Gerechtshof Arnhem, 01-12-2009, BK7031, 08-00299

nummer 08/00299

uitspraakdatum: 1 december 2009

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 18 juni 2008, nummer 07/841 WOZ, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zutphen (hierna:de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2005 en toestandsdatum 1 januari 2007, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 201.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 juni 2008 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2009 te Arnhem. Daarbij is belanghebbende verschenen en gehoord. De Ambtenaar is zonder bericht aan het Hof niet verschenen.

1.7 Belanghebbende heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof. De pleitnota is aan deze uitspraak gehecht en wordt door het Hof tot de stukken van het geding gerekend.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.9 Op 8 september 2009 zijn nog nadere stukken van belanghebbende bij het Hof ingekomen. Die stukken geven het Hof geen aanleiding het onderzoek te heropenen.

2. De vaststaande feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting de volgende feiten vast.

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object a-straat 1 te Q (hierna: de woning). Het betreft een in 1963 gebouwde twee-onder-een-kapwoning gelegen op een perceel van 246 m2. De woning heeft een inhoud van 309 m3 en beschikt over een garage.

2.2 Op 16 juli 2003 heeft de gemeente Zutphen aan A een bouwvergunning verleend voor de bouw van drie windmolens aan de rand van een bedrijventerrein. De bouw van deze windmolens is gestart in juli 2005 en datzelfde jaar nog zijn de windmolens gerealiseerd. De afstand tussen de windmolens en de woning van belanghebbende bedraagt ongeveer 1.600 meter.

2.3 De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 is door de Ambtenaar vastgesteld op € 201.000. In het tot de stukken van het geding behorende ‘taxatieverslag woning’ zijn de volgende vergelijkingspanden opgenomen:

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 201.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.

3.2 Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de waarde van zijn woning te veel is gestegen ten opzichte van het vorige tijdvak en dat bij de bepaling van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van het windmolenpark. Hij verwijst daarbij naar de uitspraak van Hof Leeuwarden van 18 juli 2003, nr. 02/74.

3.3 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat elke waardebepaling op zichzelf staat en dat van de aanwezigheid van drie windmolens geen waardedrukkend effect uitgaat.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ongeveer € 126.000 [€ 175.000 (vorige WOZ-waarde) vermeerderd met € 4.000 à € 6.000 (inflatiecorrectie) verminderd met 30 percent (i.v.m. de aanwezigheid van het windmolenpark)].

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderwerpelijke geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2005.

4.2 Naar het oordeel van het Hof is in de periode 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 geen sprake geweest van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, zodat bij de bepaling van de waarde overeenkomstig het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ dient te worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2005. Het windmolenpark – waarvan de mate van waardedruk tussen partijen in geschil is – is weliswaar pas na 1 januari 2005 gerealiseerd, maar nu de bouwvergunning al in 2003 is verleend en de bouwplannen op de waardepeildatum al in een vergevorderd stadium waren, kan zonder nadere toelichting – welke ontbreekt – de feitelijke bouw van de windmolens niet als een bijzondere omstandigheid worden aangemerkt die een wijziging van de toestandsdatum rechtvaardigt.

4.3 Op de Ambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde juist – dat wil zeggen niet te hoog – is vastgesteld.

4.4 Ter onderbouwing van de door hem ook in hoger beroep verdedigde waarde heeft de Ambtenaar op verzoek van de Rechtbank het ‘taxatieverslag woning’ overgelegd. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen die rondom de peildatum voor min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Echter noch uit het overgelegde taxatieverslag, noch uit het verweerschrift wordt duidelijk op welke wijze de waarde van belanghebbendes woning uit de verkoopprijzen van de tot vergelijking dienende panden is afgeleid. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk waarom de waarde van c-straat 1 € 11.000 lager ligt dan de waarde van de woning van belanghebbende terwijl de inhoud en de oppervlakte van dat pand aanmerkelijk groter zijn.

4.5 Daar komt bij dat zowel in het taxatieverslag als in de WOZ-beschikking wordt vermeld dat bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2007. Nu de Ambtenaar in de van hem afkomstige stukken expliciet bestrijdt dat van het windmolenpark enig waardedrukkend effect uitgaat, rijst de vraag of de Ambtenaar ten onrechte is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2007 of dat wellicht met een voor het Hof onbekende waardeverhogende c.q. waardeverlagende bijzondere omstandigheid rekening is gehouden.

4.6 Gelet op het voorgaande acht het Hof de door de Ambtenaar overgelegde stukken onvoldoende om daaraan het oordeel te kunnen verbinden dat de Ambtenaar de waarde van € 201.000 aannemelijk heeft gemaakt. Door zelf niet op de zitting van de Rechtbank en het Hof te verschijnen en zich ook niet te laten vertegenwoordigen door een gemachtigde of een taxateur heeft de Ambtenaar zichzelf de mogelijkheid ontnomen om de door hem verdedigde waarde alsnog ter zitting aannemelijk te maken.

4.7 Belanghebbende – die geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht heeft overgelegd – is van mening dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Hij voert ter onderbouwing van dat standpunt onder meer aan dat een waardestijging van € 26.000 ten opzichte van het vorige tijdvak dermate afwijkt van de waardestijgingen in latere tijdvakken dat deze moet berusten op een (type)fout en dat de Ambtenaar een waardestijging van € 6.000 moet hebben bedoeld. Gelet op de latere tijdvakken is – aldus belanghebbende – een waardestijging van € 4.000 à € 6.000 meer dan voldoende.

4.8 De berekeningsmethode die belanghebbende hanteert, waarbij hij uitgaat van de waarde op de vorige peildatum en deze waarde verhoogt met een inflatiecorrectie c.q. een – gelet op de latere tijdvakken – redelijke waardestijging, is naar het oordeel van het Hof voor de bepaling van de waarde als bedoeld in 4.1 niet geschikt. Deze wijze van berekenen houdt onvoldoende rekening met de specifieke omstandigheden van het tijdvak en het te waarderen object en is derhalve te globaal voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer. Een vergissing van de Ambtenaar acht het Hof niet aannemelijk.

4.9 Verder stelt belanghebbende zich op het standpunt dat hij bij een bepaalde wind veel geluidshinder ondervindt van het nabij gelegen windmolenpark en dat als gevolg daarvan de vastgestelde waarde – overeenkomstig de uitspraak van het Hof Leeuwarden van 18 juli 2003, nr. 02/74 – moet worden verminderd met 30 percent.

4.10 Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof een dergelijke waardevermindering niet aannemelijk gemaakt. Uit het feit dat belanghebbende ook in zijn bezwaar tegen de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2003 heeft geklaagd over het (toekomstige) windmolenpark en de verlening van de bouwvergunning in 2003, leidt het Hof af dat al ruim voor de feitelijke bouw van de windmolens bekend was dat aan de rand van het bedrijventerrein drie windmolens zouden verrijzen. Een eventueel waardedrukkend effect daarvan is derhalve al in de gerealiseerde verkoopprijzen van de omliggende woningen tot uitdrukking gekomen.

4.11 De drie door de Ambtenaar genoemde referentiepanden – met name c-straat 1 – zijn gelegen op ongeveer dezelfde afstand van de windmolens als de woning van belanghebbende en staan derhalve bloot aan dezelfde invloeden. Het Hof heeft weliswaar geoordeeld dat de Inspecteur de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, maar dat betekent niet dat naar het oordeel van het Hof geen van de woningen als referentiepand kan dienen. Nu het eventuele waardedrukkende effect van de windmolens in de verkoopprijzen van de genoemde referentiepanden is verdisconteerd, ontbreekt een geldige reden om een met behulp van deze verkoopprijzen vastgestelde waarde te verminderen in verband met de aanwezigheid van de windmolens.

4.12 Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarderingen aannemelijk heeft gemaakt zal het Hof ter beslechting van het geschil zelf de waarde van de woning in goede justitie bepalen op € 185.000, daarbij aanknopend bij de voor het object c-straat 1 gerealiseerde verkoopprijs en rekening houdend met de kleinere omvang en oppervlakte van de woning van belanghebbende.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 5 voor de reis- en verblijfskosten in eerste aanleg en € 15 voor de reis- en verblijfskosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 20.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. W.A.P. Nieuwenhuizen in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 1 december 2009 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 december 2009.