Gerechtshof Arnhem, 29-09-2009, BK0413, 08-00232

uitspraakdatum: 29 september 2009

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Z (hierna belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank te Almelo (hierna: de Rechtbank) van 9 april 2008, nummer AWB 07/1360 WOZ AQ1A, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Losser (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te De Lutte naar de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 182.000.

1.2. Bij zijn uitspraak van 22 oktober 2007 op het door belanghebbende ingediende bezwaar heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft bij brief van 23 november 2007, ingekomen bij de Rechtbank op 26 november 2007, tegen deze uitspraak beroep ingesteld.

1.4. De Rechtbank heeft bij haar uitspraak van 9 april 2008 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.5. Belanghebbende heeft bij brief van 16 mei 2008, ingekomen bij het Hof op 19 mei 2008, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij dit Hof.

1.6. Tot de stukken van het geding behoren het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd en waarvan door de griffier afschriften zijn verzonden aan de wederpartij.

1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2009 te Arnhem. Daarbij is belanghebbende ter zitting verschenen en gehoord. De Ambtenaar is met voorafgaand bericht van verhindering aan het Hof, niet verschenen.

1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 te De Lutte (hierna: het object). Het object betreft een vrijstaande recreatiewoning met carport, gelegen op een grootschalig recreatiecomplex dat per peildatum nog niet geheel was afgebouwd. Het object is in 2000 gebouwd, heeft een inhoud van circa 325 m³ en is gelegen op een perceel van circa 418 m². Belanghebbende heeft het object aangekocht om als recreatiewoning te verhuren.

2.2. Op de peildatum waren de bouwwerkzaamheden op het recreatiecomplex reeds geruime tijd gestaakt tengevolge van een conflict tussen de projectontwikkelaar en de gemeente Losser (hierna: de gemeente). Ook op 1 januari 2007 (begin van het WOZ-tijdvak) was nog sprake van een onvoltooid project en ontbraken de centrale voorzieningen. De gemeente heeft een beleid gevoerd waarbij permanente bewoning van de recreatiewoningen werd gedoogd.

2.3. De Ambtenaar heeft ten bewijze van de juistheid van de door hem vastgestelde waarde van € 182.000 bij de Rechtbank een taxatierapport van 21 december 2007 overgelegd dat is opgemaakt door V.A. Smits, taxateur onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur. In het taxatierapport zijn de transactieprijzen en andere relevante gegevens vermeld van drie vergelijkingsobjecten die eveneens op het recreatiecomplex zijn gelegen, te weten A-straat 2 dat op 16 april 2003 is verkocht voor € 187.500, A-straat 3 dat op 11 september 2006 is verkocht voor € 207.000 en B-straat 1, dat op 1 december 2004 is verkocht voor € 195.000. Voorts heeft de Ambtenaar in zijn verweerschrift in eerste aanleg een overzicht gegeven van een groot aantal op hetzelfde recreatiepark gelegen objecten, waarvan er 35 daadwerkelijk tussen 16 april 2003 (het vergelijkingsobject A-straat 2) en 2 oktober 2007 zijn verkocht voor prijzen tussen € 187.500 en € 273.000.

2.4. Om uit de onder 2.2. beschreven impasse te komen heeft de projectontwikkelaar het initiatief genomen om de gemeente te bewegen tot een wijziging van de bestemming tot permanente bewoning en verruiming van de bebouwingsmogelijkheden. Daartoe heeft hij aan de eigenaren van de kavels op het recreatiepark een (concept) overeenkomst van 23 mei 2005 voorgelegd met het verzoek een bijdrage van € 30 per m² (met een minimum van € 15.000) te betalen in verband met de bestemmingswijziging. In die overeenkomst staat vermeld dat de bijdrage (met aangegroeide rente) zal worden teruggegeven indien het uiterlijk op 31 augustus 2006 of op een later tijdstip niet meer reëel is te veronderstellen dat de bestemmingsplanwijziging (nog) zal worden geëffectueerd. Belanghebbende heeft – na ingewonnen juridisch advies – ervan afgezien de overeenkomst te ondertekenen.

2.5. Ten tijde van het opmaken van het in 2.3. genoemde taxatierapport werd door de gemeente een bestemmingsplanwijziging voorbereid en bestond er een grote kans dat de bestemming voor recreatieve doeleinden zou worden gewijzigd in permanente bewoning.

2.6. De Raad van de gemeente Losser heeft op 26 februari 2008 het bestemmingsplan Luttermolenveld vastgesteld. Daarbij is door de Raad tevens beslist omtrent de door belanghebbende ingediende zienswijze. In een bijlage bij de brief van de gemeente van 20 maart 2008 wordt ingegaan op de door belanghebbende ingediende zienswijze. Uit die bijlage komt ook naar voren (onderdeel 1) dat de projectontwikkelaar aan belanghebbende in juli 2007 nogmaals het voorstel heeft gedaan om mee te doen aan de realisatie van de voorzieningen in verband met de omzetting van het recreatiepark in een woonwijk. Tevens blijkt uit die bijlage (onderdeel 3) dat geen woonbestemming wordt gelegd op de percelen waarvan de eigenaar niet bereid is bij te dragen in de ontwikkelingskosten. Belanghebbende heeft tegen het vastgestelde bestemmingplan bedenkingen ingediend bij het College van gedeputeerde staten van Overijssel.

2.7. Belanghebbende heeft de verhuur van het object in eigen beheer gehouden en is derhalve niet gebonden aan de voorwaarden van de verhuurbemiddelingsovereenkomst inzake Villapark De Luttermolen, met name niet aan de voorwaarde van een 10-jarig verhuurcontract.

3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen

3.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning per peildatum 1 januari 2005 juist is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Inspecteur bevestigend.

3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en de WOZ-beschikking en verdedigt een waarde van het object per 1 januari 2005 van - naar het Hof begrijpt - € 150.000, althans een lagere waarde dan € 182.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen in de staat waarin deze zich bevindt. Als waarde heeft daarbij te gelden de waarde in het economische verkeer, dat wil zeggen de prijs die door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald bij aanbieding ter verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De feitelijke aanwending van de woning door de verkoper speelt bij de vaststelling van de WOZ-waarde derhalve geen rol.

4.2. Een feitelijk andere situatie per peildatum (in casu het bestaande gedoogbeleid) of een geplande toekomstige situatie (bestemmingswijziging) zoals in de onderhavige zaak, kan evenwel invloed hebben op de waarde in het economische verkeer. De door belanghebbende geschetste, als algemeen bekend veronderstelde, omstandigheid dat de gemeente per peildatum permanente bewoning gedoogde, gold echter voor alle onroerende zaken van het recreatiecomplex waarvan het object deel uitmaakt, zodat ervan mag worden uitgegaan dat de eventueel daarvan uitgaande waardeverhoging in de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten om en nabij de peildatum tot uitdrukking is gekomen. De klacht van belanghebbende dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van zijn object geen rekening is gehouden met het feit dat zijn object - in tegenstelling tot de meeste objecten op het recreatiecomplex - geen woonbestemming is gegeven, kan evenmin leiden tot het oordeel dat de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. Nog afgezien van het feit dat de mogelijkheid van bestemmingswijziging pas door ondertekening van de overeenkomst van 23 mei 2005 - derhalve na de peildatum - is ontstaan, komt aan een subjectieve factor zoals de voorkeur van belanghebbende voor continuering van recreatieve verhuur, geen betekenis toe bij de vaststelling van de in voornoemd artikel 17 van de wet WOZ gedefinieerde waarde in het economische verkeer.

4.3. Het ligt op de weg van de Ambtenaar om te bewijzen dat de bij beschikking vastgestelde waarde juist is. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Ambtenaar het onder 2.3. genoemde taxatierapport overgelegd, waarin de aldaar vermelde vergelijkingspanden zijn opgenomen. Evenals de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten A-straat 2 en 3 niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van belanghebbendes object omdat de verkoopdata te ver verwijderd zijn van de relevante datum 1 januari 2005 en een bruikbaar vergelijkingsobject aanwezig is namelijk het vergelijkingsobject B-straat 1 te De Lutte dat op 1 december 2004 is verkocht voor € 195.000, dat eveneens op het recreatiecomplex is gelegen en evenals het object niet is voorzien van een kelder.

4.4. Het naar het oordeel van het Hof in beginsel bruikbare vergelijkingsobject B-straat 1 bestaat evenals het object uit een opstal van circa 325 m³ maar is gelegen op een perceel dat circa (535 -/- 418) 117 m² groter is dan de perceelsoppervlakte van belanghebbendes object. Blijkens het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport is aan de grond van het omstreden object (418 m²) een waarde toegekend van € 130.000, derhalve van ruim € 310 per m², hetgeen bij een integrale doorberekening naar het vergelijkingsobject zou moeten resulteren in een hogere waarde van B-straat 1 van ruim € 35.000. Zelfs indien de gemeente - zoals niet ongebruikelijk is bij de waardering van percelen grond - de waarde per m² boven 500 m² lager waardeert dan de eerste 500 m², is voor het relatief kleine verschil van € 13.000 tussen de transactieprijs van het vergelijkingsobject (€ 195.000) en de WOZ-waarde van het onderhavige object (€ 182.000) naar het oordeel van het Hof, gelet op het verschil in perceelsgrootte, door de Ambtenaar geen afdoende verklaring gegeven. Anders dan de Rechtbank is het Hof dan ook van oordeel dat de Ambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met dit verschil in voldoende mate rekening is gehouden. Daaraan doet niet af dat de Ambtenaar in zijn verweerschrift voor de Rechtbank een groot aantal transacties om en nabij 1 januari 2005 met hogere verkoopprijzen heeft vermeld, aangezien in dat overzicht de relevante gegevens zoals inhoud en de perceelsoppervlakte van de verschillende objecten ontbreken, waardoor een goede vergelijking niet mogelijk is.

4.5. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof voorts gesteld dat de inrichting van zijn object niet te vergelijken is met het vergelijkingsobject B-straat 1 omdat dit veel luxer is afgewerkt. Hij geeft aan dat de gemeente op het park een generale grondprijs per m² hanteert die jaarlijks hoger wordt gesteld. Voorts heeft belanghebbende op de vraag van het Hof waarom hij zijn object niet heeft laten taxeren, verklaard dat hij dat wel degelijk omstreeks 2004/2005 heeft laten taxeren en dat het toen is getaxeerd op € 165.000. Hij heeft er echter van afgezien het taxatierapport in deze procedure over te leggen omdat zijn makelaar vreesde dat het een sneeuwbaleffect teweeg zou brengen.

4.6. Het Hof hecht - mede in het licht van het niet te verklaren verschil in grondwaarde - geloof aan de verklaringen van belanghebbende omtrent de prijsbepalende verschillen tussen de diverse woningen in het recreatiepark. Daarmee maakt hij naar het oordeel van het Hof echter zijn stelling dat de waarde van het object € 150.000 zou bedragen onvoldoende aannemelijk, temeer nu belanghebbende ter zitting nog heeft verklaard dat hij omtrent de waarde “maar iets gezegd heeft maar dat € 180.000 in elk geval te hoog is”.

4.7. De omstandigheid dat de Ambtenaar niet ter zitting is verschenen en zich niet tegen de ter zitting van het Hof gedane mededelingen van belanghebbende, heeft kunnen verweren, brengt in het onderhavige geval niet mee dat de Ambtenaar in zijn verdediging is geschaad. Het had immers op de weg van de Ambtenaar gelegen om bij het - door het oordeel van de Rechtbank - wegvallen van twee in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten alsnog een verklaring te geven voor het geringe verschil in waarde tussen het object en het enig overgebleven vergelijkingsobject B-straat 1 en/of een nadere onderbouwing had gegeven van de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde door het verschaffen van nadere gegevens van de andere in het verweerschrift voor de Rechtbank genoemde vergelijkingsobjecten die wel om en nabij de peildatum zijn verkocht. Deze gelegenheid heeft de Ambtenaar noch in zijn verweerschrift noch in zijn conclusie van dupliek in hoger beroep benut terwijl hij toch rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat het Hof zou oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde te summier en onvoldoende overtuigend is onderbouwd.

4.8. Een en ander afwegende stelt het Hof de waarde van het object per peildatum 1 januari 2005 in goede justitie vast op € 160.000. Het hoger beroep is derhalve gegrond.

5. Proceskosten en griffierecht

Nu meer of andere kosten niet zijn gebleken stelt het Hof de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten van belanghebbende, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, in goede justitie vast op € 40 voor reis- en verblijfkosten Het in eerste aanleg betaalde griffierecht van € 39, alsmede het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 107 moeten aan belanghebbende worden vergoed.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. M.C.M. de Kroon, voorzitter, mr. J. Lamens en mr. J.P.M. Kooijmans, in aanwezigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 september 2009.

De griffier De voorzitter

(A. Vellema) (M.C.M. de Kroon)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op