Gerechtshof Arnhem, 25-08-2009, BJ7972, 08-00195

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Q (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 13 maart 2008, nummer 06/1053 WOZ, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Lochem (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de toestand op 1 januari 2005, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, vastgesteld op € 774.120. Tegelijk met deze beschikking (hierna: de WOZ-beschikking) zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) met betrekking tot het jaar 2005 vastgesteld.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking en de aanslagen OZB heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 maart 2008 met betrekking tot de vaststelling van de waarde van de woning ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar geen uitspraak had gedaan inzake het bezwaar tegen de aanslagen OZB. Daarop heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard met betrekking tot de aanslagen OZB, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd voorzover daarbij geen beslissing is genomen met betrekking tot het bezwaar tegen de aanslagen OZB voor 2005 en voorts het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslagen OZB voor 2005 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2009 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A, beëdigd makelaar/taxateur o.g.

1.7 Belanghebbendes gemachtigde heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota (met bijlagen) voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Ambtenaar heeft als pleitnota een tweetal luchtfoto’s van de woning, daterend uit 2004 en 2007 overgelegd. Deze pleitnota's worden, zonder bezwaar van de wederpartij, door het Hof tot de stukken van het geding gerekend.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting de volgende feiten vast.

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een, in 2002 gebouwde, vrijstaande woning met inpandige garage en tuinhuisje, gelegen in het “Q bos”. De woning (inclusief de inpandige garage) heeft een inhoud van 665 m³. Het woonperceel is 2.020 m² groot.

2.2 Belanghebbende heeft op 5 september 2000 voor € 481.007 het onderhavige perceel grond, met daarop een te slopen woning, gekocht. Na de sloop heeft hij de onderwerpelijke woning in 2002 gebouwd en is hij deze in 2003 gaan bewonen.

2.3 De Ambtenaar heeft op 17 juni 2009 een taxatierapport van de woning toegezonden, opgemaakt door A. Dit taxatierapport is door het Hof op 22 juni 2009 ontvangen. De taxateur concludeert tot een waarde van € 778.000. Belanghebbende heeft op 26 juni 2009 bij het Hof stukken afgegeven, waaronder een taxatierapport, opgemaakt door B, als gecertificeerd WOZ-taxateur werkzaam bij “a”. B concludeert tot een WOZ-waarde van € 614.000.

2.3.1 In de onderbouwing van het taxatierapport van A zijn gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van twee referentiepanden, te weten b-straat 1 te Q (een vrijstaande woning met rieten kap, bouwjaar 1992, met een inhoud van 636 m³ die is gelegen op een perceel van 2.480 m². Deze woning is op 16 augustus 2002 verkocht voor € 762.000) en c-straat 1 te Q (een vrijstaande woning met rieten kap, bouwjaar 1937, met een inhoud van 775 m³, welke gelegen is op een perceel van 3.041 m². Deze onroerende zaak is op 1 april 2003 verkocht voor € 873.000).

2.3.2 In de onderbouwing van het taxatierapport van B zijn gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie referentiepanden. Naast het ook door A gebruikte referentiepand b-straat 1, heeft hij tevens d-straat 1 te Q aangevoerd. Dit is een vrijstaande semi-bungalow met een inhoud van 700 m³ en een inpandige dubbele garage met een inhoud van 120 m³, die is gelegen op een perceel van 1.985 m². Het pand aan de d-straat 1 is op 11 januari 2002 verkocht voor € 567.0000. Voorts heeft hij aangedragen de bungalow aan de e-straat 1 met een inhoud van 760 m³ en een garage met een inhoud van 120 m³, die is gelegen op een perceel van 2.115 m². Dit pand is op 20 december 2002 verkocht voor € 520.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

4. Beoordeling van het geschil

4.3 Ter bepaling van de waarde in het economische verkeer heeft de Ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, de zogenoemde vergelijkingsmethode gehanteerd, zoals ook blijkt uit het door hem ingebrachte taxatierapport. Uitgangspunt daarbij is dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, in casu b-straat 1 en c-straat 1, niet identiek hoeven te zijn maar wel qua bouw, ligging, uitstraling, ouderdom etc. vergelijkbaar moeten zijn. Naar het oordeel van het Hof is hiervan geen sprake. De beide vergelijkingspanden zijn weliswaar nabij de woning gelegen, maar zij hebben in tegenstelling tot belanghebbendes pand mede door hun rieten kap een geheel andere uitstraling. De b-straat 1 heeft gelet op de beschrijving van de afwerking van het interieur, een ander kwaliteitsniveau dan de woning. Het bouwjaar van c-straat 1 wijkt daarnaast zeer aanzienlijk af van het bouwjaar van belanghebbendes woning. Ze zijn derhalve niet ter onderbouwing van de waarde van de woning te gebruiken, zodat het Hof tot het oordeel komt dat de Ambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

4.4 Vervolgens rijst de vraag of de door belanghebbende verdedigde waarde de in 4.2 bedoelde waarde in het economische verkeer is. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport zijn naar het oordeel van het Hof ook referentiepanden gehanteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het door belanghebbende aangevoerde referentiepand e-straat 1 kan naar het oordeel van het Hof niet als onderbouwing voor de waarde in het economische verkeer dienen omdat het enerzijds, in tegenstelling tot de woning, een bungalow betreft en anderzijds de waardebepaling van de grond onverklaarbaar afwijkt van die van de andere gebruikte referentiepanden terwijl de oppervlaktematen niet sterk van elkaar verschillen. Het door belanghebbende gehanteerde referentiepand d-straat 1 kan niet als vergelijkingsobject dienen vanwege het verschil in bouwjaar, inrichting en inhoud van het pand.

4.5 Zowel de Ambtenaar als belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde onvoldoende vergelijkbare panden gebruikt. Dit heeft tot gevolg dat zowel een waarde van € 778.000 als een waarde van € 614.000 niet aannemelijk is gemaakt. Het Hof zal zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van de woning in goede justitie bepalen op € 708.000. Het Hof heeft in dit verband geen aanleiding gevonden een deskundigenbericht in te winnen. Partijen hebben daar ook niet om verzocht.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen, ook voorzover in haar beslissing gevolgen zijn verbonden aan de onjuiste conclusie dat de Ambtenaar geen uitspraak zou hebben gedaan inzake de aanslagen OZB. De Rechtbank heeft over het hoofd gezien dat in de uitspraak op het bezwaar onder het kopje “Gevolgen aanslag” wordt geconcludeerd dat de uitspraak geen gevolgen voor de aanslag gemeentelijke belastingen zou hebben en dat deze ook wordt gehandhaafd.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 640 (gefactureerd: 8 uur a € 80 per uur) in verband met het door een deskundige uitgebrachte (taxatie)verslag, alsmede € 322 (1 punt voor het verschijnen ter zitting, maal 1 punt voor het gewicht van de zaak, maal € 322 per punt) in verband met kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, ofwel in totaal op € 962.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.

De beslissing is op 25 augustus 2009 in het openbaar uitgesproken en bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Kooijmans.

De griffier, De voorzitter,

(N. ten Broek) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 augustus 2009.