Gerechtshof Arnhem, 19-01-2010, BL0981, 08-00536

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 3 oktober 2008, nummer Awb 07/2262, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Deventer, (hierna: de Ambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan het a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een appartement (penthouse) met balkon en dakterras, en met een berging en twee parkeerplaatsen in de kelder. De inhoud van het appartement is 740 m³.

2.2. Belanghebbende heeft op 17 januari 2003 de onroerende zaak gekocht voor € 572.900. In deze koopsom is een deel van het meerwerk begrepen. Nadien heeft belanghebbende zelf een keuken en badkamer aangeschaft. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in maart 2004 betrokken.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende betwist de juistheid van het door de Ambtenaar ingebrachte taxatierapport. In dat verband heeft belanghebbende aangevoerd dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn, dat bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening is gehouden met een waardedruk door de aanwezigheid van een vide, en dat bij de vergelijking met de referentieobjecten ten onrechte is vergeleken op basis van kubieke meters in plaats van vierkante meters. Verder heeft belanghebbende betoogd dat het motiverings- en gelijkheidsbeginsel zijn geschonden. Belanghebbende staat een waarde voor van € 574.000.

3.2. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 629.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. Op de Ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.3. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de Ambtenaar naar het op 15 februari 2008 door taxateur A opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde is getaxeerd op € 629.000. Bij deze taxatie zijn de appartementen aan a-straat 2 (oppervlakte 138 m²; inhoud 441 m³; verkoopprijs € 490.000, transactiedatum 12 november 2004), a-straat 3 (oppervlakte 150 m²; inhoud 482 m³; verkoopprijs € 517.500; transactiedatum 4 april 2005) en a-straat 4 (oppervlakte 148 m²; inhoud 444 m³; verkoopprijs € 495.000; transactiedatum 2 juni 2005), als referentieobject gebruikt.

4.4. Met het taxatierapport heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de in 4.3 genoemde appartementen - welke objecten kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht - wat betreft type woning (appartement), bouwjaar (2003), en ligging (hetzelfde appartementencomplex aan de a te Z), zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verder is aannemelijk dat in het rapport bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met het feit dat de inhoud en de oppervlakte ervan groter zijn dan die van de in 4.3 genoemde appartementen. Met de invloed van dit verschil heeft de Ambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij belanghebbende de waarde per m³ (€ 818) lager te stellen dan de voor de referentieobjecten geldende waarden per m³ (€ 1.024 - € 1.078). Hetzelfde heeft te gelden indien, zoals belanghebbende heeft bepleit, wordt vergeleken op basis van vierkante meters. Ook op die wijze bezien heeft de Ambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met het verschil in oppervlakte door de waarde per m² (€ 3.073) lager te stellen dan de voor de in 4.3 genoemde appartementen geldende waarden per m² (€ 3.233 - € 3.431). Door in de vergelijking met deze appartementen uit te gaan van de oppervlakte in plaats van de inhoud, wordt de invloed van de vide - met haar beperkte gebruiksmogelijkheden en de loze ruimtes - op de waarde van de onroerende zaak geëlimineerd. Bovendien heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat de klimatologische nadelen van een vide (hoge verwarmingskosten en niet koel bij zomerse temperaturen) opwegen tegen het visuele voordeel. Belanghebbendes grieven dienaangaande kunnen hem derhalve niet baten. Verder acht het Hof van belang dat het object a-straat 7, dat evenals de onroerende zaak een penthouse met vide betreft en dat slechts 22 m² groter is, ruim een half jaar voor de waardepeildatum is verkocht voor € 660.000.

4.5. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de verkopen van de penthouses aan a-straat 5 en 6 meer dan zes maanden verwijderd liggen van de waardepeildatum, zodat deze niet kunnen worden gebruikt voor de waardebepaling. Indien de Rechtbank heeft bedoeld te oordelen dat aan transacties die meer dan zes maanden verwijderd zijn van de waardepeildatum, nimmer enige bewijskracht toekomt, is haar oordeel onjuist. De Rechtbank behoort in een dergelijk geval, zoals ten aanzien van ieder bewijsmiddel, de aannemelijkheid te beoordelen van de gerapporteerde bevindingen van de taxateur. Naar het oordeel van het Hof zijn de verkopen van voornoemde penthouses weliswaar verder verwijderd van de waardepeildatum, maar vormen ook deze verkoopcijfers, gelet op de sterke gelijkenis van deze penthouses met de onroerende zaak, een goede indicatie voor de waardevaststelling van de onroerende zaak.

4.6. Belanghebbendes grief inhoudende dat in de uitspraak van de Ambtenaar onvoldoende is ingegaan op de in zijn bezwaarschrift aangevoerde gronden, geeft het Hof – wat daar ook van zij – geen aanleiding tot verlaging van de vastgestelde waarde. Een mogelijk motiveringsgebrek betekent op zichzelf immers niet dat sprake is van een onjuiste waardevaststelling. Daarnaast stelt het Hof vast dat de Ambtenaar – zoals blijkt uit het onder 4.4 en 4.5 overwogene – de onderhavige waarde in de (hoger)beroepsfase voldoende heeft onderbouwd.

4.7. Voorzover belanghebbendes betoog dat de waarde van de onroerende zaak kan worden afgeleid van de WOZ-waarden van de onderliggende appartementen a-straat 8 en a-straat 9, die beide op € 502.000 zijn gewaardeerd, moet worden opgevat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel, kan dit niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan dit beginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.953, LJN AT8945). Belanghebbende heeft enige verschillen met de appartementen a-straat 8 en 9 geschetst, waaronder het ontbreken van een overdekt terras, de aanwezigheid van een vide, een extra parkeerplaats en een groter vloeroppervlakte. Deze verschillen brengen mee dat niet kan worden gesproken van identieke objecten, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.

4.8. Voor zover belanghebbendes verwijzing naar de WOZ-waarden van de appartementen a-straat 8 en 9 in die zin moet worden opgevat dat bij gebrek aan goede referentieobjecten mag worden uitgegaan van de WOZ-waarden van vergelijkbare objecten, kan dit betoog evenmin slagen. Uit het onder 4.4 en 4.5 overwogene volgt immers dat de door de gemeente aangedragen referentieobjecten toereikend zijn.

4.9. Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2010.

De griffier, De voorzitter,

(N. ten Broek) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 19 januari 2010