Gerechtshof Arnhem, 07-03-2007, BA1424, 06-00001

nummer 06/00001

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de Ambtenaar)

tegen de uitspraak van Rechtbank Arnhem van 21 november 2005, nummer AWB 05/2743, in het geding tussen

X (hierna: belanghebbende), wonende te Z

en

de Ambtenaar.

1. De beschikking, het bezwaar en het geding voor de Rechtbank

1.1 Bij beschikking met kennisgevingsnummer 000000 heeft de Ambtenaar ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar waardepeildatum 1 januari 2003, de waarde voor de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Z vastgesteld op € 1.952.000.

1.2 Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de bij deze beschikking vastgestelde waarde. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Ambtenaar het bezwaar afgewezen.

1.3 Belanghebbende is tegen voormelde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij Rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.400.000 en gelast dat de gemeente Ede aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoed. De uitspraak van de Rechtbank is op 21 november 2005 aan partijen toegezonden.

2. Het geding voor het Hof

2.1. Het per fax verstuurde pro forma beroepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 2 januari 2006 ter griffie van de Rechtbank ingekomen. De Rechtbank heeft dit beroepschrift in hoger beroep doorgestuurd naar de griffie van dit Hof, alwaar het eveneens op voormelde datum is ontvangen.

2.2 Bij een op 13 maart 2006 gedagtekende en eveneens op die datum bij het Hof ingekomen brief heeft de Ambtenaar het beroepschrift in hoger beroep gemotiveerd. De brief is voorzien van bijlagen.

2.3 De gemachtigde van belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

2.4 Op 19 april 2006 is van de zijde van de Ambtenaar een taxatierapport ingekomen.

2.5 De Ambtenaar heeft een conclusie van repliek ingediend, de gemachtigde van belanghebbende een conclusie van dupliek. Vervolgens heeft de gemachtigde van belanghebbende nadere stukken ingediend, die op 5 januari 2007 ter griffie zijn ingekomen.

2.6 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 18 januari 2007 te Arnhem door de tweede meervoudige belastingkamer. Daarbij zijn verschenen en gehoord A namens de Ambtenaar, bijgestaan door B (taxateur), alsmede belanghebbende, bijgestaan door diens echtgenote, en de gemachtigde. Ter zitting heeft A een afschrift van het Mandaatbesluit heffing en invordering gemeentelijke belastingen (hierna: het Mandaatbesluit) overgelegd aan het Hof. A heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

3. De vaststaande feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door de ene partij gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.

3.1 Belanghebbende is eigenaar en bewoner van de tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Z (gemeente Ede) (hierna: de woning). De woning heeft een inhoud van ongeveer 1640 m³. De woning is voorzien van een inpandige garage. Het perceel waarop de woning is gelegen heeft een oppervlakte van 18.800 m². In 2003 is op het perceel een paardenstal gebouwd met een inhoud van ongeveer 200 m³. Verder is op het perceel een tuinhuis gelegen.

3.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 12 april 2002 gekocht van een projectontwikkelaar voor € 1.245.627. De projectontwikkelaar had deze woning in eerste instantie laten bouwen voor zijn broer. Toen deze de onroerende zaak uiteindelijk niet is gaan bewonen, is de woning - na ongeveer twee jaren te koop te hebben gestaan - verkocht aan belanghebbende voor voormeld bedrag. De onroerende zaak was ten tijde van de aankoop niet volledig afgebouwd. Na de aankoop heeft belanghebbende de woning voorzien van vloeren, een keuken en een tweetal badkamers. Verder is schilderwerk uitgevoerd en is het perceel (gedeeltelijk) voorzien van bestrating.

3.5 Het Mandaatbesluit vermeldt dat de Ambtenaar ermee heeft ingestemd dat D, gemandateerd als plaatsvervanger bij afwezigheid van de Ambtenaar, besluit om ‘A te mandateren als plaatsvervangend gemeente-ambtenaar, bedoeld in artikel 1, tweede lid van de Wet waardering onroerende zaken, zulks in geval van afwezigheid’. Het Mandaatbesluit is ondertekend door C en D op 25 juli 2003 te Ede.

4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

4.1 Tussen partijen is primair in geschil of het ingestelde hoger beroep ontvankelijk is. De Ambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en belanghebbende ontkennend. Subsidiair is in geschil of de bij beschikking op € 1.952.000 vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde te hoog is. De Ambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.

4.2 Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4.3 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep dat belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar heeft ingesteld. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Ontvankelijkheid

5.1.1. Op grond van artikel 27h van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) juncto artikel 30, vijfde lid, van de Wet WOZ is in een geval als het onderhavige de in artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gemeenteambtenaar (hierna: de heffingsambtenaar) bevoegd tot het instellen van hoger beroep. Op grond van artikel 10:3 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kan de heffingsambtenaar die bevoegdheid mandateren aan bijvoorbeeld een hem ondergeschikte ambtenaar. Voorts is het op grond van artikel 29 van de AWR juncto art. 8:24 van de Awb mogelijk dat de heffingsambtenaar zich bij de uitoefening van die bevoegdheid door een gemachtigde laat vertegenwoordigen. De persoon die zich krachtens mandaat of volmacht namens de heffingsambtenaar de bevoegdheid tot het instellen van hoger beroep uitoefent, dient bij de uitoefening van die bevoegdheid te vermelden dat hij namens de heffingsambtenaar optreedt; het mandaat en de volmacht houden immers in de bevoegdheid tot het verrichten van handelingen in naam van een ander. Voor de gemandateerde volgt dit ook uit het bepaalde in artikel 10:10 van de Awb.

5.1.2. In het onderhavige geval is C de heffingsambtenaar. A heeft ter zitting verklaard niet de bevoegdheid te hebben op te treden namens de gemeente Ede. Wel is A gemandateerd om op te treden namens de heffingsambtenaar.

5.1.3. Het hoger beroep is ingediend door A namens de gemeente Ede. Bij het instellen van het hoger beroep is niet vermeld dat het is ingesteld namens de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft het hoger beroep gemotiveerd bij brief van 11 maart 2006 en bij conclusie van repliek van 12 juni 2006 verklaard tegen alle onderdelen van de bestreden uitspraak van de Rechtbank als heffingsambtenaar van de gemeente Ede in beroep te komen. Onder deze omstandigheden is niet voor twijfel vatbaar dat A heeft bedoeld krachtens mandaat namens de heffingsambtenaar hoger beroep in te stellen. Het hoger beroep is ontvankelijk.

5.2. Waardering voor de Wet WOZ

5.2.1. De waarde ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt voor het onderhavige tijdvak 1 januari 2003 als waardepeildatum. Indien de onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing of verbetering wordt, in afwijking in zoverre van voornoemde regel, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.

5.2.2. Indien een belanghebbende een onroerende zaak heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, ten tijde van de aankoop overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, BNB 2001/52).

5.2.3. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 12 april 2002 gekocht voor € 1.245.627. De Ambtenaar stelt dat de door belanghebbende betaalde aankoopprijs niet overeenkomt met de waarde die de onroerende zaak had ten tijde van de aankoop. Hij voert daartoe aan dat deze waarde niet in verhouding staat tot gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, dat het een casco-aankoop was en dat de vorige eigenaar wellicht van het object afwilde. De Ambtenaar wijst er in dit verband op dat belanghebbende de woning thans ten verkoop aanbiedt voor € 2.600.000 en dat de woning als onderpand dient voor een hypothecaire lening van € 2.362.500. Hij betwist de door belanghebbende gestelde mindere ligging van de woning.

5.2.4. Belanghebbende betwist dat de waarde van de woning ten tijde van de aankoop hoger was dan de door hem betaalde koopsom. Daartoe wijst hij erop dat de woning een specifiek (moeilijk) pand is en dat de woning twee jaar te koop stond voor hij deze kocht. De woning ligt aan een zandweg in het buitengebied vlak bij een drukke spoorlijn. Voorts wijst hij erop dat zijn woning al geruime tijd te koop staat voor de door de Ambtenaar vermelde vraagprijs, maar dat de woning vooralsnog voor die prijs niet te verkopen blijkt.

5.2.5. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning ten tijde van de aankoop hoger was dan de door belanghebbende betaalde koopsom. De koopsom was in vergelijking met de door de Ambtenaar vermelde verkochte objecten wel laag, maar mede gelet op de verschillen tussen die objecten is dat verschil niet onverklaarbaar. Voorts is van belang dat naar belanghebbende onbetwist heeft gesteld de woning voordat hij deze kocht twee jaar te koop stond. Daaruit leidt het Hof af dat de woning kennelijk niet voor een hogere prijs verkoopbaar was.

5.2.6. Het Hof zal bij de vaststelling van de waarde uitgaan van de door belanghebbende betaalde koopsom. Het hecht aan deze koopsom een grotere waarde dan de door de Ambtenaar ingebrachte taxaties. Objecten als de woning van belanghebbende zijn immers zoals de Ambtenaar in zijn brief van 13 maart 2006 terecht aangeeft unieke objecten. Bij dergelijke objecten zijn de verschillen met gehanteerde vergelijkingsobjecten groter en daarom is de taxatie noodzakelijkerwijs omgeven met meer onzekerheden, ook als de taxatie plaatsvindt door een zeer deskundige taxateur. Niet in geschil is dat de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 1.400.000 in overeenstemming is met de door belanghebbende betaalde koopsom.

5.2.7. Gelet op het vorenoverwogene heeft de Rechtbank een juiste beslissing genomen. Het Hof zal dan ook de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.

6. Kosten

Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van het Hof. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2,5 punten (verweerschrift, dupliek en verschijnen ter zitting) × 1 (gewicht van de zaak) × € 322, ofwel op € 805 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 7 voor reiskosten. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.

7. Beslissing

Deze uitspraak is op 7 maart 2007 gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, C.M. Ettema en R.F.C. Spek. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van drs. V.F.R. Woeltjes als griffier.

De griffier, De voorzitter,

Van de gemeente Ede wordt ter zake van het door de Ambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 428.

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 maart 2007