Gerechtshof Arnhem, 03-11-2009, BK4812, 0800422

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna:belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 4 juli 2008, nummer AWB 07/4988, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005 en naar de toestand op die datum voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, vastgesteld op € 250.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) met betrekking tot het jaar 2007 vastgesteld op € 443.

1.2 De beschikking is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 juli 2008 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd en waarvan door de griffier van het Hof afschriften zijn verzonden aan de wederpartij.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2009 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord: belanghebbende, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A, WOZ-taxateur.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting de volgende feiten vast.

2.1 Belanghebbende is bij het begin van het onderhavige tijdvak eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een, in 2004 gebouwd, appartement, gelegen op de begane grond in het wooncomplex “B” in Q. De woning beschikt over een inpandige berging en een parkeerplaats. De woning (inclusief de inpandige berging) heeft volgens de Ambtenaar een inhoud van 325 m³. Belanghebbende stelt dat de woning een inhoud heeft van 264 m³.

2.2 Belanghebbendes woning stond, voordat zij tot aankoop overging, driekwart-jaar na oplevering door de aannemer te koop voor een bedrag van € 240.000 (vrij op naam). Belanghebbende heeft echter op 6 september 2004 de nieuw gebouwde woning van een projectontwikkelaar gekocht voor een bedrag van € 235.000. De koopsom was inclusief een extra stelpost ten behoeve van de keuken van € 7.500 (inclusief BTW) en de extra stelpost ten behoeve van de badkamer, design radiator en ligbad ter grootte van € 1.500 (inclusief BTW).

2.3 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Ambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, WOZ-taxateur verbonden aan C. De taxateur concludeert tot een waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2005 van € 242.000. In onderdeel 10 van het taxatierapport is een “Model vergelijking verkochte objecten” opgenomen, met - voorzover van belang - de volgende inhoud:

“Hertaxatie van object: A-straat 1

2.4 In hoger beroep heeft de Ambtenaar als bijlage 2 van zijn verweerschrift het “Gewijzigde model vergelijking verkochte objecten: Prijspeil 1-1-2005” opgenomen, met, voorzover van belang, de volgende inhoud:

“Hertaxatie van object: A-straat 1

2.5 Tot de stukken van het geding behoort een taxatierapport, opgemaakt door een taxateur van D B.V.. Hierin worden op 5 september 2007 “de gebouwen van de vereniging van eigenaren B Diversen adressen Q”, waartoe de woning van belanghebbende behoort, getaxeerd op een herbouwwaarde van € 18.105.000.

2.6 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 242.000. Met inachtneming van het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard en de bij beschikking vastgestelde waarde van € 250.000 gehandhaafd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 250.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Ambtenaar – met inachtneming van artikel 26a van de Wet WOZ - ontkennend.

3.2 Elk van de partijen heeft voor haar standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot € 194.255.

3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Gelet op de door partijen ingenomen standpunten, gaat het Hof ervan uit dat tussen partijen enkel de vastgestelde waarde van de woning in geschil is en dat de Ambtenaar de aanslag OZB ambtshalve zal verminderen indien de uitspraak van het Hof daartoe aanleiding geeft.

4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.3 De bewijslast met betrekking tot de vraag of de bij de beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. Met het taxatierapport en de in 2.3 en 2.4 vermelde, “modellen” stelt hij aan de op hem rustende bewijslast te hebben voldaan. Daarbij hanteert hij de zogenoemde, op artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken gebaseerde, vergelijkingsmethode.

4.4 Alhoewel de zogenoemde vergelijkingsmethode een goede methode vormt om de gezochte waarde te bepalen, moet in een geval waarin een belanghebbende een woning kort voor de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde, in de in 4.2 bedoelde zin, overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept, feiten of omstandigheden stelt en, bij betwisting, aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk: Hoge Raad 29 november 2000, nummer 35 797, www.rechtspraak.nl LJN AA8610).

4.5 In het onderhavige geval heeft belanghebbende de nieuw gebouwde woning op 6 september 2004 gekocht van een projectontwikkelaar voor een bedrag van € 235.000 (vrij op naam). Deze prijs is na onderhandeling tot stand gekomen nadat de woning reeds enige tijd voor een bedrag van € 240.000 (vrij op naam) te koop had gestaan. Aangezien een “vrij op naam” koopsom voor een deel bestaat uit verkoopkosten dient dit bedrag uit de koopsom te worden geëlimineerd omdat dit geen onderdeel van de waarde in het economische verkeer van de woning vormt. Het Hof is van oordeel dat, gelet op het in 4.4 vermelde uitgangspunt, onder deze omstandigheden € 235.000 minus de verkoopkosten, in goede justitie te bepalen op € 5.000, per saldo € 230.000, de in 4.2 bedoelde waarde vertegenwoordigt, tenzij de Ambtenaar dan wel belanghebbende – zij bepleit een lagere waarde dan de € 230.000 - aannemelijk maakt dat voormeld bedrag niet de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2005 betreft.

4.6 De Ambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de woning voor € 235.000 is gekocht en dat de woning dat bedrag ook waard zal zijn geweest. Aangezien hij vasthoudt aan zijn standpunt dat de door hem getaxeerde waarde correct is, volgt daaruit dat hij, zonder acht te slaan op het feit dat in de koopsom verkoopkosten zijn begrepen, stelt dat tussen de datum van aankoop en de onderhavige waardepeildatum zich een waardestijging heeft voorgedaan van € 6.000. Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar een dergelijke waardestijging niet aannemelijk heeft gemaakt. De door de Ambtenaar ter onderbouwing van zijn waarde overgelegde, in 2.3 en 2.4 vermelde, “modellen” vermelden verkoopgegevens van een viertal panden die naar het oordeel van het Hof in meer of mindere mate niet goed met de woning van belanghebbende vergelijkbaar zijn. Het pand b-straat 1 is, zoals de taxateur ter zitting heeft beaamd, een veel ouder en mindersoortig pand. De panden c-straat 1 en c-straat 2 zijn respectievelijk 15 en 27,5 maanden later dan de onderhavige waardepeildatum verkocht en daarom niet ter vergelijking te gebruiken. Het pand d-straat 1 ten slotte, is weliswaar ook een appartement maar heeft een inhoud welke de helft kleiner is dan de woning van belanghebbende en heeft een geheel andere uitstraling. Gelet op voorgaande constateringen is het Hof van oordeel dat de verkoopgegevens van de referentiepanden niet als onderbouwing voor de door de Ambtenaar voorgestane waarde kunnen dienen. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar in zijn berekening is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning is daarmee irrelevant geworden. Ook overigens heeft de Ambtenaar – naar het oordeel van het Hof - een waardestijging van de woning niet aannemelijk gemaakt, temeer deze vóór de aankoopdatum enige tijd te koop heeft gestaan en de uiteindelijke koopsom van deze nieuw gebouwde woning, na onderhandelingen, lager was dan het bedrag waarvoor de projectontwikkelaar het te koop heeft gezet.

4.7 Ook belanghebbende heeft met hetgeen zij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum lager was dan € 230.000. Door te wijzen op de panden die voor een lager bedrag zijn verkocht dan de voor die panden vastgestelde WOZ-waarden per 1 januari 2005 heeft zij met name niet aannemelijk gemaakt dat de woning in de periode vanaf de datum van aankoop tot 1 januari 2005 in waarde is gedaald.

4.8 Belanghebbendes stelling, wat daar ook overigens van zij, dat het lidmaatschap van de vereniging van appartementseigenaren een negatieve invloed zou hebben op de vast te stellen waarde, kan haar niet baten omdat deze invloed, zo deze er al zou zijn, reeds tot uitdrukking is gekomen in de door haar betaalde koopsom.

4.9 Ook belanghebbendes stelling dat een juiste waarde berekend kan worden door als uitgangspunt het rapport van “D” te nemen, wordt verworpen omdat in dit rapport de zogenoemde “herbouwwaarde” wordt gehanteerd hetgeen een andere waarde is dan bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

4.10 Belanghebbendes in hoger beroep verdedigde waarde is gebaseerd op het in 2.3 bedoelde model van de Ambtenaar. Het in 4.6 vermelde oordeel dat de referentiepanden niet ter vergelijking kunnen dienen, brengt met zich dat het model niet kan worden gebruikt om de waarde in het economische verkeer van de woning te bepalen. Het overige door belanghebbende gestelde geeft geen steun voor de haar voorgestane waarde van de woning.

4.11 Gelet op het voorgaande is door geen der partijen aannemelijk gemaakt dat € 230.000 afwijkt van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2005.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 5 in verband met de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte reiskosten.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel, griffier.

De beslissing is op 3 november 2009 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (A.J. Kromhout)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 november 2009.