Gerechtshof Arnhem, 20-12-2006, AZ5761, 04-00825

Gerechtshof Arnhem

U i t s p r a a k

2.2. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen en de brief met bijlage van belanghebbende van 19 oktober 2006.

2.3. Bij het onderzoek ter zitting op 31 oktober 2006 te Arnhem zijn versche-nen en gehoord belanghebbende, zijn gemachtigde en de Inspecteur.

2.4. Van hetgeen op de zitting is behandeld, is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

3.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.

4.2. Op 21 maart 1997 heeft belanghebbende bouwgrond aangekocht aan de a-straat te R. In 1997 en 1998 heeft belanghebbende hierop een kantoor-pand laten bouwen en twintig parkeerplaatsen laten aanleggen (hierna: het pand). De stichtingskosten bedroegen ongeveer ƒ 2.000.000.

4.3. Op 15 mei 1998 heeft belanghebbende een huurovereenkomst met de B.V. gesloten, waarbij met onmiddellijke ingang het pand aan de B.V. wordt verhuurd. De huurovereenkomst heeft een looptijd van vijf jaar met stilzwijgende verlenging en loopt derhalve voor het eerst af op 15 mei 2003. De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huur ƒ 204.000 per jaar en wordt elk jaar op 1 januari geïndexeerd aan de hand van het jaar-totaalprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie.

4.4. De B.V. verhuurt het pand onder aan haar werkmaatschappijen.

4.5. De heer B van Makelaardij B B.V. te S (hierna: B) heeft op 24 augustus 1998 het pand getaxeerd. Belanghebbende heeft hem hiertoe opdracht gegeven in verband met het verstrekken van een financiering door de C Bank. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de B.V. als huurder een ontruimingsverklaring zal ondertekenen. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en in verhuurde staat taxeert B op ƒ 2.335.000.

4.6. In opdracht van de D Bank heeft B op 19 december 2000 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur van het pand getaxeerd op ƒ 2.870.000. Hij heeft daarbij vastgesteld dat de huurprijs in december 2000 ƒ 236.250 behoort te zijn. Bij het bepalen van deze waarde is ervan uitgegaan dat de huurder een ontruimingsverklaring zal ondertekenen. De reden voor de taxatieopdracht is gelegen in het verstrekken van een financiering.

4.7. In december 2000 heeft belanghebbende het pand aan de B.V. verkocht voor ƒ 2.900.000.

4.8. Per 1 januari 2001 vloeit uit de huurovereenkomst een huurprijs na in-dexatie voort van ƒ 223.000 per jaar. In 2001 verhuurt de B.V. het pand aan haar werkmaatschappijen voor ƒ 240.000 per jaar.

4.9. De Belastingdienst heeft in een taxatieverslag van 14 november 2002 opgemaakt door E de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat van het pand op 22 december 2000 vastgesteld op ƒ 2.475.000. Daarbij is uitgegaan van een economische huurwaarde van ƒ 220.000.

4.10. Op 1 juni 2004 hebben twee taxateurs van F in opdracht van belangheb-bende de waarde in het economische verkeer van het pand per 1 novem-ber 2000 getaxeerd op afgerond ƒ 2.931.000. Bij de waardering is uitge-gaan van een turn-key opleveringsniveau. Dit houdt in, dat in de taxatie mede is begrepen de vloerbedekking, kabelgoten met bekabeling, zonwe-ring aan de binnenzijde, lamellen, scheidingswanden en keuken met in-bouwapparatuur.

4.11. In 2004 heeft E gesproken met een van de taxateurs van F over de waar-dering op turn-key opleveringsniveau. Op zijn vraag wat de waarde zou zijn als niet op turn-key opleveringsniveau zou zijn gewaardeerd, heeft de taxateur geantwoord dat de huurprijs van ongeveer ƒ 320 per vierkante meter verhuurd vloeroppervlak per jaar met ongeveer ƒ 44 verlaagd zou moeten worden.

5.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.

5.3. Van wat daaraan mondeling ter zitting is toegevoegd verwijst het Hof naar het proces-verbaal van hetgeen ter zitting is behandeld.

6.2. In de maand december van het jaar 2000 is het pand door belanghebbende verhuurd aan de B.V. krachtens de huurovereenkomst van 15 mei 1998. De huur zou per 1 januari 2001 ƒ 223.000 per jaar bedragen. De stelling van belanghebbende dat, anders dan de accountant van belanghebbende in zijn brief van 10 oktober 2002 heeft gemeld, de met de B.V. overeengekomen huur in 2001 ƒ 239.000 per jaar zou bedragen acht het Hof niet aanneme-lijk. De verwijzing naar de grootboekkaart over het jaar 2001 van de B.V. geeft hiertoe onvoldoende onderbouwing, omdat deze enkel de huuront-vangsten in 2001 door de B.V. van haar werkmaatschappijen vermeldt.

6.3. De door de Inspecteur overgelegde taxatie van E is de enige taxatie van de waarde van het pand naar de situatie waarin deze verkeert op het moment van verkoop, de waarde in verhuurde staat. De door E getaxeerde waarde wordt door belanghebbende echter terecht betwist. Door de Inspecteur is niet duidelijk gemaakt, waarom E uitgaat van een economische huur-waarde van ƒ 220.000 terwijl de huurprijs na indexatie per 1 januari 2001 ƒ 223.000 per jaar bedraagt. Daarnaast is onduidelijk gebleven, waarom E van de twintig aanwezige parkeerplaatsen er slechts drie als extra parkeer-plaats aanmerkt, terwijl in de door belanghebbende aangedragen taxaties elf parkeerplaatsen in de huurwaardeberekening worden betrokken. Tot slot is niet of onvoldoende onderbouwd waarom E een lagere kapitalisatiefactor hanteert, dan in de door belanghebbende overgelegde taxaties.

6.4. De door belanghebbende overgelegde taxaties nemen ten onrechte de ver-huurde staat van het pand in december 2000, niet tot uitgangspunt. In de taxaties van B wordt een ontruimingsverklaring verondersteld, die niet in de huurovereenkomst of op een andere wijze tussen partijen is overeengeko-men. Bovendien ligt de taxatie die B op 24 augustus 1998 heeft uitgevoerd, te ver van de transactiedatum af. De taxatie door F gaat uit van een turn-key opleveringsniveau. De Inspecteur weerspreekt gemotiveerd, dat de huur-overeenkomst van een dergelijk opleveringsniveau uitgaat.

6.5. Naar het oordeel van het Hof maakt de Inspecteur met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem voorgestane waarde niet voldoende aannemelijk, maar maakt hij wel voldoende aannemelijk dat de waarde van het pand door B en F op een te hoog bedrag is getaxeerd. Gelet op het voorgaande met in achtneming van genoemde verschillen in de taxaties stelt het Hof de waarde van het pand in goede justitie vast op ƒ 2.750.000.

6.6. Nu de door het Hof vastgestelde waarde aanzienlijk lager ligt dan de door belanghebbende en de B.V. overeengekomen waarde, heeft bij de verkoop van het pand een vermogensverschuiving plaatsgevonden waarmee belang-hebbende als aandeelhouder is bevoordeeld. Belanghebbende en de B.V. zijn zich van deze bevoordeling ook bewust geweest of hadden zich er re-delijkerwijs bewust van moeten zijn, omdat de door hen overgelegde taxa-ties gebaseerd zijn op het onjuiste uitgangspunt dat een ontruimingsverkla-ring tussen partijen is overeengekomen of dat verhuurd wordt op basis van een turn-key opleveringsniveau. De relatief hoge waardestijging van het pand tussen het moment van bouw en het moment van verkoop die uit deze taxaties voortvloeit, wordt voor een deel verklaard door deze onjuiste uit-gangspunten.

6.7. De uitdeling is tot een te hoog bedrag berekend en dient met ƒ 275.000 te worden verminderd tot een bedrag van ƒ 150.000. Het beroep is daarom gedeeltelijk gegrond.

Aldus gedaan te Arnhem op 20 december 2006 door mr.drs. Spek, voorzitter, mr. Lamens en mr. Ettema. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. Darwinkel als griffier.

(S. Darwinkel) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 december 2006