Gerechtshof Arnhem, 08-09-2009, BJ7981, 08-00199

uitspraakdatum: 8 september 2009

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Q (hierna: belanghebbende),

en het incidentele hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Brummen, (hierna: de Ambtenaar),

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank) van 14 april 2008, nummer 06/1268 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de boerderij aan de a-straat 1 te R (hierna: de onroerende zaak). Het betreft enige gebouwen, met verschillende bouwjaren, waarin het landbouw-, veefok- en melkwinningsbedrijf “a” wordt geëxploiteerd. De inhoud van de gebouwen is in totaal ongeveer 2.150 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 10.594 m². De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 392.000. In beroep heeft de rechtbank de waarde met € 35.000 verminderd tot € 357.000.

2.2. De onroerende zaak is binnendijks gelegen in het gebied S. In het kader van de Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier zijn maatregelen aangekondigd die de rivieren meer ruimte moeten geven. Eén van de aangekondigde maatregelen is een dijkteruglegging langs b bij S. Deze plannen voor dijkteruglegging zijn al vóór 1 januari 2003 geopenbaard. Als gevolg van deze dijkteruglegging komt de onroerende zaak buitendijks te liggen.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003. Belanghebbende betoogt dat bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardedruk als gevolg van de plannen voor de dijkteruglegging.

3.2. De Ambtenaar stelt in incidenteel hoger beroep dat de Rechtbank ten onrechte de vastgestelde waarde met € 35.000 heeft verminderd vanwege de volgens het bestemmingsplan bestaande mogelijkheid om in het belendende pand b-straat 1 vijf appartementen te realiseren. Hij concludeert tot een waarde van € 392.000.

4. Beoordeling van de in het principaal hoger beroep aangevoerde grond

4.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. Op de Ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.3. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de Ambtenaar naar het op 12 juli 2006 door A, WOZ-taxateur, opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde is bepaald op € 420.000. Blijkens het rapport hebben zowel de externe taxateurs C en A, als de aan de gemeente R verbonden WOZ-taxateur B, de onroerende zaak bezichtigd en van binnen en buiten opgenomen, met toestemming en onder begeleiding van belanghebbende. Verder is in het rapport vermeld dat de taxateurs hebben kennisgenomen van het bestemmingsplan en het plan ten aanzien van “Ruimte voor de rivier”, en dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de vigerende milieuwetgeving.

4.4. Belanghebbende, die zelf makelaar en taxateur is, heeft ter zitting verklaard dat hij zich kan verenigen met de in voornoemd taxatierapport getaxeerde waarde van € 420.000, met dien verstande dat deze waarde nog dient te worden verminderd met de waardedruk als gevolg van de plannen voor de dijkteruglegging.

4.5. Het Hof is van oordeel dat bij de waardering van de onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van de plannen tot dijkteruglegging in het gebied S. Iedere potentiële koper zal immers met deze plannen rekening houden. Doordat het een locatie betreft die bij hoogwater zal onderlopen, zal de kring van gegadigden voor de verkrijging van deze onroerende zaak beperkter zijn. Deze invloed wordt in het bod van de denkbeeldige beste gegadigde verdisconteerd, zodat bij de waardering van de onroerende zaak daarmee rekening moet worden gehouden.

4.6. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar onvoldoende erin geslaagd aannemelijk te maken dat in de getaxeerde waarde rekening is gehouden met deze waardedrukkende invloed. De enkele vermelding in het rapport dat de taxateurs hebben kennisgenomen van het bestemmingsplan en het plan ten aanzien van “Ruimte voor de rivier”, is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat daarmee in de waarde rekening is gehouden. Verder is in het taxatierapport geen enkel vergelijkingsobject opgevoerd.

4.7. De Ambtenaar heeft ter staving van de getaxeerde waarde gewezen op de buitendijks gelegen objecten c-straat 1 en d-straat 1. Eerstgenoemd object - bouwjaar 1949, inhoud 400 m³, oppervlakte 20.110 m² - is op 16 oktober 2002 verkocht voor € 487.000. Laatstgenoemd object - bouwjaar 1900, inhoud 720 m³, oppervlakte 28.940 m² - is op 6 oktober 2004 voor € 580.000 verkocht. Weliswaar zijn beide vergelijkingsobjecten buitendijks gelegen, en zal een eventuele waardedrukkende invloed daarvan, in deze verkoopprijzen zijn verdisconteerd, maar de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onderhavige onroerende zaak, onder meer ten aanzien van de inhoud van de gebouwen en de oppervlakte van het perceel, zijn van een zodanige aard en omvang dat de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten niet als een onderbouwing van de vastgestelde waarde kunnen dienen.

4.8. Voor zover de Ambtenaar heeft gesteld dat uit deze verkoopprijzen, en uit enige andere verkopen van vergelijkingsobjecten in de nabije omgeving, blijkt dat van de plannen tot dijkteruglegging geen waardedrukkende invloed uitgaat, wordt deze stelling verworpen. Op basis van enkele verkoopprijzen die zijn gerealiseerd nadat de plannen voor de dijkteruglegging zijn geopenbaard, kunnen immers geen uitspraken worden gedaan over de invloed van die plannen op de waardeontwikkeling in een langere periode. De Ambtenaar heeft namelijk geen enkel inzicht gegeven in het verloop van de verkoopprijzen in het gebied S sedert de periode voorafgaand aan de plannen tot dijkteruglegging, en in de verschillen tussen de onroerende zaak en de verkochte vergelijkingsobjecten. Evenmin is het verloop van de feitelijke verkoopprijzen gerelateerd aan een geschatte waardeontwikkeling op basis van (macro)economische ontwikkelingen in het geval geen sprake zou zijn geweest van de plannen voor een dijkteruglegging.

4.9. Verder heeft de Ambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde nog gewezen op de Taxatiewijzer agrarische objecten van het kenniscentrum WOZ voor de waardepeildatum 1 januari 2003. Nu niet is gebleken dat in de daarin opgenomen algemene, landelijke cijfers rekening is gehouden met een waardedrukkende invloed die uitgaat van een buitendijkse ligging of de plannen tot een dijkteruglegging, vormen ook deze cijfers geen goede onderbouwing van de vastgestelde waarde. Bovendien geven deze algemene cijfers onvoldoende inzicht in de waarde van een object zelf.

4.10. Gelet op de omstandigheid dat partijen zich niet hebben uitgelaten over de omvang van de invloed van de plannen tot dijkteruglegging op de waarde, stelt het Hof deze in goede justitie vast op 10% van de getaxeerde waarde. Nu de getaxeerde waarde van de onroerende zaak € 420.000 bedraagt, is de waardedruk € 42.000.

4.11. Het principaal hoger beroep van belanghebbende is derhalve gegrond.

5. Beoordeling van de in het incidenteel hoger beroep aangevoerde grond

5.1. Blijkens het bestemmingsplan kunnen in de naastgelegen onroerende zaak – het voormalige landhuis aan de b-straat 1 – ten hoogste vijf appartementen worden gerealiseerd.

5.2. De Rechtbank heeft geoordeeld dat dit bestemmingsplan een waardedrukkende invloed heeft op de waarde van onderhavige onroerende zaak. Redengevend daarvoor is dat de milieuvergunning, die is afgegeven voor het bedrijf dat in de onderhavige onroerende zaak wordt gedreven, in gevaar zal worden gebracht dan wel daaraan beperkende voorschriften zullen worden gekoppeld, indien in de naastgelegen onroerende zaak overeenkomstig de bestemming vijf appartementen worden gerealiseerd.

5.3. Het Hof kan dit oordeel van de Rechtbank niet onderschrijven. Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting bevestigd dat er tot op heden geen concrete plannen zijn tot realisatie van de appartementen. Van een waardedrukkend effect kan reeds daarom geen sprake zijn.

5.4. Zo er wel concrete plannen tot realisatie van appartementen overeenkomstig het bestemmingsplan zouden bestaan, dan kan – zoals de Ambtenaar ter zitting onweersproken heeft verklaard – milieuwetgeving meebrengen dat de appartementen niet kunnen worden gebouwd vanwege de voor het bedrijf afgegeven milieuvergunning. Dit betekent dat ook in dat geval niet gesproken kan worden van een waardedrukkend effect voor de onderhavige onroerende zaak, maar veeleer van een waardedruk bij de naastgelegen onroerende zaak b-straat 1, omdat daar mogelijk vanwege milieuwetgeving niet gebouwd kan worden overeenkomstig het bestemmingsplan.

5.5. Het incidenteel hoger beroep van de Ambtenaar is derhalve gegrond.

5.6. De waarde zal, mede gelet op hetgeen onder 4.10 is geoordeeld, worden vastgesteld op € 378.000.

6. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in hoger beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

7. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2009.

(N. ten Broek) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 september 2009.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.