Gerechtshof Arnhem, 20-04-2010, BM2481, 09/00239 en 09/00240

nummers 09/00239 en 09/00240

uitspraakdatum: 20 april 2010

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende),

de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen (hierna: de Ambtenaar),

betreffende beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, voor het kalenderjaar 2007 - naar de waardepeildatum 1 januari 2005 - vastgesteld op € 219.000.

1.2. Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 186.000.

1.3. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, voor het kalenderjaar 2008 - naar de waardepeildatum 1 januari 2007 - vastgesteld op € 192.000.

1.4. Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.5. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 28 mei 2009 ongegrond verklaard.

1.6. Belanghebbende heeft bij brief van 7 juli 2009, ingekomen bij het Hof op 9 juli 2009, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.7. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De Ambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend.

1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2010 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. De Ambtenaar is verschenen bijgestaan door A, WOZ-taxateur.

1.9. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande recreatiewoning met garage uit 1970. De inhoud is 186 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 3.000 m².

2.2. Permanente bewoning van de onroerende zaak is niet toegestaan. Niettemin wordt permanente bewoning wel feitelijk door de gemeente Dalfsen gedoogd.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007.

3.2. Belanghebbende betoogt dat de omstandigheid dat in zijn woning niet permanent mag worden gewoond een waardedrukkende invloed heeft en dat de woning aan de a-straat 2 ten onrechte niet als vergelijkingsobject is gebruikt. Belanghebbende staat een waarde voor van respectievelijk € 140.000 (per 1 januari 2005) en € 160.000 (per 1 januari 2007).

3.3. Ter zitting heeft de Ambtenaar voor het kalenderjaar 2008 een nieuw taxatierapport ingebracht waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 184.000. De Ambtenaar verdedigt derhalve de volgende waarden: € 186.000 (per 1 januari 2005) en € 184.000 (per 1 januari 2007).

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Kalenderjaar 2007 (waardepeildatum 1 januari 2005)

4.2. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het op 15 juli 2008 door WOZ-taxateur A opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde is getaxeerd op € 186.000. Bij deze taxatie zijn de volgende vrijstaande recreatiewoningen als vergelijkingsobject gebruikt:

4.4. Verder heeft belanghebbende betoogd dat de omstandigheid dat zijn woning niet permanent mag worden bewoond een waardedrukkende invloed heeft. De Ambtenaar stelt daartegenover dat uit een analyse van de verkoopcijfers van recreatiewoningen in de gemeente Dalfsen in de periode van 2002 tot en met 2008 is gebleken dat deze omstandigheid geen waardedrukkende invloed heeft. De Ambtenaar komt op basis van deze verkoopcijfers tot een gemiddelde transactieprijs voor recreatiewoningen die permanent mogen worden bewoond - deze woningen hebben een gemiddelde inhoud van 312 m³ en de gemiddelde oppervlakte ervan is 2.723 m² - van € 323.826. De gemiddelde transactieprijs voor recreatiewoningen die niet permanent mogen worden bewoond - deze woningen hebben een gemiddelde inhoud van 191 m³ en de gemiddelde oppervlakte ervan is 3.973 m² is - is € 195.356.

4.5. De Ambtenaar betoogt dat de recreatiewoningen die niet permanent mogen worden bewoond een inhoud hebben die 61,2% (191/312) bedraagt van die van de recreatiewoningen die wel permanent mogen worden bewoond. Als dit afgezet wordt tegen de gemiddelde transactieprijs van de recreatiewoningen die permanent mogen worden bewoond, bedraagt de gemiddelde transactieprijs van de recreatiewoningen die niet permanent mogen worden bewoond 61,2% van € 323.826, ofwel € 198.181. Nu deze prijs nauwelijks afwijkt van de gemiddelde transactieprijs van € 195.356, kan volgens de Ambtenaar worden geconcludeerd dat er geen waardeverschil is tussen beide categorieën woningen.

4.6. Het Hof kan deze gevolgtrekking niet onderschrijven. In de berekening van de Ambtenaar wordt ten onrechte geheel eraan voorbijgegaan dat ook (het verschil in) de kaveloppervlakte en de aanwezigheid van bijgebouwen weerslag hebben op de waarde van de recreatiewoningen. De Ambtenaar, op wiens weg het ligt om aannemelijk te maken dat er in afwijking van de algemene ervaringsregel geen waardeverschil van betekenis bestaat tussen recreatiewoningen die permanent en recreatiewoningen die niet permanent mogen worden bewoond, is daarin derhalve niet geslaagd. Het vorenstaande brengt mee dat de door de Ambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten die permanent bewoond mogen worden, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om als vergelijkingsobject te kunnen dienen.

4.7. Ook de twee resterende vergelijkingsobjecten – d-straat 1 en e-straat 1 - vormen naar het oordeel van het Hof geen goede onderbouwing van de vastgestelde waarde. Ervan uitgaande dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak matig is (zie 4.3), is het verschil met beide vergelijkingsobjecten - beide met een onderhoudstoestand die goed is - van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten te dezen niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. Daarbij laat het Hof ook nog meewegen dat het vergelijkingsobject e-straat 1 aanmerkelijk ouder is dan de onroerende zaak en dat de transactiedatum van d-straat 1 veertien maanden vóór de waardepeildatum van 1 januari 2005 is gelegen.

4.8. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 140.000 een op 4 augustus 2009 door taxateur B opgemaakt taxatierapport ingebracht. Daarin is de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak per de opnamedatum van 24 juni 2009 getaxeerd op € 175.000. In het rapport is onder meer vermeld dat recentelijk dakisolatie is aangebracht aan de buitenzijde, dat in de zuidgevel een schuifpui is geplaatst, dat de staat van het binnenonderhoud redelijk/matig is, dat de staat van het buitenonderhoud redelijk is en dat de bouwkundige constructie redelijk is.

4.10. Aan dit door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts beperkte bewijskracht toe, nu de waarde daarin is getaxeerd per 24 juni 2009 en deze datum 4,5 jaar na de waardepeildatum 1 januari 2005 is gelegen. Bovendien is de getaxeerde waarde slechts gebaseerd op enige vraagprijzen van recreatiewoningen in Dalfsen en de verkoop van a-straat 3 in het jaar 2003 voor € 220.000. Over dit laatste object zijn geen nadere gegevens verstrekt zodat niet inzichtelijk is op welke wijze deze koopsom kan worden herleid tot de getaxeerde waarde.

4.11. Hetzelfde heeft te gelden voor de verkoop in augustus 2007 van het object a-straat 2. Belanghebbende heeft erop gewezen dat dit object grote gelijkenis met de onroerende zaak vertoont, zodat dit als vergelijkingsobject kan dienen. Gelet op de transactiedatum, die ruim 2,5 jaar na de waardepeildatum 1 januari 2005 is gelegen, kent het Hof voor het boekjaar 2007 ook aan deze transactie slechts beperkte bewijskracht toe.

4.12. Naar het oordeel van het Hof heeft geen der partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd zal het Hof de waarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ voor het kalenderjaar 2007 in goede justitie vaststellen op € 175.000.

Kalenderjaar 2008 (waardepeildatum 1 januari 2007)

4.13. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het op 12 januari 2010 door WOZ-taxateur A opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde is getaxeerd op € 184.000. Bij deze taxatie zijn de volgende vrijstaande recreatiewoningen als vergelijkingsobject gebruikt:

4.14. De Ambtenaar heeft voornoemd rapport ter zitting, geïnsereerd in de pleitnota, ingebracht. Naar het oordeel van het Hof verzet de goede procesorde zich niet tegen medeneming van dit rapport in het geding. Redengevend daarvoor is dat dit nadere rapport uitsluitend wat betreft de onderhoudstoestand en de daarmee samenhangende waarde per kubieke meter, afwijkt van het eerder ingebrachte taxatierapport van 12 januari 2009, en dat belanghebbende ter zitting in de gelegenheid is gesteld zich over dit rapport uit te laten.

4.15. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 160.000 een op 4 augustus 2009 door taxateur B opgemaakt taxatierapport ingebracht (zie 4.8). Daarin is de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 175.000. Aan dit door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts beperkte bewijskracht toe, nu de waarde daarin is getaxeerd per 24 juni 2009 en deze datum 2,5 jaar na de waardepeildatum is gelegen. Bovendien is de getaxeerde waarde slechts gebaseerd op enige vraagprijzen van recreatiewoningen in Dalfsen en de verkoop van a-straat 3 in het jaar 2003 voor € 220.000. Over dit laatste object zijn geen nadere gegevens verstrekt zodat niet inzichtelijk is op welke wijze deze koopsom kan worden herleid tot de getaxeerde waarde.

4.16. Belanghebbende heeft verder betoogd dat de omstandigheid dat zijn woning niet permanent mag worden bewoond een waardedrukkende invloed heeft. Nu de Ambtenaar voor het kalenderjaar 2008 uitsluitend vergelijkingsobjecten heeft opgevoerd waarin eveneens niet permanent mag worden gewoond, gaat het Hof ervan uit dat een eventuele waardedrukkende invloed reeds in de waardevaststelling is verdisconteerd.

4.17. In het nadere taxatierapport van 12 januari 2010 (zie 4.13) heeft de taxateur ten opzichte van het eerder ingebrachte taxatierapport de onderhoudstoestand gewijzigd van 3 (voldoende) in 2 (matig), en de waarde per kubieke meter dientengevolge verminderd van € 364 naar € 320. Dit nadere rapport is opgesteld nadat tijdens een inpandige opname op 23 november 2009, in het kader van de bezwaarprocedure voor het kalenderjaar 2009, de taxateur heeft geconstateerd dat er bij de onderdorpel van de voordeur en de onderdorpel aan de achterzijde sprake is van achterstallig onderhoud, dat de muur gescheurd is en dat de schoorsteen scheef staat.

4.18. Ter zitting heeft belanghebbende aan voornoemde bevindingen toegevoegd, hetgeen door de Ambtenaar niet is weersproken, dat er onder het raam nog een tweede scheur in de muur zit, en dat de scheuren, evenals de scheve schoorsteen, zijn veroorzaakt door een boom die op het huis is gevallen.

4.19. Belanghebbende heeft verder erop gewezen dat a-straat 2 een goed vergelijkingsobject is. Dit object vertoont grote gelijkenis met de onroerende zaak. Zo heeft dit object, evenals de onroerende zaak, een inhoud van 186 m³ en is het gebouwd in 1970. Ook heeft dit object een garage. Bovendien is permanente bewoning van dit object niet toegestaan. De oppervlakte van het perceel bedraagt 3.406 m². Ter zitting heeft belanghebbende verklaard, hetgeen door de Ambtenaar niet is weersproken, dat hij van de eigenaar van dat object heeft vernomen dat de recreatiewoning a-straat 2 in augustus 2007 is gekocht voor € 175.000. In reactie daarop heeft de taxateur verklaard dat deze koopsom een reële prijs is. Verder heeft de taxateur daaraan toegevoegd dat hij bij een opname van dit object na augustus 2007 heeft geconstateerd dat het dak en alle kozijnen werden vervangen, dat de oude kozijnen nog in de nabijheid van woning lagen en dat deze volledig waren verrot.

4.22. Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve gegrond.

6. Beslissing

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 april 2010.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 april 2010.