Gerechtshof Arnhem, 17-12-2008, BG9320, 07-00407

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Arnhem van 3 juli 2007, nummer AWB 07/497, in het geding tussen de Ambtenaar

en

X, wonende te Z(hierna: belanghebbende)

1. De beschikking, de aanslag, het bezwaar en het geding voor de Rechtbank

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij haar uitspraak gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in één naar een waarde van € 315.000, de aanslag verminderd tot een berekend naar het tarief voor een woning (hierna: het woningtarief) en een waarde van € 315.000, de Ambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 6,20 en gelast dat het voor het instellen van het beroep betaalde griffierecht aan belanghebbende wordt vergoed. De uitspraak van de Rechtbank is aan deze uitspraak gehecht.

2. Het geding voor het Hof

2.1 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Het beroepschrift is ter griffie van het Hof ontvangen op 13 augustus 2007 en aangevuld op 28 september 2007, waarbij bijlagen zijn overge¬legd. Belanghebbende heeft een verweerschrift met bijlagen overgelegd.

2.2 Tot de stukken van het geding behoort het dossier met de processtukken van de procedure bij de Rechtbank.

2.3 Het onderzoek ter zitting van het Hof heeft plaatsgevonden op 6 november 2008 te Arnhem door de eerste meervoudige belastingkamer. Daarbij zijn verschenen en gehoord A, namens de Ambtenaar, bijgestaan door B (taxateur), alsmede belanghebbende.

2.4 Belanghebbende heeft ter zitting een ‘Informatie afschaffen OZB-gebruikers’ van 5 november 2008 van de website van de Waarderingskamer overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Ambtenaar heeft verklaard tegen de overlegging van dit stuk geen bezwaar te hebben. Het Hof rekent dit stuk tot de stukken van het geding.

3. De vaststaande feiten

3.2 Bij het bepalen van de waarde van de door belanghebbende aangekochte percelen gaat de Ambtenaar ervan uit dat sprake is van één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. Voor het bepalen van de waarde van een onroerende zaak hanteert de Ambtenaar voor de berekening van grondprijzen voor woningen – met inbegrip van bouwrijpe grond, bestemd voor woningbouw – in Nijmegen-Noord (S, T en U) op de waardepeildatum 1 januari 2003 een gemiddelde prijs van € 340 per m². Ten aanzien van belanghebbendes onroerende zaak is deze prijs gecorrigeerd met toepassing van een staffel voor waarden van grond voor vrijstaande woningen en wel als volgt:

m2 prijs per m2 staffeling waarde

3.3 In 2004 heeft belanghebbende een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een vrijstaande woning op perceel 1. De gemeente Nijmegen heeft deze aanvraag afgewezen. Vervolgens heeft belanghebbende nog vóór 1 januari 2005 opnieuw een bouwvergunning aangevraagd. De vergunning is uiteindelijk op 4 april 2005 verleend. Eveneens vóór 1 januari 2005 had belanghebbende contacten met een aannemer voor de bouw van een woning.

3.4 Op 1 januari 2005 was met betrekking tot perceel 1, het bouwperceel, van enige bouwactiviteit – ook niet in de vorm van aanleg van een leiding voor aansluiting op riool of ten behoeve van nutsbedrijven – nog geen sprake. De bouwwerkzaamheden voor de woning zijn medio 2005 aangevangen. De grond onder de woning is met 1,5 meter zand opgehoogd in verband met gevaar voor overstroming. De woning is in 2005 gereedgekomen.

3.5 Perceel 2 bestaat tot op de dag van de zitting van het Hof nog steeds uitsluitend uit grasland.

4. Het geschil, de standpunten en de conclusies van partijen

4.2 Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4.3 Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.4 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.

5. Beoordeling van het geschil

één onroerende zaak

5.1 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat beide door belanghebbende op 4 oktober 2004 aangekochte percelen op 1 januari 2005 zijn aan te merken als één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ. Het betreft een samenstel van twee eigendommen die bij de dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.

5.3 Het Hof acht deze zienswijze van partijen juist en sluit zich daar voor dit geding bij aan.

de waarde

5.4 Met betrekking tot de in aanmerking te nemen waarde van de onroerende zaak naar de toestand per 1 januari 2005 en de waardepeildatum 1 januari 2003 stelt de Ambtenaar zich in zijn verweerschrift in hoger beroep op het standpunt dat de onder de feiten genoemde staffel voor de gehele onroerende zaak – de percelen 1 en 2 – toepassing moet vinden. Volgens die staffel beloopt de waarde van perceel 1 € 277.474 en van perceel 2 € 63.818. Afgerond leidt dat tot een waarde per 1 januari 2003 van € 341.000 voor de onroerende zaak. Ter zitting heeft de taxateur van de Ambtenaar gesteld dat de staffel voor dit concrete object eigenlijk leidt tot een te lage uitkomst. De Ambtenaar wijst er daarbij op dat beoordeeld naar de toestand per 1 januari 2005 de waarde van perceel 2 door de samenvoeging met perceel 1 hoger uitkomt dan vóór het tijdstip dat beide percelen in één hand zijn gekomen. De grond van perceel 2 kan nu immers worden gebruikt als behorende bij een woning, bijvoorbeeld als tuin.

5.5 Belanghebbende, die niet bestrijdt dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één onroerende zaak, betwist dat beide percelen met toepassing van de staffel als één perceel moeten worden gewaardeerd. De bestemming van de percelen maakt dat sprake is van geheel verschillende percelen. Voor elk van de percelen zijn marktgegevens beschikbaar aan de hand waarvan de waarde in het economische verkeer kan worden vastgesteld. Hij kan instemmen met een waarde per 1 januari 2003 van € 277.000 voor het deel van de onroerende zaak aangeduid als perceel 1, omdat dit overeenstemt met de WOZ-waarde van het even grote huisperceel van zijn buurman. In zoverre beroept belanghebbende zich ook op het gelijkheidsbeginsel. Gelet op de prijs die hij voor perceel 1 heeft betaald, brengt dit mee dat de Ambtenaar voor de periode van 1 januari 2003 tot de aankoop in oktober 2004 rekening houdt met een waardestijging van 22 percent. Voorts stelt belanghebbende dat hij perceel 2 na onderhandelingen van derden heeft gekocht voor € 38.000. Een hogere prijs, en zeker niet de prijs van € 63.818 die de Ambtenaar berekent, zou hij niet hebben betaald. Belanghebbende acht de waarde van € 315.000 die de Rechtbank voor beide percelen heeft vastgesteld, juist.

5.6 Het Hof stelt vast dat belanghebbende op 4 oktober 2004 beide percelen heeft gekocht van twee broers die optraden als één samenwerkende wederpartij. Gesteld noch gebleken is dat de prijs die belanghebbende voor beide percelen heeft betaald niet in het vrije verkeer is tot stand gekomen. Nu partijen ervan uitgaan dat de waarde van perceel 1 € 277.000 respectievelijk € 277.474 is en het Hof dit niet onjuist voorkomt, volgt hij partijen daarin.

5.7 Vast staat dat belanghebbende voor het deel van de onroerende zaak aangeduid als perceel 2 aan derden, tevens verkopers van perceel 1, in oktober 2004 een prijs heeft betaald van € 38.000. Aangenomen mag worden dat een derde verkopende partij ook ziet dat twee percelen samen meer waard kunnen zijn dan twee afzonderlijke percelen en daarvan uitgaande hebben onderhandeld. Het Hof acht het niettemin mogelijk dat een perceel, indien men dit perceel aanmerkt als samen met een ander perceel deel uit te gaan maken van één onroerende zaak in handen van één eigenaar, een waardeverhoging kan ondergaan. De Ambtenaar heeft dit ten aanzien van perceel 2 gesteld, maar heeft deze stelling anders dan de door hem gehanteerde in 3.2 vermelde staffel niet cijfermatig onderbouwd. De door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur heeft ter zitting verklaard dat de staffel eigenlijk niet geschikt is zonder aan te geven op grond waarvan de waarde dan wel dient te worden bepaald. Het Hof is van oordeel dat daarom de Ambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

5.8 Het vorenstaande overziend is het Hof van oordeel dat de waarde van € 38.000 voor perceel 2 en een waarde van € 315.000 (€ 277.000 + € 38.000) voor de gehele onroerende zaak, zoals vastgesteld door de Rechtbank, kan worden gevolgd.

het tarief in de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005

5.9 Wettelijk kader

Tekst van artikel 220f van de Gemeentewet van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2005:

Tekst van artikel 5 van de Verordening:

5.11 Perceel 1 heeft op 1 januari 2005 een bouwbestemming. Perceel 2 heeft een agrarische bestemming. Tussen partijen staat vast dat op 1 januari 2005 de onroerende zaak – bestaande uit de percelen 1 en 2 – nog geen enkele feitelijke bewerking had ondergaan ter voorbereiding of uitvoering van werkzaamheden verband houdende met bebouwing. Vast staat voorts dat belanghebbende door het aanvragen van een bouwvergunning en het leggen van contact met een aannemer wel voorbereidingen aan het treffen was die nodig waren om op de onroerende zaak, te weten op de bouwlocatie van perceel 1, voor zichzelf een woning te laten bouwen.

5.12 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat bouwgrond, waarop zich op de waardepeildatum geen bouwsel bevindt, niet kan worden aangemerkt als een onroerende zaak die in hoofdzaak dient tot woning als bedoeld in de Verordening. De Ambtenaar stelt dat dit vast beleid is van de gemeente Nijmegen. Wil het tarief voor een woning van toepassing zijn dan moet er bij het begin van het tijdvak minimaal sprake zijn van een (onvoltooid) bouwsel. De Ambtenaar stelt dat zolang er geen enkele bewerking aan de (bouw)grond heeft plaatsgevonden en er derhalve ‘nog geen spa in de grond is gestoken’, sprake is van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, waardoor op grond van artikel 5, eerste lid, onderdeel b, van de Verordening het tarief van € 9,23 van toepassing is.

5.13 Belanghebbende verdedigt dat nu perceel 1 een bouwbestemming had en hij vóór en op 1 januari 2005 reeds volop met de voorbereidingen voor de bouw van een woning op perceel 1 bezig was en ook feitelijk binnen één jaar na de aanvang van het tijdvak de inmiddels op perceel 1 gebouwde woning heeft betrokken, de Ambtenaar het tarief voor een woning had moeten toepassen. De onroerende zaak is op 1 januari 2005 reeds volledig dienstbaar aan woondoeleinden en dient aangemerkt te worden als een onroerende zaak die in hoofdzaak dient tot woning. Dat is, aldus belanghebbende, ook het standpunt van de Waarderingskamer.

5.14 Voor het onderscheid tussen de begrippen ‘in hoofdzaak tot woning dienen’ en ’in hoofdzaak niet tot woning dienen’ gaat het Hof te rade bij de wetsgeschiedenis.

5.15 Het Hof leidt uit de hier aangehaalde wetsgeschiedenis af dat de wetgever voor ogen heeft gestaan om voor een onroerende zaak die enkel bestaat uit grond waaraan nog geen enkele bewerking heeft plaatsgevonden, het tarief voor niet-woningen toe te passen. De term ‘tot woning dienen’ in artikel 220f, tweede lid, van de Gemeentewet is in dezen niet gelijk te stellen aan ‘bestemd zijn’ om tot woning of woningbouw te dienen. De omstandigheden dat bij het begin van het tijdvak voor een deel van de onroerende zaak de bestemming ‘woningbouw’ gold en dat de eigenaar van de zaak voorbereidingen trof om conform de bestemming een woning te doen bouwen, brengt niet mee dat op bedoeld tijdstip sprake is van een onroerende zaak die in hoofdzaak dient tot woning.

6. Slotsom

Het hoger beroep van de Ambtenaar is ongegrond voorzover betreft de waarde van de onroerende zaak en gegrond voorzover betreft het van toepassing zijnde tarief.

7. Kosten

griffierecht

7.1 Belanghebbende heeft het Hof verzocht de Ambtenaar op te dragen het griffierecht uit te betalen waartoe de Rechtbank opdracht heeft gegeven. De Ambtenaar stelt dat hij daartoe niet verplicht is nu de werking van de uitspraak van de Rechtbank door het hoger beroep is opgeschort en de verplichting tot die uitbetaling afhankelijk is van de uitslag van het hoger beroep.

7.2 Ingevolge artikel 27h, vijfde lid, van de AWR wordt de werking van de uitspraak van de rechtbank of van de voorzieningenrechter opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken of, indien hoger beroep is ingesteld, op het hoger beroep onherroepelijk is beslist. Deze bepaling brengt mee dat, indien de belanghebbende door de rechtbank in het gelijk wordt gesteld, maar de Ambtenaar in hoger beroep gaat, de Ambtenaar de uitspraak van de rechtbank nog niet behoeft uit te voeren.

7.3 Er bestaat dan naar het oordeel van het Hof reeds hierin geen ruimte om de Ambtenaar te veroordelen tot het betalen van de wettelijke rente.

7.4 Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het Hof niet bevoegd is met betrekking tot het verzoek van belanghebbende om de Ambtenaar op te dragen het door hem betaalde griffierecht voor de procedure bij de Rechtbank terug te betalen.

proceskosten

8. Beslissing

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 december 2008