Gerechtshof Arnhem, 12-01-2010, BL0277, 08/00103

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 18 januari 2008, nummer AWB 07 / 897 WOZ AQ1 A, in het geding tussen belanghebbende

en

het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Enschede (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2005 en naar de toestand op die datum, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, vastgesteld op € 151.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (eigenarenbelasting) vastgesteld op € 211,20.

1.2 De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 117.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig tot € 161,92.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 januari 2008 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft in zijn verweerschrift het hoger beroep beantwoord. Belanghebbende heeft bij conclusie van repliek geantwoord op het verweerschrift van de Ambtenaar. De Ambtenaar heeft afgezien van de mogelijkheid om een conclusie van dupliek in te dienen.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 mei 2009 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede B namens de Ambtenaar, bijgestaan door C (taxateur).

1.7 Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en heeft bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat. Daarbij heeft het Hof de Ambtenaar in de gelegenheid gesteld uiterlijk 11 juni 2009 schriftelijke inlichtingen te verschaffen ter zake van de door de eerste koper – D bv – van de onroerende zaak gedane investeringen. Na een door het Hof verleende uitstel, heeft de Ambtenaar bij faxbericht van 28 augustus 2009 (ingekomen op 28 augustus 2009) de gevraagde inlichtingen verstrekt aan het Hof. Belanghebbende is vervolgens in de gelegenheid gesteld te reageren op deze inlichtingen. Belanghebbende heeft bij schrijven van 21 september 2009 (ingekomen op 22 september 2009) van deze gelegenheid gebruik gemaakt.

1.8 Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 november 2009 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A, als gemachtigde van belanghebbende, alsmede B namens de Ambtenaar, bijgestaan door C (taxateur).

1.9 Van het verhandelde ter zitting zijn processen-verbaal opgemaakt die aan deze uitspraak zijn gehecht.

2. De vaststaande feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting de volgende feiten vast.

2.1 Belanghebbende was eigenares van de onroerende zaak gelegen aan a-straat 1 te Q. Het betreft een rond 1924 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met berging, tuin, een wooninhoud van 314 m³ en een perceeloppervlakte van 281 m².

2.2 De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak € 151.000 bedraagt. Naar aanleiding van het bezwaarschrift van belanghebbende, heeft de Ambtenaar het taxatiebureau E opdracht gegeven de vastgestelde waarde opnieuw te beoordelen. In verband met de hertaxatie – uitgevoerd op 23 juni 2007 – heeft het taxatiebureau E een taxatieadvies met dagtekening 4 juli 2007 uitgebracht, waarbij het taxatiebureau adviseert de vastgestelde waarde te verlagen naar € 117.000, omdat uit verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten is gebleken dat het waardeniveau op de waardepeildatum afweek van de bij beschikking vastgestelde waarde. Tevens is gebleken dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de matige kwaliteit en de slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 117.000.

2.3 In beroep en hoger beroep verdedigt de Ambtenaar eveneens een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van € 117.000.

2.4 De Ambtenaar heeft, tot staving van deze door hem verdedigde waarde een op 5 juni 2008 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C, gecertificeerd taxateur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005 van € 117.000.

2.5 Belanghebbende heeft de onroerende zaak in juli 2006 inpandig laten opnemen door F, werkzaam bij G bv te R. F concludeerde in zijn emailbericht van 7 juli 2006 als volgt:

“Het is een woonhuis gelegen op een prima locatie doch het nodige onderhoud is gewenst. Een kandidaat zal een afweging gaan maken of de kosten van het onderhoud in verhouding staat tot de vraagprijs.

De kosten van renovatie van het huis (kozijnen, schilderwerk, badcel, keuken, tuinaanpassingen en overige) zullen de 70.000,-- euro zeker benaderen.

Indien de woning in goede staat zou zijn en naar de maatstaven van de huidige tijd zou zijn ingedeeld zou een opbrengst van 170.000,-- k.k. euro haalbaar zijn.

Wij adviseren u derhalve een vraagprijs te hanteren van ca. 100.000,-- euro k.k.”

2.6 Belanghebbende heeft de onroerende zaak in september 2006 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 109.500. De onroerende zaak is op 4 oktober 2006 verkocht aan D bv (hierna: de BV) voor een prijs van € 102.500. De koopovereenkomst is gedagtekend 13 november 2006. De onroerende zaak is op 28 februari 2007 bij notariële akte van levering geleverd aan de BV. In de notariële akte is voor zover hier van belang het volgende overeengekomen:

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is of de Ambtenaar de bij beschikking vastgestelde waarde te hoog heeft vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en stelt zich op het standpunt dat de in oktober 2006 tussen twee onafhankelijke derden overeengekomen verkoopprijs van € 102.500 de beste maatstaf voor de waardebepaling van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2005 is. De onroerende zaak is op juli 2006 in opdracht van belanghebbende door een onafhankelijke waardedeskundige getaxeerd en in de zeer slechte staat waarop de zaak zich op dat moment bevond, is een waarde vastgesteld van € 100.000. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak in de periode gelegen tussen de waardepeildatum van 1 januari 2005 en de verkoopdatum van oktober 2006 is gestegen, acht belanghebbende een waarde van € 95.000 op waardepeildatum 1 januari 2005 verdedigbaar.

3.3 De Ambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en stelt zich op het standpunt dat de verkoopprijs zoals die tussen belanghebbende en de BV tot stand is gekomen weliswaar tussen twee onafhankelijke derden tot stand is gekomen doch te dezen de omstandigheid voordoet dat de in februari 2008 door de BV gerealiseerde verkoopprijs van € 192.000 in relatie tot de door de BV betaalde renovatiekosten van circa € 45.000 niet te rijmen valt met de bij de tussen belanghebbende en de BV in oktober 2006 overeengekomen verkoopprijs van € 102.500 en laatstgenoemde prijs derhalve niet de waarde in het economische verkeer kan zijn.

Voorts heeft hij het volgende handgeschreven verslag van een telefoongesprek overgelegd:

“Volgens de hr.H zijn de totale kosten circa € 142.000 geweest excl. € 5.000 tegemoetkoming i.v.m. slechte kwaliteit van het pannendak. De renovatie is dus vooral cosmetisch geweest. Totale kosten circa € 147.000. E.e.a. in een telefoongesprek dd 26-8-2009 door de hr. H van D bv., meegedeeld.”

3.5 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte processen-verbaal van de zitting.

3.6 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Ambtenaar, vermindering van de vastgestelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak tot € 95.000 en verzoekt het Hof de Ambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.

3.7 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het onderhavig tijdvak 1 januari 2005 als waardepeildatum.

4.2 C voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de waardepeildatum voor drie min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. De taxateur heeft – naar hij in het taxatierapport stelt – rekening gehouden met de slechte staat van de onroerende zaak door het hanteren van een lagere m³-prijs in vergelijking tot de met belanghebbendes onroerende zaak vergelijkbare objecten. Gelet op het hiernavolgende acht het Hof desalniettemin de Ambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3 Uit het door de Ambtenaar overgelegd taxatierapport valt niet op te maken in welke staat belanghebbendes onroerende zaak noch de met belanghebbendes onroerende zaak vergelijkbare objecten verkeren. De enkele vermelding “Bijzonderheden te renoveren” acht het Hof hiertoe onvoldoende. Niet valt uit te sluiten dat verschillen in de staat van onderhoud, kwaliteit en indeling tussen de objecten en belanghebbendes onroerende zaak een belangrijke rol spelen bij de prijsvorming. In dit verband dient bij de bepaling van de WOZ-waarde aan de hand van verkoopprijzen die voor met de onderhavige onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn betaald terdege aandacht te worden geschonken aan de verschillen die tussen de objecten bestaan.

4.4 Bij de beoordeling neemt het Hof, in het licht van het voorgaande, mede in aanmerking dat in het kader van de taxatie door C voornoemd, ondanks uitdrukkelijk verzoek van belanghebbende, geen inpandige opname heeft plaatsgehad. Niet valt uit te sluiten dat als gevolg daarvan specifieke gebreken en aspecten die bij de prijsvorming in het kader van de verkoop van de onroerende zaak door belanghebbende in oktober 2006 een neerwaarts effect hebben gehad, bij de vorming van het waardeoordeel van C geen of onvoldoende rol hebben gespeeld. De Ambtenaar heeft gelet hierop met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat met de door belanghebbende genoemde nadelen van de onroerende zaak bij het bepalen van de WOZ-waarde voldoende rekening is gehouden.

4.5 Voor het onderhavige geschil is naar het oordeel van het Hof een belangrijk gegeven dat de onroerende zaak in de slechte staat waarop het zich op dat moment bevond in juli 2006 door een onafhankelijke waardedeskundige is gewaardeerd op een waarde van € 100.000 en in oktober 2006 is verkocht voor een verkoopprijs van € 102.500. Niet is gesteld noch is gebleken dat aan de deskundigheid van de door belanghebbende ingeschakelde waardedeskundige dient te worden getwijfeld.

4.6 De Ambtenaar betwist dat de waarde van de woning ten tijde van de verkoop € 102.500 was. Hij wijst er daartoe op dat de onroerende zaak is verkocht binnen twintig dagen nadat zij te koop was aangeboden. Voorts wijst hij erop dat de BV de onroerende zaak heeft gerenoveerd en vervolgens in februari 2008 heeft verkocht voor € 192.000. Hij stelt dat de kosten van renovatie ongeveer € 37.000 waren.

4.7 Belanghebbende betwist de gestelde kosten van renovatie. Zij wijst erop dat de Ambtenaar zelf al aangeeft dat de op de grootboekkaart vermelde loonkosten van € 2.500 te laag zijn. Voorts ontbreken – aldus belanghebbende – posten als financieringsrente, ondernemersloon, winstopslag, overdrachtsbelasting en omzetbelasting. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak zo ernstig verwaarloosd en verouderd was dat particulieren geen belangstelling hadden voor de aankoop ervan.

4.8 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de kosten van renovatie niet meer bedroegen dan ongeveer € 37.000. Uit de grootboekkaart en de verklaringen van de taxateur blijkt slechts globaal welke werkzaamheden zijn verricht. De grootboekkaart is kennelijk – gelet op het ontbreken van een belangrijk bedrag aan arbeidskosten – niet zeer nauwkeurig bijgehouden. Ook is onduidelijk op welke wijze rekening is gehouden met de omzetbelasting en overhead-kosten. De onduidelijkheid wordt nog vergroot doordat de Ambtenaar herhaaldelijk verschillende bedragen als kostprijs van de renovatie heeft vermeld: ter zitting van 14 mei 2009 noemde hij € 45.000, in zijn brief van 28 augustus 2009 € 20.000 en ter zitting van 17 november 2009 een bedrag van € 147.000 voor aankoop en renovatie tezamen, terwijl de in de grootboekkaart vermelde bedragen optellen tot € 11.470. Mede gelet op het grote tijdsverloop tussen de verkoop door belanghebbende in oktober 2006 en de verkoop door de BV in februari 2008, acht het Hof niet aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkoop door belanghebbende hoger was dan de overeengekomen verkoopprijs. Het korte tijdsverloop tussen de aanbieding ten verkoop en de verkoop doet daaraan niet af.

4.9 Het Hof acht gelet op het vorenoverwogene aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkoop in oktober 2006 € 102.500 was. Partijen zijn het erover eens dat de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2005 dan € 95.000 bedraagt. Het Hof zal de vastgestelde waarde verminderen tot dat bedrag.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 35 aan reis- en verblijfkosten in beroep en € 44 aan reis- en verblijfkosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 79.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, lid van de negende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 12 januari 2010 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van voormelde kamer,

(C.E. te Brake) (J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 januari 2010