het Hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente Zevenaar en als zodanig bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zevenaar aangewezen als heffingsambtenaar van die gemeente.

1.5. Belanghebbende heeft ter zitting van 17 juni 2003 een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt. Belanghebbende heeft bij zijn pleitnota zeven bijlagen overgelegd, genummerd 1 tot en met 5, 7 en 11, welke nummers verwijzen naar de onderdelen van de pleitnota. Het Hof heeft de bezwaren van de Ambtenaar tegen het overleggen van de bijlagen afgewezen omdat de inhoud daarvan niet zodanig is dat de Ambtenaar daardoor in zijn procespositie is geschaad. Naar aanleiding van het ter zitting door het Hof tot de Ambtenaar gerichte verzoek om schriftelijk nader inlichtingen te verstrekken heeft het Hof de mondelinge behandeling ter zitting van 17 juni 2003 geschorst en heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden.

2. Feiten

2.1. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter beide zittingen, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.

2.2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als "[B]", gelegen aan de [a-weg 1 te Z]. Het betreft een vrijstaand landhuis dat deels in het eerste kwart van de 19e eeuw en deels in 1977 is gebouwd. Het perceelsoppervlak bedraagt 10.767 m². Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 1995 aangekocht voor ƒ 725.000.

2.3. Het landhuis heeft een aangebouwde berging. De bruto inhoud van de woning bedraagt circa 1540 m³. Bij de woning is een kapschuur gelegen. Aan de woning is door de Ambtenaar, ter gelegenheid van de objectafbakening ten behoeve van de uitvoering van de Wet WOZ, 10.327 m² van het perceelsoppervlak toegerekend. Het hier bedoelde gedeelte van de onroerende zaak wordt hierna aangeduid als: de woning. Belanghebbende heeft de woning na aankoop gedeeltelijk opgeknapt, een gedeelte van de grond bestraat, de omliggende gracht hersteld en de tuin gedeeltelijk opnieuw aangelegd.

2.4. Bij het landhuis is voorts een paardenstal gelegen die, na aankoop van de onroerende zaak door belanghebbende, voor ongeveer ƒ 100.000 is verbouwd tot kantoorruimte. Hieraan is bij de objectafbakening een perceelsoppervlak toegekend van 440 m². Het hier bedoelde gedeelte van de onroerende zaak wordt hierna aangeduid als: het kantoor. In verband met het gewijzigde gebruik van de paardenstal is het bestemmingsplan Buitengebied ([b]) van de gemeente Zevenaar bij raadsbesluit van 20 december 1995 gewijzigd. Het kantoor is in de jaarstukken ten behoeve van de heffing van inkomstenbelasting door belanghebbende opgenomen als verplicht bedrijfsvermogen van zijn, in de vorm van een eenmanszaak uitgeoefende, administratiekantoor. In de kantoorruimte is een aantal medewerkers van belanghebbende werkzaam die bij hem in dienstbetrekking zijn. Belanghebbende en zijn medewerkers verrichten in de kantoorruimte tevens werkzaamheden voor rekening van [X/a] BV. De kantoorruimte heeft een eigen ingang en beschikt zelfstandig over alle noodzakelijke voorzieningen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het Hof begrijpt belanghebbendes standpunt aldus dat allereerst in geschil is het antwoord op de vraag of de Ambtenaar voor de toepassing van de Wet WOZ de woning en de kantoorruimte terecht als afzonderlijke objecten heeft aangemerkt. Voorts is in geschil de door de Ambtenaar aan de woning toegekende waarde op de peildatum 1 januari 1999.

3.2. Het Hof verwijst voor het standpunt van de partijen naar de van hen afkomstige stukken van het geding. Aan de daarin vermelde gronden is ter zitting, voor zover thans nog van belang en kort en zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd.

3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde, naar het Hof begrijpt, met € 200.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat het kantoor een gedeelte betreft van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het Hof zal hen daarin volgen. Naar het oordeel van het Hof verhinderen de afzonderlijke ligging en het specifieke gebruik van het kantoor door belanghebbende ten behoeve van zijn onderneming en de besloten vennootschap die een assurantiekantoor exploiteert dat in het onderhavige geval gesproken moet worden van een samenstel van twee of meer eigendommen of gedeelten daarvan die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Derhalve heeft de Ambtenaar de woning en het kantoor terecht voor de toepassing van de Wet WOZ als afzonderlijke objecten aangemerkt. Dat de BV geen zelfstandig recht op het gebruik van het kantoor had doet daaraan niet af, evenmin als de door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat de Ambtenaar aan de BV geen afzonderlijke aanslagen onroerende-zaakbelasting heeft opgelegd.

4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.2. bedoelde waarde van de woning van belanghebbende op de waardepeildatum ƒ 1.337.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde nader vastgesteld op ƒ 1.335.000 (afgerond op € 605.796).

4.4. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes woning van ƒ 1.335.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij zijn verweerschrift een taxatierapport overgelegd dat op 30 juli 2002 is opgemaakt [een gecertificeerd WOZ-taxateur te R], waarin de waarde van de woning op de peildatum wordt getaxeerd op € 605.797. Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn daarin de gegevens vermeld van de panden [b-weg 3 te Q] (bouwjaar 1901, inhoud 800 m³, met garage, opslagruimte, paardenstal en veestal, perceelsoppervlak 8.900 m², op 28 januari 2000 verkocht voor € 470.570), [c-dijk 4 te S] (bouwjaar 1920, inhoud 1.000 m³, met garage, perceelsoppervlak 16.450 m², op 11 december 2000 verkocht voor € 567.225) en [d-weg 5 te T] (bouwjaar 1889, inhoud 1.100 m³, met garage en berging, perceelsoppervlak 3.050 m², op 18 december 2000 verkocht voor € 589.914). In het rapport zijn beschrijvingen opgenomen van de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten.

4.5. Gelet op de inhoud van het overgelegde taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar er in geslaagd aannemelijk te maken dat de nader vastgestelde waarde van ƒ 1.335.000 niet te hoog is. Gelet op het unieke karakter van panden als het onderhavige is het naar het oordeel van het Hof in deze gevallen verantwoord om verkopen van min of meer vergelijkbare panden in ogenschouw te nemen, ook indien die verkopen tamelijk ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de Ambtenaar, gelet op de toelichting die omtrent de vergelijking is gegeven, aannemelijk maakt dat met de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingspanden, en de tussen de waardepeildatum en de transactiedata verlopen tijd op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden.

4.6. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift gesteld dat de waarde van zijn woning op een lager bedrag moet worden vastgesteld vanwege een asbestdak op de schuur, scheurvorming door verzakking van het pand, een door boktor aangetaste zolder en vervuiling van ongeveer 3.000 m² grond met puin. Belanghebbende heeft dit nadien nog aangevuld met waardevermindering vanwege liggingsaspecten. De taxateur heeft een deel van de waardeverminderende factoren niet kunnen beoordelen omdat belanghebbende hem de toegang tot de woning voor een nadere opname en waardering van die factoren heeft geweigerd. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport van een deskundige of andere gegevens van gelijk gewicht overgelegd die zijn stellingen omtrent de waardeverminderende factoren ondersteunen. Hij maakt naar het oordeel van het Hof, met al hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk dat de waarde van zijn woning door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld, laat staan dat de vastgestelde waarde met € 200.000 moet worden verminderd. Uit de enkele stelling omtrent de gemaakte kosten kan zulks niet worden afgeleid, temeer niet nu het Hof, zoals hiervoor is overwogen, aannemelijk acht dat met de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden en die vergelijkingsobjecten, naar in het taxatierapport dat door de Ambtenaar is overgelegd is vermeld en het Hof aannemelijk acht, ten tijde van de verkoop in een sobere, uitgeleefde staat verkeerden en nadien, anders dan belanghebbendes woning op de waardepeildatum, volledig moesten worden gerenoveerd.

4.7. Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de aanslagen onroerendezaakbelastingen die zijn opgelegd aan de eigenaar/gebruiker van het pand [b-weg 2 te Q] een beroep heeft gedaan op het gelijkheidsbeginsel is het Hof van oordeel dat hij onvoldoende gegevens naar voren heeft gebracht op grond waarvan, wegens strijd met het gelijkheidsbeginsel, een lagere waarde voor zijn woning moet worden vastgesteld.

4.8. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.

5. Proceskosten:

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing:

Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak op bezwaar waarvan beroep.

Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 3 november 2003 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.M. Sitsen als griffier.

De griffier, Het lid van de voormelde kamer,

(J.M. Sitsen) (J.P.M. Kooijmans)

De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november 2003