Gerechtshof Arnhem, 25-08-2009, BJ7973, 08-00325

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector belastingrecht

nummer 08/00325

uitspraakdatum: 25 augustus 2009

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Q (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 2 juni 2008, nummer AWB 07/1541 in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de Ambtenaar)

1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Ambtenaar bij beschikking met dagtekening 31 maart 2007 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de winkel) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 en naar de waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld op € 140.000.

1.2. Na door belanghebbende tegen deze beschikking gemaakt bezwaar heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de winkel gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juli 2009 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde alsmede de Ambtenaar vergezeld door A.

1.7. Belanghebbendes gemachtigde heeft voorafgaand aan het onderzoek ter zitting een pleitnota toegezonden aan het Hof en aan de wederpartij. De pleitnota wordt met instemming van partijen geacht ter zitting te zijn voorgedragen en wordt, met bijlage, door het Hof tot de stukken van het geding gerekend.

1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen aan de a-straat 1/b-straat 1 te Q (gemeente Zwartewaterland) (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een gebouw dat is gesticht in de veertiende eeuw. Het gebouw heeft in de loop der eeuwen vele functies gehad waaronder die van kerk. Na ingrijpende verbouwingen waarbij verdiepingsvloeren zijn aangebracht, is de begane grond thans als winkel met personeelsruimte in gebruik. De winkel heeft als adres a-straat 1. De bovenverdiepingen zijn als woning in gebruik. De bovenwoning heeft als adres b-straat 1. Voor de toepassing van de Wet WOZ worden de winkel en de bovenwoning als afzonderlijke objecten aangemerkt.

2.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak, nadat deze gedurende langere tijd te koop is aangeboden voor een aanzienlijk hoger bedrag, gekocht in 2004 voor - aanvankelijk - € 385.000. Na een juridische procedure is een schikking tot stand gekomen waarbij de prijs nader is bepaald op € 370.000. Op 7 oktober 2004 is de onroerende zaak geleverd waarbij door belanghebbende een bedrag van € 10.000 is betaald aan vertragingsrente, zodat hij in totaal een bedrag van € 380.000 aan de verkopers heeft voldaan.

2.3. Belanghebbende bewoont de bovenwoning. Nadat de winkel ruim een jaar te huur is aangeboden heeft belanghebbende de winkel in februari 2006 voor een bedrag van € 12.000 per jaar verhuurd aan een derde die in de winkel een traditionele kledingzaak exploiteert.

2.4. De Ambtenaar heeft bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de winkel van € 140.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn in het taxatierapport huurgegevens en objectkenmerken opgenomen van drie referentiepanden, te weten c-straat 1 te Q, d-straat 1 te Q en e-straat 1 te Q. Voor de vergelijkingsobjecten zijn zogenoemde huursheets opgemaakt waaruit met betrekking tot die objecten een bruto kapitalisatiefactor blijkt van respectievelijk 10,9, 10,5 en 10,2. De Ambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep gesteld dat met betrekking tot de onderhavige winkel niet de huursheet in het taxatierapport als juist moet worden aangemerkt, maar de huursheet die is overgelegd ter zitting van de Rechtbank. Daarin is een bruto kapitalisatiefactor opgenomen van 11,2.

2.5. De gemachtigde van belanghebbende heeft bij zijn pleitnota voor de zitting van de Rechtbank een door hem zelf opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin hij is uitgegaan van de werkelijk door belanghebbende gerealiseerde huur en een kapitalisatiefactor van 8,54.

2.6. Vóór de zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B, als makelaar/taxateur werkzaam bij a te R. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de winkel van € 107.000. B is bij zijn taxatie uitgegaan van de werkelijk door belanghebbende gerealiseerde huur die hij met gebruikmaking van een indexatiecijfer heeft teruggerekend naar de peildatum 1 januari 2005. Aldus is hij uitgegaan van een huurwaarde per de peildatum van € 11.445, waaruit een bruto kapitalisatiefactor resulteert van 9,3.

3.1. Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde juist is. Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld, mede doordat bij de waardering door de Ambtenaar ten onrechte niet is uitgegaan van de werkelijke gerealiseerde huur. De Ambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld.

3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep in zijn pleitnota de vastgestelde waarde te verminderen tot € 107.000.

3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige, tot winkel dienende, onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2005.

4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de winkel kan worden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde wordt berekend met behulp van de voor de winkel vastgestelde bruto huurwaarde en een kapitalisatiefactor.

4.3. Belanghebbende heeft de winkel in februari 2006 aan een derde verhuurd voor € 12.000 per jaar. Hoewel deze huur is gerealiseerd ruim na de waardepeildatum, is het Hof van oordeel dat aan dit huurcijfer de voorkeur kan worden gegeven boven, naar hun aard minder betrouwbare, huurwaarden die door vergelijkingen tot stand komen. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de overeengekomen huur niet in het economische verkeer tot stand is gekomen (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, BNB 2001/52).

4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar verwezen naar het in 2.4. genoemde taxatierapport en de huursheets.

4.5. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs van zijn stelling dat de waarde van de winkel niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij maakt, tegenover de stelling van belanghebbende dat de huurovereenkomst enkel de kale winkel betreft en er geen bijkomende bepalingen zijn overeengekomen die de huur hebben beïnvloed, geen feiten of omstandigheden aannemelijk op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst niet onder normale omstandigheden tussen onafhankelijk van elkaar handelende derden tot stand is gekomen. De enkele stelling dat de overeengekomen huur lager is dan op grond van de cijfers met betrekking tot de vergelijkingsobjecten zou mogen worden verwacht, is daartoe onvoldoende. Zulks kan immers zeer wel zijn oorzaak vinden in de, door belanghebbende gestelde en door het Hof aannemelijk geoordeelde, omstandigheden omtrent de aard van de onroerende zaak en de mindere ligging ten opzichte van de vergelijkingspanden. In het rapport van A is derhalve uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Gelet op de hiervoor bedoelde omstandigheden alsmede op de, naar het oordeel van het Hof aannemelijke, hogere kosten van onderhoud van de onderhavige onroerende zaak (waarbij naar het oordeel van het Hof niet valt in te zien dat de kosten van het onderhoud van het dak, anders dan de Ambtenaar stelt, niet evenzeer aan de winkel zijn toe te rekenen), is de Ambtenaar er voorts niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de kapitalisatiefactor in dit geval 11,2 bedraagt. Daar waar, gelet op het vorenstaande, een lagere kapitalisatiefactor zou mogen worden verwacht dan geldt voor de vergelijkingsobjecten die - enigszins - gunstiger zijn gelegen en - veel - jongere panden betreffen, maakt de Ambtenaar, ook met de ter zitting gegeven toelichting, niet aannemelijk dat de kapitalisatiefactor voor de onderhavige onroerende zaak hoger zou moeten zijn dan de kapitalisatiefactoren die uit de huursheets met betrekking tot de vergelijkingsobjecten blijken.

4.6. Alsdan is het de vraag of belanghebbende de door hem gestelde waarde van de winkel van € 107.000 aannemelijk maakt. Naar het oordeel van het Hof moet die vraag evenzeer ontkennend worden beantwoord. De berekening van de kapitalisatiefactor in het door belanghebbende overgelegde rapport is ter zitting door de Ambtenaar betwist. Naar het oordeel van het Hof geeft die berekening, mede door het ontbreken van een onderbouwing van het gewenste rendement, te weinig houvast voor het oordeel dat de berekende kapitalisatiefactor juist is. Belanghebbende heeft de bestaande onduidelijkheden ter zitting niet weg kunnen nemen.

4.7. Gelet op de door partijen overgelegde gegevens en de daarop ter zitting gegeven toelichting, is het Hof van oordeel dat het zelf in de zaak kan voorzien. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport wordt uitgegaan van de werkelijk overeengekomen huur nadat deze is geïndexeerd in verband met de vóór de transactiedatum gelegen waardepeildatum. Deze herberekening van de huur op zich is door de Ambtenaar niet betwist zodat het Hof van de juistheid daarvan zal uitgaan nu het tegendeel ook overigens niet is gebleken. Het Hof stelt de bruto kapitalisatiefactor voor de onderhavige winkel in goede justitie vast op 10. Daarmee rekening houdend en uitgaande van een jaarhuur van € 11.445 kan de waarde van de winkel worden vastgesteld op (afgerond) € 114.000.

Slotsom

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De vastgestelde waarde moet worden verminderd.

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;

- vermindert de vastgestelde waarde tot € 114.000;

- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.316 te vergoeden door gemeente Zwartewaterland en

- gelast dat de gemeente Zwartewaterland aan belanghebbende vergoedt het door hem betaalde griffierecht van € 146 (Rechtbank € 39 en Hof € 107).

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

(bezoekadres: Kazernestraat 52).

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.