Gerechtshof Arnhem, 23-01-2004, AO5671, 02-00772

1. Beschikkingen en bezwaar

1.1. Bij beschikkingen, genummerd [01 en 02] en gedagtekend 28 februari 2001 respectievelijk 30 juni 2001, zijn door de Ambtenaar waarden krachtens de Wet Woz vastgesteld ter zake van de hierna onder 1.2 in de gemeente Scherpenzeel gelegen genoemde onroerende zaken waarvan belanghebbende eigenaar is.

2. Geding voor het Hof

2.1. Het beroepschrift is op 4 maart 2002 per fax ter griffie ontvangen en aangevuld op 28 oktober 2002, waarbij bijlagen zijn overgelegd.

2.2. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen, alsmede de conclusie van repliek met de daarin genoemde bijlagen en de conclusie van dupliek.

2.3. Met toestemming van partijen is geen mondelinge behandeling gehouden.

3. De vaststaande feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet weersproken, de volgende feiten vast.

3.1. Begin jaren negentig van de vorige eeuw hebben [A BV en B], de laatste in zijn hoedanigheid van enig directeur van Camping [C BV, a-weg 1 te Q], gezamenlijk het initiatief genomen om te komen tot de stichting van Bungalowpark [C] (hierna: het park) met omstreeks 100 te bouwen vrijstaande recreatiewoningen die zijn uitgerust met alle gangbare voorzieningen. De bouw heeft plaatsgevonden in drie fasen van 1993 tot en met 1996. De gemiddelde stichtingskosten hebben (prijspeil 1993) ongeveer ƒ 110.000 bedragen. Uiteindelijk zijn er 87 recreatiewoningen gebouwd. Bedoeling was de recreatiewoningen te verkopen aan particulieren.

3.2. Nadat de verkoop aan particulieren stagneerde hebben [A BV en B] elk een aantal recreatiewoningen in het park behouden.

3.3. Alle kopers van een recreatiewoning werden bij de levering verplicht lid te worden van de Vereniging van eigenaren Bungalowpark [C] (hierna: VVE). Bij de start van de ontwikkeling van het park hebben de VVE, [D] BV en [C] met dagtekening 19 november 1993 een overeenkomst gesloten onder de naam ‘Beheers- en boekingsovereenkomst’ (hierna: de beheersovereenkomst). In de beheersovereenkomst is – voorzover hier van belang – het volgende bepaald:

De beheersovereenkomst bevat verder bepalingen inzake door [D BV] te ontvangen provisie, de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de bungalow voor de staat van onderhoud ervan, de financiële verantwoording van [D BV] aan de VVE, het door [C] te verrichten feitelijke beheer en het recht van leden van de VVE om gebruik te maken van voorzieningen van [C], waaronder een zwembad, een tennisbaan en een restaurant.

3.4. Na een aantal jaren is de plaats van [D BV] ingenomen door [recreatiebedrijf E]. Aan het eind van 2003 werd met [recreatiebedrijf E] onderhandeld over de verlenging van de beheersovereenkomst.

3.5. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden een taxatierapport van 7 februari 2003 overgelegd van [F], taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan WozTaxConsultancy te [R]. In dit rapport stelt de taxateur de waarden van de onroerende zaken van belanghebbende op de bedragen als genoemd in de uitspraak op bezwaar. Omdat, naar in het rapport is vermeld, in de gemeente Scherpenzeel geen bruikbare verkoopcijfers aanwezig zijn van vergelijkbare recreatiewoningen, is voor de waardering gebruik gemaakt van verkoopcijfers van recreatiewoningen in de aangrenzende gemeente [S].

De twee ter vergelijking door de Ambtenaar aangevoerde recreatiewoningen zijn (gegevens uit het rapport van taxateur [F]):

3.6. Belanghebbende heeft als productie 4 bij het beroepschrift een brief van 3 april 2001 van [G] aan de VVE overgelegd. In deze brief stelt [G] de waarde van een recreatiewoning in het park, rekening houdende met een netto huuropbrengst van ƒ 12.000 per jaar, op ƒ 160.000. Bij deze waardering is voor wat betreft de verhuurbaarheid en de verkoopbaarheid van de recreatiewoningen door [G] het volgende opgemerkt:

4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

4.1. Partijen houdt verdeeld welke de waarde is van voormelde onroerende zaken.

4.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4.3. Belanghebbende verzoekt vernietiging van de bestreden uitspraak en wijziging van de beschikking naar waarden van omstreeks € 68.000 / ƒ 150.000 of een door het Hof in goede justitie te bepalen waarde.

4.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. De waarde ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5.2. Belanghebbende heeft gesteld dat een eigenaar van een recreatiewoning op het park in verband met de gebondenheid aan de beheersovereenkomst niet vrij is om op elk gewenst moment de woning zelf te bewonen of de woning zelf te verhuren. De gebondenheid aan de bepalingen van de beheersovereenkomst en de verplichting om bij verkoop van de recreatiewoning die bepalingen aan een koper door te geven, brengen naar de mening van belanghebbende mee dat een recreatiewoning in het park voor de Wet Woz moet worden gewaardeerd op de beleggingswaarde, welke waarde is te stellen op een bedrag van omstreeks € 68.000 / ƒ 150.000.

5.3. In zijn arrest van 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18 heeft de Hoge Raad geoordeeld, dat in het wettelijk stelsel van de onroerende zaakbelastingen veeleer past als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te houden, of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of de gebruiker, beperkt wordt.

5.5. Naar het oordeel van het Hof is dat in het onderhavige geval, waarin de eigenaar van een recreatiewoning op grond van privaatrechtelijke overeenkomsten beperkingen heeft geaccepteerd in het gebruik van de woning voor eigen doeleinden, niet anders. Aan die beperkingen kan voor de bepaling van de waarde van de woning in het kader van de Wet Woz geen betekenis kan worden toegekend.

5.6. Het Hof merkt bij dit oordeel op dat het bepaalde in artikel 17, tweede lid, Wet Woz gelijkluidend is aan het bepaald in artikel 220c, eerste lid (oud), van de Gemeentewet en dat bij de invoering van de Wet Woz niet is beoogd in het waardebegrip als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van die wet verandering aan te brengen.

5.7. In het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport is rekening gehouden met het bouwjaar, de perceelsgrootte en de onderhoudssituatie van de onroerende zaken van belanghebbende. In het taxatierapport zijn verkoopcijfers van twee vergelijkingspanden genoemd die steun geven aan de door de Ambtenaar verdedigde waarden. Het betreft verkoopcijfers zoals die zijn gerealiseerd in een markt waar geen beperkingen gelden zoals ten aanzien van de recreatiewoningen van belanghebbende.

5.8. Uit hetgeen partijen dienaangaande hebben opgemerkt kan het Hof niet opmaken dat er tussen recreatiewoningen gelegen in de gemeente Scherpenzeel en recreatiewoningen gelegen in de gemeente [S] verschillen bestaan met betrekking tot een gemeentelijke verbod van permanente bewoning.

5.9. Hetgeen van de zijde van belanghebbende is aangevoerd leidt het Hof niet tot het oordeel dat de Ambtenaar de waarden van de recreatiewoningen van belanghebbende tot te hoge bedragen heeft vastgesteld.

5.10. In het beroepschrift heeft belanghebbende aangeboden zijn stellingen door middel van getuigenbewijs te onderbouwen. De genoemde getuige [H] heeft ter zitting van het Hof op 3 december 2003 in een identieke zaak, waarbij dezelfde gemachtigde als in de onderhavige zaak optrad, het woord gevoerd en heeft de ontstaansgeschiedenis van het park, de samenwerking met de als getuige genoemde [B] en de totstandkoming van de enkele verkopen van recreatiewoningen op het park toegelicht. Hetgeen genoemde [H] met betrekking tot het ontstaan van het park en de op het park plaats gevonden hebbende verkopen en daarbij relevante bepalingen in de beheersovereenkomst heeft opgemerkt is als zodanig door de Ambtenaar niet bestreden. In genoemde zitting is het aanbod tot bewijs door middel van getuigen voor het overige niet herhaald. Onder deze omstandigheden vindt het Hof geen aanleiding de door belanghebbende in het beroepschrift genoemde personen nader als getuige te horen.

6. Slotsom

Het beroep van belanghebbende is niet gegrond.

7. Proceskosten

Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.

8. Beslissing

Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.

Aldus gedaan en in openbaar uitgesproken op 23 januari 2004 door mr. Röben, vice-president, als voorzitter, mr. Kooijmans en mr. Visser, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.

De griffier, De voorzitter,

(W.J.N.M. Snoijink) (J.B.H. Röben)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 januari 2004