Gerechtshof Arnhem, 03-11-2003, AO0077, 02/01516

1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof

1.1. Aan belanghebbende is een waardebeschikking ingevolge de Wet WOZ afgegeven waarbij de waarde van de aan belanghebbende toebehorende na te melden onroerende zaak is vastgesteld op ¦ 613.000.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de beschikking bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Partijen hebben het Hof schriftelijk toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling van de zaak uitspraak te doen. Het Hof heeft het onderzoek vervolgens op de voet van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht gesloten.

1.5. Het Hof heeft op 5 augustus 2003 te Arnhem mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het proces-verbaal daarvan zijn op 5 augustus 2003 aangetekend aan partijen verzonden.

1.6. De Ambtenaar heeft tijdig verzocht om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het verschuldigde recht van € 174 is tijdig gestort.

2. Feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning met berging, gelegen aan de [a-weg 1 te Z]. De woning is gebouwd in 1991 en heeft een inhoud van ongeveer 515 m³. Het totale perceelsoppervlak bedraagt 496 m².

2.2. Bij beschikking van 31 maart 2001, met beschikkingsnummer 2882/0002, is de waarde van deze woning voor het onderhavige tijdvak dat loopt van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 613.000. De waardepeildatum is 1 januari 1999.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde ingevolge de Wet WOZ van onderhavige onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld, hetgeen belanghebbende verdedigt en de Ambtenaar bestrijdt.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot ƒ 497.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.

4.2. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van ƒ 613.000 bij zijn verweerschrift een taxatierapport overgelegd dat op 6 november 2002 is opgemaakt door [A], als taxateur onroerende zaken werkzaam voor [B te Q], waarin de waarde van de woning op de peildatum wordt getaxeerd op ƒ 613.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn in het taxatierapport de gegevens vermeld van vier vergelijkingsobjecten, te weten [a-weg 2 te Z] (inhoud 540 m³ met inpandige berging en garage, oppervlakte 496 m², verkoopsom ƒ 635.000 op 2 november 1998), [b-weg 3 te Z] (inhoud 615 m³ met een inpandige garage, oppervlakte 602 m², verkoopsom ƒ 750.000 op 3 februari 1998), [c-weg 4 te Z] (inhoud 389 m³ met een aanbouw van 202 m³, oppervlakte 445 m², verkoopsom ƒ 647.500 op 16 juni 1999) en [d-weg 5 te Z] (inhoud 660 m³ met garage, oppervlakte 441 m², verkoopsom ƒ 642.000 op 2 november 1998).

4.3. Gelet op de omschrijvingen in het rapport is het Hof van oordeel dat de genoemde panden slechts als vergelijkingsobject kunnen dienen voor zover daaruit voor panden met een ligging en een bouwjaar (met enige marge) als dat van belanghebbende een waardeniveau rond de peildatum kan worden afgeleid. De vermelde gegevens met betrekking tot de verkopen geven naar het oordeel van het Hof in beginsel steun aan de in het rapport vermelde waarde voor belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 613.000. In zoverre kan het Hof ook volgen de opmerking in het taxatierapport dat

"De op het taxatieverslag genoemde verkochte woningen (…) een taxateur op grond van zijn kennis en ervaring voldoende inzicht [bieden] om de woning van belanghebbende te kunnen waarderen."

4.4. De eerste grief van belanghebbende betreft de wijze waarop uit de waarde van de vergelijkingsobjecten de waarde van zijn woning is afgeleid. Hij stelt dat dit niet juist is geschied. Naar zijn mening (zoals vermeld in het bezwaarschrift) kan uit de vastgestelde woz-waarde van de woning [a-weg 2] van ƒ 649.000 en de omstandigheid dat de inhoud en oppervlak van zijn woning ongeveer 82% bedraagt van die woning worden afgeleid dat de waarde van zijn woning moet worden verminderd met ƒ 81.000.

4.5. De Ambtenaar heeft in de bestreden uitspraak gesteld dat de inhoud van belanghebbendes woning 515 m³ bedraagt. Belanghebbende heeft dit in zijn beroepschrift niet bestreden. Gelet op hetgeen in 4.3. is overwogen is het Hof van oordeel dat belanghebbende in beroep onvoldoende heeft aangevoerd om te oordelen dat op grond van een onjuiste vergelijking de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.

4.6. Belanghebbende heeft in een tweede grief gesteld dat de waarde van zijn woning moet worden verminderd met ƒ 35.000 in verband met (achterstallig) onderhoud dat in de nabije toekomst moet worden uitgevoerd in verband met zwakke plekken in enkele delen van het in zijn woning verwerkte hout.

4.7. Belanghebbende heeft het in 4.6. genoemde ook reeds in zijn bezwaarschrift naar voren gebracht. In de uitspraak is daaraan geen expliciete aandacht besteed en is slechts opgemerkt dat gelet is op "de staat van onderhoud, afwerking en indeling; de bouwkundige staat waarin het object verkeert; de in het bezwaarschrift naar voren gebrachte argumenten." Onder het hoofd "Bevindingen van de taxateur" is over dit specifiek door belanghebbende aangedragen punt niets opgemerkt.

4.8. In het taxatierapport dat bij het verweerschrift is overgelegd is met betrekking tot de in 4.6. genoemde grief van belanghebbende opgemerkt:

"In de bezwaarfase is de woning door de taxateur mevrouw [C] inpandig opgenomen. Met name is gelet op de zwakke plekken in het hout. Daarbij heeft de taxateur niets vermeldenswaardig kunnen constateren. Niet aannemelijk is dat een potentiële koper zich door dit euvel in overwegende mate zal [laten] leiden bij het uitbrengen van zijn bod."

Het rapport vermeldt in onderdeel 4 dat de staat van onderhoud goed is, dat wil in dat geval zeggen dat alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd.

4.9. Naar het oordeel van het Hof kunnen de in 4.8. opgenomen kwalificaties niet gezien worden als een waardeoordeel van een deskundige. Het taxatierapport is opgemaakt door [A]. Hij heeft het pand van belanghebbende echter niet zelf gezien doch is bij zijn rapportage volledig uitgegaan van de (gestelde) bevindingen van mevrouw [C]. Vooral op het hier door belanghebbende opgevoerde punt van (achterstallig) onderhoud en/of bouwkundige gebreken is dit naar het oordeel van het Hof ontoelaatbaar. Van een deskundige die een waardeoordeel uitspreekt mag immers worden verwacht dat hij dat oordeel pas uitspreekt als hij alle relevante omstandigheden zelf heeft waargenomen en op hun waarde heeft kunnen schatten. Het voorgaande raakt tevens de verdeling van de bewijslast. Het standpunt van belanghebbende kan niet anders worden geduid dan dat hij van mening is dat zijn woning op dit onderdeel niet vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. Alsdan rust op de Ambtenaar de last het tegendeel aannemelijk te maken. Door verwijzing naar een ontkenning in het taxatierapport van het door belanghebbende gestelde door een persoon die zich van de werkelijke situatie niet op de hoogte heeft gesteld voldoet de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aan het van hem op dit punt verlangde bewijs.

4.10. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar de tweede grief van belanghebbende onvoldoende weerlegd. Het Hof zal in zoverre het standpunt van belanghebbende volgen.

4.11. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep van belanghebbende gegrond is en dat de vastgestelde waarde moet worden verminderd met ƒ 35.000.

5. Proceskosten

Van kosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen is het Hof niet gebleken.

6. Beslissing

Aldus gedaan te Arnhem op 3 november 2003 door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.M. Sitsen als griffier.

(J.M. Sitsen) (J.P.M. Kooijmans)

De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november 2003