Gerechtshof Arnhem, 05-07-2007, BB0994, 06-00399

achtste enkelvoudige belastingkamer

nummer 06/00399

belanghebbende : X

te : Z

verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Hof van Twente te Goor (hierna: de Ambtenaar)

aangevallen beslissing : uitspraak van de rechtbank Almelo, registratienummer AWB 06/295 AQ1 A

betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, waardepeildatum 1 januari 2003

nummer : -

mondelinge behandeling : op 21 juni 2007 te Arnhem

waarbij verschenen : belanghebbende, alsmede taxateur A, namens de Ambtenaar

1. Belanghebbende heeft op 25 juni 2007 nadere stukken aan het Hof gezonden. Nu de wet daarin niet voorziet en het Hof daarin geen aanleiding heeft gevonden de zaak met toepassing van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen, zal het Hof daarop verder geen acht slaan.

2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend a-straat 1 te Z, gemeente Hof van Twente. Het betreft een vrijstaande woonboerderij die gebouwd is in 1904 met bijgebouwen, gelegen op een perceel van 1.00.30 ha (hierna: de onroerende zaak). Een gedeelte van het erf en de inrit is met asbest vervuild. Onbestreden is dat deze vervuiling op (korte) termijn moet worden gesaneerd en dat de kosten voor het verwijderen van de vervuilde grond en het opbrengen van schone grond voor rekening van de overheid komen. Onbestreden is voorts dat een deel van de bijgebouwen is voorzien van een asbesthoudende dakbedekking. Hierbij gaat het in totaal om 516 m². Sanering daarvan is niet noodzakelijk.

3. Na aanvankelijk de waarde van de onroerende zaak te hebben vastgesteld op € 440.000 heeft de Ambtenaar de waarde bij de uitspraak op het ingediende bezwaarschrift nader vastgesteld op (afgerond) € 419.000. Bij de bovengenoemde uitspraak heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op het bezwaarschrift ongegrond verklaard.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak, worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderwerpelijke geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2003.

5. Bij de behandeling van de vraag of de Ambtenaar de waarde heeft vastgesteld conform de in 4. hiervoor genoemde bepaling, moet worden vooropgesteld dat in dezen slechts van belang is de waarde die aan de onroerende zaak in haar geheel kan worden toegekend. De waarde die is toegekend aan de te onderscheiden onderdelen van de onroerende zaak ter verificatie van de totale waarde, is derhalve niet beslissend. Het Hof stelt tevens voorop dat in de onderhavige procedure is gesteld noch gebleken dat de Ambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de onderhavige onroerende zaak, is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Voor zover belanghebbende bij de bepaling van zijn standpunt uitgaat van een kleinere kavel dan waarvan in werkelijkheid sprake is, is dat onjuist.

6. Ter onderbouwing van de door hem ook in hoger beroep verdedigde waarde van € 419.000 heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift in beroep een op 24 maart 2006 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, taxateur onroerende zaken te Q. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 van € 419.000. Daarbij is een aftrek wegens asbestvervuiling in aanmerking genomen van € 7.740, zijnde de contante waarde van de toekomstige kosten van verwijdering van de asbesthoudende dakbedekking, en € 20.000 aan zogenoemde imagoschade (ook wel rompslompaftrek genoemd) wegens vervuiling van het erf. Zonder aftrek in verband met de asbestvervuiling bedraagt de waarde van de onroerende zaak volgens het taxatierapport € 447.500. Genoemde taxateur heeft die waarde bepaald op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zich is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij zich kan verenigen met de waarde zoals deze van de onroerende zaak is bepaald indien geen sprake zou zijn van asbestvervuiling. In geschil is nog slechts de omvang van de waardevermindering die van de asbestvervuiling uitgaat.

7. Belanghebbende verdedigt dat een grotere aftrek moet worden toegepast in verband met de vervuiling van het erf en de inrit. Hij heeft, onweersproken, gesteld dat aanvullend onderzoek in september 2006 heeft uitgewezen dat een groter gedeelte van het erf en de tuin moet worden gesaneerd. Hij stelt voorts, en eveneens onweersproken, dat de schoonmaakkosten weliswaar voor rekening van de overheid komen maar dat voor zijn rekening (of voor rekening van zijn rechtsopvolgers) de bijkomende kosten zijn, zoals het volledig opnieuw inrichten en aanplanten van de gesaneerde tuin. In verband met deze kosten en omdat sprake is van een grotere vervuiling dan aanvankelijk werd aangenomen, stelt belanghebbende dat, buiten de reeds toegepaste vermindering van € 20.000, de vastgestelde waarde verder moet worden verminderd met € 20.000. De Ambtenaar stelt de waardevermindering uit dezen hoofde op nihil. Hij stelt dat het niet gaat om een aangelegde tuin maar slechts om wat struiken in een parkachtige aanplant.

8. Nu het gaat om een groter vervuild gebied dan aanvankelijk was aangenomen en bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met de bijkomende kosten die met de sanering samenhangen en die voor rekening blijven van de eigenaar van de onroerende zaak, is het Hof van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de aftrek wegens vervuiling van het perceel tot een te laag bedrag is bepaald. Dat de door belanghebbende gestelde en onweersproken gebleven aanvullingen op geen enkele wijze van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak acht het Hof niet aannemelijk. In zoverre heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van het Hof stelt belanghebbende terecht dat ook voor de kosten die voor rekening van de eigenaar blijven, een potentiële koper een bedrag zal reserveren. Een aanvullende vermindering van de vastgestelde waarde met € 20.000 zoals belanghebbende verdedigt, komt het Hof niet onaannemelijk voor. In zoverre zal het Hof het standpunt van belanghebbende volgen.

9. Met betrekking tot de kosten van de toekomstige verwijdering van de asbesthoudende dakbedekking heeft de Ambtenaar gesteld dat de berekening in het taxatierapport is gebaseerd op een bedrag van € 15 per m². Hij stelt in zijn verweerschrift in hoger beroep dat het ter zitting van de Rechtbank en het in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling genoemde bedrag van € 55, dat ook in de uitspraak van de rechtbank is genoemd, berust op een vergissing. Hij heeft bij een aantal gecertificeerde bedrijven telefonisch een opgave gevraagd van de huidige saneringskosten van asbestdaken. Bij een te saneren oppervlakte van 516 m² bedragen de kosten volgens het bedrijf B € 9,50 per m² en volgens het bedrijf C € 7,20 per m², beide bedragen inclusief BTW. Ter zitting heeft de Ambtenaar verklaard dat deze bedragen alle kosten omvatten. Hieruit volgt naar zijn mening dat de aftrek die in het taxatierapport is toegepast, ruimschoots voldoende is.

10. Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar aldus voldoende aannemelijk dat op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden met de waardevermindering die verband houdt met de asbesthoudende dakbedekking.

11. Naar het oordeel van het Hof doet hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, daar niet aan af. Weliswaar heeft hij van het bedrijf B een, eveneens telefonische, opgaaf gekregen van een bedrag van € 300 exclusief BTW voor het verwijderen van 10 m² asbesthoudende dakbedekking, doch het Hof is, met de Ambtenaar, van oordeel dat in dezen niet van een partiële maar van een totale sanering moet worden uitgegaan. Het Hof acht aannemelijk dat van een grootschalige sanering een aanzienlijk kostenbesparend effect zal uitgaan. Ook hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een verdere verlaging van de waarde leiden.

12. Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. De waarde van de onroerende zaak moet nader worden vastgesteld op € 419.000 minus € 20.000 ofwel € 399.000.

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank waarvan beroep;

- vernietigt de uitspraak op het bezwaarschrift;

- vermindert de vastgestelde waarde tot € 399.000;

- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 40, en wijst de gemeente Hof van Twente aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden, en

- gelast dat de gemeente Hof van Twente aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 37 voor de behandeling van het beroep en € 105 voor de behandeling van het hoger beroep.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.