Gerechtshof Arnhem, 12-01-2010, BL0280, 09-00126

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 12 januari 2010

Datum publicatie: 22 januari 2010

ECLI: ECLI:NL:GHARN:2010:BL0280

Formele relaties

Cassatie: ECLI:NL:HR:2010:BO8487, Bekrachtiging/bevestiging

Zaaknummer: 09-00126

Inhoudsindicatie

Wet WOZ.

Verwijzingsprocedure HR 10 april 2009, nr. 42862. Waarde van woning met ernstige gebreken in goede justitie vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector belasting

nummer 09/00126

uitspraakdatum: 12 januari 2010

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Eijsden (hierna: de Ambtenaar)

op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan haar bekend gemaakte beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) betreffende de onroeren-de zaak a-straat 1 te Q (hierna: het object).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij de genoemde beschikking is de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1999 voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ vastgesteld op € 251.848 (f 555.000).

1.2. Bij uitspraak van 17 april 2002 heeft de Ambtenaar de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch. Dat hof heeft bij zijn uitspraak van 8 november 2005 de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de waarde van het object per 1 januari 1999 vastgesteld op € 240.500.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch beroep in cassatie ingesteld. In het arrest van 10 april 2009, nr. 42.862 heeft de Hoge Raad de uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch vernietigd en het geding verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).

1.5. Tot de stukken van het geding behoren een conclusie na verwijzing van belanghebbende van 28 augustus 2009 met als bijlage een taxatierapport, alsmede het dossier van de procedures bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch en de Hoge Raad. De Ambtenaar heeft, ondanks dat hij daartoe door het Hof in de gelegenheid is gesteld, geen schriftelijke conclusie ingediend.

1.6. Op 3 december 2009 is per fax een pleitnota met bijlage ontvangen van de hierna te noemen gemachtigde van de Ambtenaar. Bij fax van 7 december 2009 heeft de gemachtigde van belangheb-bende op de pleitnota van de Ambtenaar gereageerd.

1.7. Bij het onderzoek ter zitting op 8 december 2009 te Arnhem is gehoord A als gemachtigde van de Ambtenaar. Belanghebbende en haar gemachtigde zijn met kennisgeving aan het Hof niet verschenen.

1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Het object, waarvan belanghebbende eigenares en gebruikster is, bestaat uit een vrij-staande woning met souterrain, een inpandige garage en een tuin. Het perceel meet 667 m². De inhoud van de woning is circa 810 m³.

2.2. De woning is gebouwd in 1977. In het kader van een door belanghebbende tegen de aan-nemer aangespannen civiele procedure hebben deskundigen in 1983 constructiefouten van de woning vastgesteld. Volgens deze deskundigen, waaronder een beëdigd taxateur, in hun in 1983 ten behoeve van de rechtbank Maastricht opgestelde rapporten, bedroeg de waarde van de wo-ning toen f 180.000 met gebreken en f 240.000 zonder gebreken. De afwaardering vanwege de gebreken beliep derhalve 25 percent.

2.3. De Ambtenaar heeft in beroep een taxatierapport van 22 april 2003 overgelegd van B, gediplomeerd taxateur Wet WOZ. In dit rapport heeft de taxateur de waarde van het object be-paald op f 550.000 (€ 251.848). Daarbij heeft de taxateur blijkens vermelding in het rapport als waardeverminderende factoren rekening gehouden met vocht in de kelder en matig schilderwerk. Verder wordt in het rapport opgemerkt: ‘De onderhoudstoestand van de woning is redelijk. De kwaliteit van de gebruikte materialen, in relatie tot de ouderdom van de onroerende zaak, is goed.’ Het object heeft een asbestdakbedekking. In het rapport wordt het object van belangheb-bende vergeleken met:

- de onroerende zaak b-straat 1, bouwjaar 1975, asbestdakbedekking, inhoud 669 m³, perceel 622 m², verkocht op 3 oktober 1997 voor f 490.000;

- de onroerende zaak c-straat 1, bouwjaar 1972, inhoud 786 m³, perceel 619 m², verkocht op 6 oktober 1997 voor f 510.000.

2.4. In kader van de WOZ-beschikking voor het tijdvak gelegen vóór 1 januari 2001 heeft een WOZ-taxateur het object bezocht en de door belanghebbende aangegeven gebre-ken/gebruiksbeperkingen onderzocht. De waarde is daarop f 70.000 lager vastgesteld. Voor dat eerdere tijdvak was de waarde aanvankelijk vastgesteld op f 394.000.

2.5. Bij uitspraak van 20 oktober 2005 op het bezwaar van belanghebbende tegen de vastge-stelde waarde voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 heeft de Ambtenaar – rekening houdende met de gebreken/gebruiksbeperkingen van het object – de waarde met

€ 24.000 verminderd. Bij de WOZ-beschikking voor dat tijdvak was de waarde aanvankelijk op

€ 358.000 vastgesteld.

2.6. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in zijn uitspraak van 8 november 2005 – reke-ning houdende met de gebreken/gebruiksbeperkingen van het object – de per 1 januari 1999 in aanmerking te nemen waarde van het object in goede justitie met € 11.348 verminderd tot

€ 240.500.

2.7. In het arrest van 10 april 2009 heeft de Hoge Raad het volgende overwogen:

‘3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. Na de bouw van belanghebbendes wo-ning in 1977 zijn in 1983 gebreken aan de woning (bouwfouten) vastgesteld door deskundigen. Volgens deskundigen bedroeg de waarde in 1983 ƒ 180.000, en zonder gebreken ƒ 240.000.

3.2. Het Hof heeft allereerst geoordeeld dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde be-twisting van belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende gestelde gebreken. Het College heeft dit oordeel in cassa-tie niet bestreden.

3.3. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat de waardedrukkende factor als gevolg van die ge-breken een andere is dan belanghebbende stelt en heeft daaraan de gevolgtrekking verbonden dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De tegen dit oordeel gerichte klacht betoogt dat dit oordeel berust op een onjuiste opvatting omtrent de bewijs-lastverdeling. Deze klacht faalt. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijs-last heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40299, BNB 2005/378).

3.4. Het Hof heeft zijn oordeel dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aanne-melijk heeft gemaakt, onder meer gemotiveerd met de overweging dat het niet aannemelijk acht dat belanghebbende een aantal van de gebreken sindsdien niet heeft verholpen. De tegen die overweging gerichte klacht betoogt dat het voortbestaan van alle gebreken vaststond, als door be-langhebbende gesteld en door de heffingsambtenaar niet weersproken. Deze klacht slaagt. Dat de gebreken nog steeds bestonden is door belanghebbende voor het Hof gesteld in haar beroep-schrift, haar conclusie van repliek en in haar pleitnota. Uit de stukken van het geding blijkt niet dat de heffingsambtenaar deze stelling heeft weersproken. Weliswaar stelt het College in zijn ver-weerschrift in cassatie dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof de vraag heeft opgewor-pen of inmiddels, na de bouw in 1977, niet enige gebreken en gebruiksbeperkingen zouden zijn verholpen, maar voor deze stelling is geen steun te vinden in de uitspraak van het Hof, noch in het proces-verbaal van de zitting, die voor de Hoge Raad de enige kenbronnen zijn van hetgeen ter zitting is voorgevallen.

3.5. 's Hofs oordeel dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt berust derhalve op een onjuist uitgangspunt ten aanzien van de toestand van het te waar-deren object. 's Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. De klachten be-hoeven voor het overige geen behandeling’

2.8. Bij de schriftelijke conclusie na verwijzing heeft de gemachtigde van belanghebbende een taxatierapport van 25 augustus 2009 van C, beëdigd makelaar taxateur, overgelegd. Deze taxateur bepaalt de waarde van het object per 1 januari 1999 op € 190.000. In het rapport van deze taxateur is bij de vraag of de waarde van de woning meer dan 25 percent afwijkt van soort-gelijke objecten in de directe omgeving vermeld: ‘ja. Ten gevolgen van de gebreken aan de opstal wordt de waarde in het economische verkeer ernstig in negatieve zin beïnvloed’. Volgens de taxateur is de onderhoudstoestand matig en bedragen de kosten van direct noodzakelijk herstel als gevolg van lekkages en vochtdoorslag in de muren van het souterrain meer dan 10 percent van de verkoopwaarde in vrije staat. De taxateur heeft kennis genomen van de eerdere rapporten waarin de gebreken en de constructiefouten zijn omschreven.

In dit rapport zijn twee referentieobjecten genoemd:

- d-straat 1, transactiedatum 26 mei 1998, verkoopprijs € 229.160;

- c-straat 1, transactiedatum 6 oktober 1997, verkoopprijs € 231.428.

De taxateur bepaalt de waarde per 1 januari 1999 op (afgerond) € 190.000 met gebreken en op

€ 253.025 zonder gebreken.

3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen

3.1. Partijen houdt verdeeld wat de waarde per 1 januari 1999 is van het object.

3.2. Daaraan is, naast hetgeen in de van partijen afkomstige stukken is aangevoerd, ter zitting door de gemachtigde van de Ambtenaar toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3. Belanghebbende verzoekt in beroep bij dit Hof de beschikking te wijziging in een naar een waarde van – naar het Hof verstaat – € 190.000

3.4. De Ambtenaar heeft ter zitting van het Hof nader geconcludeerd tot verlaging van de waarde tot € 240.500 zoals bepaald door het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat voor dit geding als door belanghebbende gesteld en door de Ambtenaar niet weersproken moet worden aangemerkt, dat op de peildatum 1 januari 1999 het voortbestaan van alle reeds in 1983 vastgestelde gebreken vaststond. Voorts moet op grond van hetgeen de Hoge Raad in het arrest onder 3.2 heeft overwogen het er voor worden gehouden, dat de Ambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door belangheb-bende gestelde gebreken.

4.2. De andersluidende lezing van het arrest door de gemachtigde van de Ambtenaar in haar op 3 december 2009 ingezonden pleitnota en zoals herhaald ter zitting van het Hof, worden door het Hof, als zijnde in strijd met de beslissing van de Hoge Raad, verworpen.

4.3. Ter zitting heeft de gemachtigde van de Ambtenaar verklaard dat de taxateur van de ge-meente geen inpandige opname van de woning van belanghebbende heeft verricht en dat daar ook nimmer door de Ambtenaar om is verzocht. De gemachtigde blijft van mening dat, gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de waardestijgingen op de woningmarkt, de waarde van het object, ook met aanwezige gebreken, bij de beschikking niet te hoog is vastge-steld. De gemachtigde heeft ter zitting evenwel verklaard dat de Ambtenaar de waarde naar aan-leiding van de uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch reeds bij beschikking heeft ver-minderd tot € 240.500 en dat deze waarde mitsdien het nadere standpunt van de Ambtenaar ver-tegenwoordigt.

4.4. In zijn taxatierapport komt de taxateur van de Ambtenaar tot de slotsom dat de waarde van het object € 251.848 bedraagt. Gelet op de daarbij door de taxateur opgenomen beschrijving van de onderhoudstoestand van de woning van belanghebbende, zoals weergegeven in de feiten onder 2.3, heeft die taxateur kennelijk geen rekening gehouden met de gebreken die de woning van belanghebbende vanaf de aanvang heeft gekend. De door de taxateur van de Ambtenaar bepaalde waarde van € 251.848 komt nagenoeg overeen met de waarde van € 253.025 zoals deze door de taxateur van belanghebbende in zijn onder 2.8 weergegeven rapport is bepaald voor het geval de woning van belanghebbende niet de gestelde gebreken zou hebben. Gelet op beide rapporten neemt het Hof als uitgangspunt dat de waarde per 1 januari 1999 van het object van belangheb-bende, zonder de gestelde gebreken aan de woning, een bedrag zou hebben belopen van iets meer dan € 250.000.

4.5. Vervolgens stelt het Hof vast dat de door belanghebbende ingeschakelde taxateur zich in diens rapport wel heeft uitgelaten over de aan de woning klevende gebreken. In verband daarmee past hij een aftrek toe van 25 percent van de waarde van € 253.025 zonder gebreken en komt hij tot en waarde van (afgerond) € 190.000. Het Hof merkt evenwel op, dat uit het rapport van de taxateur van belanghebbende niet blijkt dat deze taxateur bij de bepaling van de omvang van de waardevermindering vanwege de gebreken de facto zelf een inventarisatie van die gebreken heeft gemaakt. Ook een berekening van de kosten van herstel van de belangrijkste gebreken ontbreekt. De taxateur verwijst voor de gebreken aan de woning in zijn rapport enkel naar het rapport van de destijds in 1983 ingeschakelde deskundigen.

4.6. Het voorgaande leidt het Hof tot de volgende conclusies: (1) voor dit geding staat vast dat ook op de peildatum 1 januari 1999 de woning van belanghebbende ernstige bouwkundige gebre-ken kende; (2) de Ambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde met die gebreken in onvol-doende mate rekening gehouden; (3) belanghebbende heeft met het rapport van de door haar in-geschakelde taxateur ook niet voldoende bewijs geleverd van de waardedrukkende invloed van de gebreken op de peildatum.

4.7. Het Hof ziet zich genoodzaakt de waarde van het object per 1 januari 1999 in goede justitie vast te stellen. Het Hof houdt daarbij rekening met de gebreken zoals deze blijken uit het tot de stukken van het geding behorende in 1983 opgemaakte rapport van de toenmalig ingeschakelde deskundigen. Het Hof merkt daarbij op, dat de in het rapport van 1983 opgesomde tekortkomin-gen voor een niet onbelangrijk deel bestaan uit niet conform het bestek of afspraken met de aan-nemer uitgevoerde werkzaamheden, zoals bij voorbeeld ander gebruikt materiaal dan afgesproken of enkel glas in plaats van dubbel glas. Alles afwegende stelt het Hof de waarde per 1 januari 1999 in goede justitie vast op € 220.000.

Slotsom

De uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar kan niet in stand blijven.

5. Kosten

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten be-stuursrecht te berekenen op € 322 (1 punt voor de conclusie na verwijzing) aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 372,47 in verband met de kosten van het door belanghebbende overlegde taxatierapport, derhalve in totaal € 694,47.

6. Beslissing

Het Gerechtshof:

– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;

– vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 220.000, en

– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 694,47.

Aldus gedaan door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2010

(C.E. te Brake) (J.B.H. Röben )

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 januari 2010

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.