Gerechtshof Arnhem, 14-01-2009, BH0514, 06-00255

uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector belastingrecht

nummer 06/255

Uitspraakdatum: 14 januari 2009

tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Epe (hierna: de Ambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank) van 24 april 2006, nummer 05/1737 WOZ, in het geding tussen de Ambtenaar

X te Z (hierna: belanghebbende)

1.2. Belanghebbende is in bezwaar uitsluitend opgekomen tegen de WOZ-beschikking. Bij uitspraak van de Ambtenaar van 13 september 2005 is het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3. Het beroep tegen de uitspraak van de Inspecteur is door de Rechtbank bij uitspraak van 24 april 2006, nr. 05/1737 WOZ, gegrond verklaard. De uitspraak is daarbij vernietigd en de beschikking nader vastgesteld op € 220.000. De gemeente Epe is opgedragen belanghebbende het griffierecht te vergoeden.

1.4. De Ambtenaar is in hoger beroep gekomen tegen de uitspraak van de Rechtbank. Tot de stukken van het geding behoren, naast het beroepschrift, het verweerschrift en de nadere stukken (brief met vier bijlagen) die op 28 augustus 2006 van belanghebbende zijn ontvangen en die op dezelfde datum zijn doorgezonden aan de Ambtenaar, alsmede nadere stukken (aanbiedingsbrief met zes bijlagen) die op 15 september 2008 van de Ambtenaar zijn ontvangen en die op dezelfde datum zijn doorgezonden aan de Ambtenaar.

1.5. Ter zitting, gehouden op 25 september 2008, is verschenen de Ambtenaar van de gemeente Epe. Belanghebbende is, met kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. De notities van het pleidooi dat de Ambtenaar ter zitting heeft gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.

2.2 Het object is op 24 juni 2005 (en blijkens het taxatierapport op 10 november 2005) inpandig opgenomen door een taxateur van A B.V. Deze heeft de waarde bepaald op € 293.000, uitgaande van een woonbestemming.

2.3 Het object is van oorsprong een bijgebouw bij een boerderij, een zogenoemd kookhuis, dat sinds 1952 onafgebroken wordt bewoond. Het object is op verzoek van belanghebbende door B Makelaars in 2006 gewaardeerd op € 150.000 kosten koper, naar de peildatum 1 januari 2003. Bij de waardering is uitgegaan van de op 1 januari 2003 geldende bestemming zijnde grond, tuingrond en bijgebouw.

2.4 In 1996 is vergunning gevraagd voor het uitbreiden van een bijgebouw van het object. Het daarbij gepresenteerde bouwplan is, omdat geen sprake is van een agrarisch bedrijfscomplex, door de gemeente Epe in strijd bevonden met een voorschrift van het geldende bestemmingsplan “C, 2e partiële herziening”. Het bouwplan was volgens de gemeente wel in overeenstemming met de beleidsnotitie “Nieuwe planologische regeling eengezinshuizen buitengebied” van 7 juli 1994, waarin de uitgangspunten voor de totstandkoming van de toekomstige planherziening zijn vastgelegd. Er is door de gemeente vergunning verleend voor de uitvoering van het bouwplan op 22 april 1996. Tegen dit besluit is bezwaar aangetekend door derden.

2.5 Bij besluit van 13 december 2001 heeft de gemeenteraad van Epe het bestemmingsplan “C, 17e partiële herziening” vastgesteld. De gemeenteraad heeft naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State (hierna: RvS) van 5 februari 2001 besloten het object buiten de onderhavige planherziening te laten en derhalve niet positief te bestemmen. Dit bestemmingsplan is op 28 mei 2002 goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland (hierna: GS). De RvS komt vervolgens op 29 januari 2003 tot het oordeel dat het object niet buiten het bestemmingsplan had mogen worden gehouden. Het goedkeuringsbesluit van GS wordt vernietigd.

2.6 Op 20 mei 2003 geeft GS, opnieuw besluitende en van mening zijnde dat het object voor een positieve woonbestemming in aanmerking komt, de gemeenteraad van Epe in overweging om “bij de wettelijk verplichte vaststelling van een nieuw bestemmingsplan ex artikel 30 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, het perceel a-straat 1 alsnog in het bestemmingsplan te betrekken en van een positieve woonbestemming te voorzien”. Op 16 december 2003 is na een inspraakreactie van belanghebbende op een voorontwerp bestemmingsplan aan belanghebbende meegedeeld dat het object van een positieve woonbestemming zal worden voorzien.

2.7 De gemeente heeft naar aanleiding van het heroverwogen goedkeuringsbesluit de 19e partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan “C” opgesteld. Daarin is het object alsnog positief bestemd. Op 5 augustus 2004 deelt de gemeente mee dat aan de raad zal worden voorgesteld deze partiële herziening niet “in procedure” te brengen. Het ontwerp bestemmingsplan Buitengebied binnen welk plan het object eveneens valt zal naar verwachting namelijk eerder in werking treden. Op 2 september 2004 heeft de gemeenteraad aldus besloten.

3.2 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat bij de waardering van het object moet worden uitgegaan van een volledige woonbestemming, primair per 1 januari 2003 of subsidiair per 1 januari 2005. Belanghebbende betwist dit standpunt en beroept zich op de taxatie die op € 150.000 uitkomt.

3.3 Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.

3.4 Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotitie, toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5 De Ambtenaar verzoekt in hoger beroep vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de uitspraak op het bezwaar waarin een WOZ-waarde is vastgesteld van € 294.000.

3.6 Belanghebbende concludeert kennelijk tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank waarin een WOZ-waarde is vastgesteld van € 220.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.3 Weliswaar biedt de bereidheid van het gemeentebestuur om mee te werken aan een wijziging van de bestemming waardoor dat gebruik wordt toegestaan geen absolute garantie voor de totstandkoming van zodanige wijziging, maar de kans daarop moet naar het oordeel van het Hof gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval aanzienlijk hoger worden ingeschat dan de kans dat die wijziging niet tot stand komt. Dit brengt naar het oordeel van het Hof mee dat het primaire standpunt van de Ambtenaar moet worden verworpen en dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak wel rekening moet worden gehouden met de op 1 januari 2005 bestaande aanzienlijke kans dat het pand een woonbestemming krijgt.

4.4 De waarde wordt in dat geval, zoals ook de Ambtenaar als subsidiair standpunt naar voren brengt, bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak (artikel 19, eerste lid, onderdeel c en slot, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ)), dat is 1 januari 2005. De beschikking is gegrond op art. 22 van de WOZ. De beschikking bevat, gelet op het vorenstaande, achteraf gezien, een onjuiste toestandsdatum. Dit gebrek brengt niet de nietigheid van de beschikking met zich mee.

4.5 Het Hof acht zeer aannemelijk dat een met betrekking tot het betrokken pand geïnteresseerde koper niet bereid zal zijn de waarde in het economische verkeer van een pand met een woonbestemming te betalen indien de kans blijft bestaan, hoe gering die kans wellicht ook is, dat de woonbestemming aan dat pand zal worden onthouden. Er zal mitsdien een vermindering moeten worden gegeven op de waarde in het economische verkeer zoals die per 1 januari 2003, naar de toestand per 1 januari 2005, geldt.

4.6 De waarde is in de beschikking gesteld op € 294.000. De Rechtbank heeft geconcludeerd dat beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane WOZ-waarde per 1 januari 2003 aannemelijk te maken en heeft, alles overwegende, de WOZ-waarde van het object in goede justitie bepaald op € 220.000. De Ambtenaar heeft in hoger beroep opnieuw een waarde van 294.000 bepleit. Hij heeft zich daarbij gebaseerd op het door hem ingebrachte taxatierapport waarin de waarde van het pand bij volledige woonbestemming per 1 januari 2003 is geschat op € 293.000.

4.7 Het Hof is van oordeel dat het perceel bij een volledige woonbestemming op € 293.000 gewaardeerd dient te worden. Het Hof gaat daarbij af op het aan de waardebepaling van de Ambtenaar ten grondslag liggend taxatierapport waarin gebruik is gemaakt van referentieobjecten die qua ligging, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Met de mate van onderhoud en de mogelijke overlast van het op 100 meter van het perceel liggende bedrijf van de maatschap D is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden, gezien de in de matrix gehanteerde prijzen per kubieke en vierkante meter ten opzichte van de gerealiseerde prijzen per kubieke en vierkante meter van de referentiepanden.

4.8 Vanwege het feit dat de Ambtenaar verzuimd heeft rekening te houden met de in 4.5 vermelde waardevermindering en in het taxatierapport tot een lagere waarde wordt geconcludeerd dan in de WOZ-beschikking is vastgesteld, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast om de door hem gestelde waarde van € 294.000 aannemelijk te maken. Met het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, in hoger beroep blijkbaar ter onderbouwing van een waarde van € 220.000, maakt zij niet aannemelijk dat de waarde van het object per 1 januari 2003 € 150.000 bedraagt omdat, gelet op het in 4.3 overwogene, ten onrechte geen rekening gehouden wordt met de op 1 januari 2005 bestaande aanzienlijke kans dat het object een woonbestemming krijgt. Voor het geval belanghebbende bedoelt te stellen dat als er wel rekening gehouden wordt met de aanzienlijke kans dat het object een woonbestemming krijgt, de waarde € 220.000 bedraagt, volgt het Hof haar hierin niet omdat elke onderbouwing daarvoor, anders dan de uitspraak van de Rechtbank, ontbreekt. Ook overigens heeft belanghebbende met hetgeen zij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat de waarde € 220.000 dient te bedragen.

4.9 Gelet op de in 4.8 verwoorde conclusie zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat de waarde van het perceel bij een volledige woonbestemming € 293.000 dient te bedragen. Gelet echter op de in 4.5 verwoorde vermindering stelt het Hof de waarde van het perceel vast op 90% van € 293.000, te weten € 263.700.

De griffier, De voorzitter,

(drs. S. Darwinkel) (mr. J. Lamens)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 januari 2009